‘Koop’ is de benaming van een overeenkomst. Een koop komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Dat betekent dat wilsovereenstemming nodig is om de koop tot stand te laten komen. Partijen dienen het over de kern van de afspraken eens te zijn. Dat betekent overigens niet dat omtrent de prijs absolute helderheid moet bestaan. De wet gebiedt tot betaling van een ‘redelijke prijs’ als de prijs niet is vastgesteld. (7:4 BW) Zelfs kan in het midden worden gelaten welke zaak het precies betreft, bijvoorbeeld als de koop ziet op een van de vijftig appartementen die in een gebouw worden ‘gerealiseerd’.

De wet verlangt dat partijen bij een koop over en weer een verplichting aangaan: de verkoper tot overdracht van ‘een’ zaak en de koper tot betaling van ‘een’ prijs in geld. (7:1 BW)

Als de koper een mens is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, moet de koop ‘van een tot bewoning bestemde zaak’ schriftelijk worden aangegaan. (7:2 BW) Die formaliteit moet serieus worden genomen maar kan niet afdoen aan het primaire belang van de wilsovereenstemming. Op de eis van geschrift kom ik hierna nog terug.

Een koop verplicht tot (eigendoms)overdracht van een zaak. De overdracht geschiedt door een levering. Niet noodzakelijk is dat degene die een huis verkoopt daarvan ten tijde van het aangaan van de koop al eigenaar is. Iedereen kan van alles en nog wat verkopen, ongeacht van wie het is. U mag gerust het huis van uw buurman verkopen. Eerst zodra het op de eigendomsoverdracht aankomt, is het van belang dat u eigenaar bent en dus beschikkingsbevoegd bent. (3:84 BW)

Zoals opgemerkt, vereist de totstandkoming van een koop een aanbod en een aanvaarding daarvan. (6:217 BW) Het aanbod dient voldoende duidelijk te zijn. Maar wanneer kan van een aanbod worden gesproken? Is het plaatsen van een advertentie waarin een huis in aanlokkelijke bewoordingen te koop wordt ‘aangeboden’ een aanbod in juridische zin? Met andere woorden: is degene die enthousiast reageert op de advertentie met de mededeling dat hij de gevraagde prijs wil betalen daarmede ook koper? Het antwoord luidt ontkennend. Een aanbod in een advertentie mag slechts worden opgevat als ‘een uitnodiging om in onderhandeling te treden’. Aldus heeft degene die de advertentie plaatste ook nog de mogelijkheid om de aspirant-koper af te wijzen omdat zijn gezicht of zijn reputatie hem niet bevalt.

Onderhandelingen betreffende de koop worden mede beheerst door de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij moet worden geëerbiedigd. Voorstelbaar is dat onderhandelingen in een zo ver gevorderd stadium zijn, dan geen van partijen zich nog mag terugtrekken. Men denke aan het geval waarin alleen over ondergeschikte punten nog geen overeenstemming bestaat. Eventueel kan de rechter dwingen tot voortzetting van de onderhandelingen. Als het huis inmiddels aan een ander is verkocht, kan dat leiden tot schadevergoeding.

Vóór 1 januari 2003 kwam de koop van een tot bewoning bestemde zaak tot stand door wilsovereenstemming. Meer was niet nodig. De koop van een huis kon worden gesloten in huiskamers, kroegen en restaurants zonder dat er papier aan te pas kwam. De informele plechtigheden bestonden doorgaans enkel uit een ferme handdruk en het heffen van een goed glas. Sinds laatstvermelde datum hangt de vlag er anders bij. De wet eist thans dat de koop van een woning, waaronder een vakantiewoning, schriftelijk wordt aangegaan, althans indien de koper een natuurlijke persoon (een mens) is die daarbij niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt. Men noemt een dergelijke koop ook wel een ‘consumentenkoop’. (7:2 BW)

Het geschrift hoeft geen notariële akte te zijn. Een onderhandse akte is toereikend. ‘Onderhands’ heet het stuk dat niet het formele stempel van een autoriteit, zoals een notaris, draagt. Is het wel zo’n formeel stuk, dan is sprake van een authentieke akte. Deze heeft dezelfde kracht als een rechterlijk vonnis en daarmede een bijzondere bewijskracht. Een onderhandse akte wordt vaak bij de makelaar ondertekend maar het mag ook een eigenhandig aan de keukentafel opgesteld stuk zijn.

Enige deskundige tussenkomst is zinvol, al was het maar om verrassingen ter gelegenheid van de eigendomsoverdracht (de levering) te voorkomen. Is de verkoper leveringsbevoegd? Of dient zijn gewezen echtgenote nog mee te tekenen? En mag een executeur zonder medewerking van de (andere) erfgenamen de eigendom van het huis va n de overleden persoon overdragen? Ik herhaal: verkopen mag iedereen alles, maar om de verkochte zaak te kunnen overdragen is beschikkingsbevoegdheid vereist. Ook erfdienstbaarheden en regels van burenrecht kunnen nog

roet in het eten gooien (zie hoofdstuk 6). En niet zelden bestaan nog onzekerheden omtrent de financieringsmogelijkheden, hetgeen de koper tot waakzaamheid moet nopen.

In Amsterdam bestaat de goede gewoonte dat de ondertekening van de door de makelaar opgestelde koopakte geschiedt ten kantore van een notaris. Dat is wijs omdat uiteindelijk de notaris de levering (eigendomsoverdracht) moet verzorgen en bij die gelegenheid een zware zorgplicht heeft. Hoe eerder van de door de wet voorgeschreven diensten van een notaris gebruik wordt gemaakt hoe beter. Rechtszekerheid is een groot goed.

Als de koop niet schriftelijk is aangegaan maar wel wilsovereenstemming bestaat (of bestond), bestaat geen rechtsgeldige koopovereenkomst. Niettemin rijst de vraag of de koper en de verkoper dan toch in enigerlei mate gebonden zijn. Als men de nadruk legt op het feit dat de eis van geschrift vooral dient ter bescherming van de koper, dient aan het ontbreken van geschrift zwaar te worden getild. Maar dat ligt anders als het de verkoper betreft. Zo gemakkelijk mag deze niet van zijn verplichtingen af komen. Hij zou door de rechter moeten kunnen worden gedwongen alsnog mee te werken aan schriftelijke vastlegging. In de praktijk heerst verwarring op dit terrein. Rechterlijke uitspraken bieden tot op de dag van vandaag een wisselend beeld. Het is dus onduidelijk of het bestaan van de enkele wilsovereenstemming de verkoper nog tot iets verplicht.

Ik neig zelf tot de opvatting dat redelijkheid en billijkheid de verkoper er in beginsel toe verplichten alsnog mee te werken aan de totstandkoming van een akte. De omstandigheden van het geval zijn echter, zoals zo vaak in het recht, mede bepalend.

De eis van geschrift is vooral van belang omdat de koper (niet de verkoper) van de wetgever nog een bedenktijd heeft gekregen van drie dagen. (7:2 BW) Deze termijn begint te lopen op de dag na die waarop de akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand is gesteld. Een gedateerd ontvangstbewijs kan dan nuttig zijn. Als de akte of het afschrift derhalve op 1 april ter hand is gesteld, dan loopt de bedenktijd van de koper af op 4 april om 24.00 uur. Zou echter de termijn eindigen op een zaterdag, een zondag of op een algemeen erkende feestdag dan wordt de termijn verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, een zondag of een algemeen erkende feestdag is.

De bedenktijd biedt de koper de mogelijkheid de koop eenzijdig te ontbinden zonder dat hem zulks tot iets verplicht. Die ontbinding kan vormvrij geschieden. Een aangetekende brief is aan bte bevelen. Maar we blijven niet aan de gang: als binnen zes maanden na de ontbinding de koper met dezelfde koper een koop met betrekking tot hetzelfde goed aangaat, ontstaat geen nieuwe bedenktijd.

Wie koopt op een openbare veiling die wordt gehouden ten overstaan van een notaris, heeft ook geen bedenktijd.

De bedenktijd vervalt als – binnen de termijn van drie dagen – de eigendomsoverdracht plaatsvindt.

Voor de goede orde merk ik nog op dat partijen in onderling overleg een langere bedenktijd kunnen vaststellen.

De bedenktijd is nogal omstreden. En terecht, in redelijkheid mag verwacht worden dat iemand die een huis koopt daarbij niet impulsief handelt en zich zo nodig van deskundige bijstand voorziet. Het betreft niet de koop van een grasperkscheerder of een broodrooster. Wie meent het zonder deskundige (notaris of makelaar) af te kunnen, moet achteraf niet klagen dat hij op de blaren zit. Het recht biedt overigens voldoende mogelijkheden om actie te ondernemen als men onrechtmatig bij de neus is genomen. Bedrog en misbruik van omstandigheden kunnen een grond voor vernietiging van de koop opleveren. (344 BW) Maar daar zou ik het niet op laten aankomen.

In Nederland, maar ook in de rest van de wereld zijn de meeste mensen voorzien van woonruimte. Deze wordt veelal aangeduid met ‘woning’. Afhankelijk van de buitentemperatuur en de cultuur brengen zij daarin een groter of kleiner deel van hun leven door. In Nederland zijn de meeste woningen ook voor bewoning geschikt. Onbewoonbaar verklaarde woningen komen meer voor dan onverklaarbaar bewoonde woningen. Dat is elders in de wereld wel anders.

In Nederland staan vele huizen keurig naast of tegen elkaar in met meer of minder zwerfvuil en graffiti opgevrolijkte straten. De benaming ‘rijtjeshuis’ is daarop toepasselijk. Betreft het één van twee tegen elkaar gebouwde huizen die tezamen de indruk wekken één groot huis te vormen, dan spreekt de makelaar over een ‘tweekapper’. Vrijstaande huizen met enige allure worden al gauw voorzien van de status ‘herenhuis’, ter herinnering aan de tijd dat slechts heren in grote huizen woonden. En als flink wat bomen en enig struweel rondom het ruime huis worden gesignaleerd, dan ligt de karakterisering ‘landhuis’ of ‘villa’ binnen bereik.

Een woning heet vaak een huis. Niet iedere woning is echter een huis in de betekenis waarin dat woord pleegt te worden gebruikt. Een flat of appartement dient wel ter bewoning maar vormt als zodanig geen huis. Een flatgebouw omvat naast vele woningen ook voor gemeenschappelijk gebruik dienende ruimten. Kortom, vele mensen hebben wel een eigen woning maar geen eigen huis. Wat niet weg neemt dat iemand die naar zijn appartement vertrekt op weg ‘naar huis’ gaat en zich in het appartement doorgaans ‘thuis’ voelt.

Voor velen vormt de woning het belangrijkste bezit. De schuld die werd aangegaan ter financiering van de woning, wordt meestal door geen andere schuld overtroffen. De rentelasten zijn dan wel fiscaal aftrekbaar maar de woningbezitter ligt er toch nogal eens wakker van, zeker als de waarde van het huis een dalende tendens vertoont.

De woning waarin men pleegt te verblijven, behoort tot het ‘woonmilieu’. Daartoe behoort ook de (sta)caravan waarin men de weekends in serene rust doorbrengt, in gezelschap van een levensgezel, tuinkabouter of een goede bekende. Ook de recreatiewoning op de Veluwe en het vakantiehuis in de Ardennen of in Frankrijk behoren daartoe, aangenomen dat de eigenaar aldaar regelmatig verblijf houdt. De woning die alleen voor de verhuur bestemd is, mag niet tot het woonmilieu worden gerekend. Prettig is wel dat de huuropbrengst niet door inkomstenbelasting wordt getroffen.

par 1.1

De koopovereenkomst kan gevolgen hebben voor de eigenwoningregeling. Niet zelden verkoopt een huiseigenaar zijn woning voordat hij verhuisd is naar een andere woning. Indien partijen in de overeenkomst een koopsom hebben afgesproken, verliest de verkopende huiseigenaar zijn belang bij de waardeontwikkeling van de woning. De woning is dan voor hem geen eigen woning meer. (3.111 IB) Dit is uiterst zuur, daar hij voor die woning zijn rentelasten houdt tot het moment van de eigendomsoverdracht. Het ministerie van financiën vindt dit geen wenselijke situatie en heeft aangegeven dat de verkoper na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog maximaal twee jaren in de woning mag vertoeven zonder verlies van renteaftrek. De woning blijft derhalve een eigen woning, ook al heeft de eigenaar-bewoner geen belang meer bij de waardeontwikkeling.
Als de verkoper reeds is verhuisd naar een nieuwe woning en hij vervolgens zijn voormalige hoofdverblijf verkoopt, doet het verlies van een belang bij de waardemutatie hem geen pijn.

De koopovereenkomst kan ook voor een koper gevolgen hebben. Reeds de koopovereenkomst verschaft hem de economische eigendom van de woning. Betrekt hij de woning op het tijdstip van de koopovereenkomst als hoofdverblijf, dan is de woning vanaf dat moment zijn eigenlijke eigen woning. Dat is op het eerste gezicht niet bijster spannend. Banken brengen pas rente in rekening vanaf het tijdstip van de eigendomsoverdracht van de woning. Leent de koper bij zijn ouders, dan kan dit anders zijn. Renteaftrek ligt vanaf het tijdstip van de koop in het verschiet. Ook als een eigen woning wordt verdeeld in het kader van een (echt)scheiding (par. 13.9.2) kan het voorkomen dat een gewezen partner reeds rente in rekening wordt gebracht vóór het tijdstip van de eigendomsoverdracht.

Er bestaat een scherp onderscheid tussen de koop enerzijds en de eigendomsoverdracht anderzijds. De koop verplicht de verkoper tot eigendomsoverdracht en de koper tot betaling van de koopprijs. De eigendomsoverdracht geschiedt door middel van levering. (3:84 BW) De wet regelt nauwkeurig aan welke eisen een levering moet voldoen. Zowel de levering als de betaling van de koopprijs lopen via de notaris. (3:89 BW)

De akte van levering wordt in de praktijk ook wel ‘transportakte’ genoemd.

Levering is niet altijd nodig om een huis in eigendom te verwerven. Zo wordt een huis vaak verkregen door (verticale) natrekking. Als ik op eigen grond een huis laat bouwen, word ik door natrekking eigenaar van dat huis. Deze eigendomsverkrijging is gebaseerd op de regel dat de eigenaar van de grond in beginsel ook eigenaar is van alles wat op en in de grond wordt gebouwd. (5:3 BW).

Als een ander dan de eigenaar van de grond eigenaar dient te worden van het huis dan kan dat door aan hem een recht van opstal te verlenen. Een recht van opstal doorbreekt derhalve de natrekking. Voor de vestiging van een recht van opstal is een notariële akte nodig.

De zojuist bedoelde natrekking heet ‘verticale’ natrekking’ teneinde deze te onderscheiden van de ‘horizontale’ natrekking. Deze doet zich bijvoorbeeld voor als een balkon uitsteekt boven het erf van de buren. Het balkon hoort bij het huis en dat noemt men ‘horizontale’ natrekking. Horizontale natrekking doet zich ook wel eens voor ten aanzien van kelders die zich gedeeltelijk onder andermans huis bevinden.

Levering komt er ook niet aan te pas als een huis wordt verkregen als erfgenaam. Iemand met die kwaliteit neemt automatisch de plaats in van de overledene. Maar als een huis wordt gelegateerd, levert dat slechts een recht op levering jegens de erfgenamen op. (4:117 BW).

De betaling van de koopprijs, de overdrachtsbelasting, de (eventuele) makelaarskosten, de bankprovisie en de notariskosten kan geheel of gedeeltelijk met eigen geld geschieden. In verband met de fiscale aftrekbaarheid van financieringsrente is het echter zeer de vraag of dat verstandig is. Het eigen geld kan wellicht beter belegd worden, gegeven het prettige feit dat beleggingswinst belastingvrij kan worden opgestreken.

Hierna ga ik er van uit dat de financiering met geleend geld geschiedt en dat aflossing niet verplicht is. Dit laatste is aangenaam aangezien aldus de renteaftrek wordt behouden en de liquiditeit ermee wordt gediend.

Geld kan worden geleend zonder dat zekerheid hoeft te worden verleend in de vorm van een hypotheek. In familiair verband wordt nogal eens geld geleend zonder zekerheid. Daarbij wordt overwogen wordt dat, als het kind niet aan zijn verplichtingen jegens de ouder voldoet, nog voldoende mogelijkheden bestaan om de onaangename gevolgen daarvan het hoofd te bieden. Ik denk aan verrekening met toekomstige erfenissen en met schenkingen. Het risico dat het kind failliet gaat en de geleende gelden daardoor in rook opgaan, wordt op de koop toegenomen. Een verstandige ouder heeft er echter graag een paar centen voor over om een recht van hypotheek te krijgen op het door het kind gekochte huis. Desnoods een ‘tweede hypotheek’, na die van de bank. Uit de opbrengst van het huis wordt dan eerst de bank en vervolgens de ouder(s) voldaan. Het recht van hypotheek zorgt er tevens voor dat het kind het huis niet aan een ander kan overdragen, omdat een koper de garantie wil hebben dat het huis vrij van hypotheek is. En daarop houdt de notaris scherp het oog. Het hypotheekrecht bewerkstelligt dus dat de ouders nog een oogje in het zeil kunnen houden.

Een bank voelt er niets voor geld uit te lenen als niet ‘genoegzame’ zekerheid bestaat dat het geld ooit terugkomt. Rente beuren is mooi, maar uiteindelijk moet ook de hoofdsom worden terug ontvangen. Die zekerheid kan op diverse manieren worden verkregen, althans worden bevorderd. Over het meest voorkomende zekerheidsrecht, het recht van hypotheek, werd zojuist reeds het een en ander opgemerkt. Daarnaast wordt echter vaak zekerheid verkregen dankzij de verpanding van rechten uit een verzekeringspolis. Het recht op de verzekerde som kan worden verpand aan de bank, zodat deze de uitkering kan aanwenden ter aflossing op de geleende hoofdsom. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de verzekeringsproblematiek. Het pandrecht bezorgt de schuldeiser eenzelfde voorrangspositie als een hypotheekhouder. (3:227 BW)

Wie gezegend is met vermogende ouders of een rijke kinderloze sympathieke tante kan wellicht een extra hoge lening bij de bank aangaan omdat extra zekerheid kan worden toegezegd doordat vader, moeder of tante zich bereid hebben verklaard zich borg te stellen. Een borgstelling houdt in dat de borg zich verbindt tot betaling van de schuld van een ander. (7:850 BW) Dat houdt dus een stevig risico in voor de borg. Om die reden heeft iemand die gehuwd is, voor zo’n borgstelling de toestemming van zijn echtgenoot of geregistreerd partner nodig. (1:88 BW)

Borgtocht is een variant van het ‘hoofdelijk medeschuldenaarschap’. Bij die figuur verklaren meer personen zich schuldenaar voor het hetzelfde (gehele) bedrag. (6:6 BW) Van elk van hen kan de hele som gevorderd worden, met dien verstande dat als een van hen betaald heeft, de ander bevrijd is. Als twee personen hoofdelijk schuldenaar zijn ingevolge een geldlening van € 200.00, dan kunnen rente en aflossing van beiden voor het geheel gevorderd worden. Degene die betaalt, voldoet dus een eigen schuld. Daarin is een verschil gelegen met borgtocht.

Medeschuldenaarschap (‘mee-tekenen’) wordt vaak verlangd van gehuwde en geregistreerde partners, alsook van ‘in het wild’ samenlevende personen. Aldus krijgt de geldschieter extra zekerheid. Als het huis op beider naam wordt gesteld, zodat ieder voor de helft eigenaar is, gaat de schuld in de onderlinge verhouding ieder voor de helft aan. In dat geval is het begrijpelijk dat de bank elk van beide eigenaren niettemin volledig als schuldenaar wenst te kunnen aanspreken. Er is wellicht meer gefinancierd dan op basis van een enkel inkomen mogelijk zou zijn geweest. En het recht van hypotheek wordt door de eigenaren gezamenlijk verleend op het gehele huis. In geval van niet-nakoming van de betalingsverplichtingen wordt het huis in zijn geheel door de hypotheekhouder/schuldeiser te gelde gemaakt. Halve huizen zijn op de markt niet erg in trek. Zou een van beide schuldenaren meer betalen dan in de onderlinge verhouding voor zijn rekening dient te komen, dan ontstaat een recht op vergoeding jegens de andere schuldenaar.

Het komt echter ook nogal eens voor dat hoofdelijk medeschuldenaarschap wordt verlangd hoewel het huis ten name zal worden gesteld van één van beide partners. Als in zo’n situatie wordt ‘meegetekend’ kan dat een gebaar van liefde zijn maar of het verstandig is, mag worden betwijfeld. Bij (echt)scheiding, faillissement en overlijden van degene die de schuld aangaat – de eigenaar van het huis - is de positie van degene die meetekende wellicht penibel. Van de waardestijging van het huis krijgt de partner (wellicht) niets maar als de waarde van het huis gedaald is kan hij wel (mede) opdraaien voor het tekort. En het is allesbehalve zeker dat bij overlijden van de eigenaar diens partner het huis erft.

Een enkel woord ook over de verkoop van de echtelijke of gezinswoning. Doorgaans betekent dat een verhuizing. En dat heeft ingrijpende betekenis voor allen die in de woning een belangrijk deel van hun leefwereld vinden. De wet bemoeit zich niet (meer) rechtstreeks met de keuze van de plaats van samenwoning. De echtgenoten moeten net als ongehuwde samenwoners zelf maar uitvechten waar gewoond zal worden. Allerlei omstandigheden spelen hierbij een rol. De plaats(en) waar de dagelijkse (betaalde) arbeid moet worden verricht, de sociale contacten, de leefomgeving en, als het goed is, het belang van de geestelijke en lichamelijke gezondheid van de kinderen. Ook het feit dat opa en oma een belangrijke oppas-taak is toegedacht, kan van invloed zijn op de keuze van de woonplaats van het gezin.

Degene die de baas is over het huis bekleedt een belangrijke machtspositie ten aanzien van plaats van vestiging van het gezin. Wie niets over het huis te vertellen heeft, zal niet gemakkelijk een verhuizing kunnen afdwingen. Degene die alleen het bestuur over het huis heeft, wordt echter door de wetgever aan banden gelegd door de bepaling dat iedere echtgenoot de toestemming van de andere nodig heeft voor de verkoop van de echtelijke woning. (1:88 BW) Dat geldt dus ook voor de beschikkingsbevoegde bestuurder die het huis wenst te verkopen. Door de toestemmingseis te stellen bemoeit de wet zich derhalve indirect toch nog met de plaats van samenwoning.

Als een echtgenoot weigert de toestemming tot verkoop te geven, kan de kantonrechter de (on)redelijkheid daarvan beoordelen en beslissen dat de toestemming niet nodig is. Als het zo ver komt, verkeert het huwelijk in deplorabele staat, zo moet gevreesd worden.

Verkoop van de woning verplicht tot aflossing van de hypothecaire lening (de ‘hypotheek’). Dat kan niet anders omdat degene die het huis koopt graag een huis zal verwerven dat vrij is van hypothecaire inschrijvingen. De koper zal het huis graag zelf als onderpand aan de geldverstrekker willen aanbieden. De hypothecaire inschrijving moet worden ‘doorgehaald’ (‘geroyeerd’) Maar de hypotheekhouder zal daarmede eerst akkoord gaan als hij heeft ontvangen wat hem toekomt. Hij zendt daartoe aan de ingeschakelde notaris een ‘aflossingsnota’, waarop staat vermeld hoeveel (het restant van) de hoofdsom van de lening bedraagt en hoeveel rente nog verschuldigd is tot de dag waarop wordt afgelost. Ook kan het zijn dat wegens ‘vervroegde aflossing’ een boete wordt verbeurd jegens de bank. Die boete zou niet verschuldigd moeten zijn als de bank het geld direct aan een ander, en mogelijk zelfs tegen een hoger rentepercentage, kan uitlenen.

De verkoper dient er dus voor te zorgen dat al het ter aflossing e.d. benodigde geld tijdig op de kwaliteitsrekening van de notaris staat geparkeerd. Veelal komt dit volledig uit de koopprijs die door de koper op zijn beurt op de kwaliteitsrekening van de notaris wordt gestort. Een negatief saldo dient door de verkoper te worden aangezuiverd, een positief saldo wordt hem na de levering uitgekeerd. Gelukkig hebben de meeste huizen in onze tijd een fraaie overwaarde. De notaris zorgt tot slot voor de doorhaling (het ‘royement’) van de hypothecaire inschrijving bij het kadaster.

De notaris is derhalve niet enkel de ambtenaar die zorgt voor een goed juridisch verloop van de eigendomsoverdracht. Hij vormt ook de spil van het geldverkeer. Hij heeft een zwaarwegende zorgplicht. Zijn kwaliteitsrekening is zelfs bestand tegen faillissement van de notaris.

De verkoop van een echtelijke woning is een geschikte gelegenheid om de vraag te stellen aan wie de netto-opbrengst van de woning toekomt. Als het echtelieden of geregistreerde partners betreft die in de wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd zijn, zal het antwoord meestal luiden dat de opbrengst in de gemeenschap valt en dus aan beiden voor de helft toekomt. Maar wat als een van beiden eigen geld in het huis heeft geïnvesteerd. Geld dat krachtens schenking of erfrecht werd verkregen, valt meestal buiten de gemeenschap. (1:94 BW) Dat is sowieso het geval als huwelijkse voorwaarden het ontstaan van een huwelijksgemeenschap verhinderen, terwijl bij ongehuwd (en niet-geregistreerd) samenwonenden geen gemeenschap zoals bij het huwelijk kan bestaan. De problematiek die door de investering in het gemeenschappelijke huis wordt opgeroepen, is complex. In het bijzonder moet worden bezien in hoeverre de investering van eigen geld ook recht geeft op een deel van de waardestijging van het huis. Ik vestig er reeds hier de nadruk op omdat in deze levensfase de echtelijke verhouding (waarschijnlijk) nog goed is en er dus in goed overleg kan worden vastgesteld hoe de vlag erbij hangt. Te overwegen valt de conclusies tijdig in een ‘vaststellingsovereenkomst’ neer te leggen. (7:900 BW). Daardoor kan veel toekomstige onzekerheid worden voorkomen.

Een woning dient om in te ‘wonen’. Maar wat is dat voor bezigheid? Het duidt ten minste op een verblijf van langere duur. Een logé woont niet in het huis waarin door hem de nacht werd doorgebracht. Voor een student of een kostganger die een zolderkamer in gebruik heeft, is het desbetreffende pand het postadres, maar hij woont op zolder. Wie is opgenomen in een verzorgings- of verpleegtehuis woont aldaar. Van ‘wonen’ is geen sprake als het een tijdelijk, noodgedwongen verblijf betreft in een ziekenhuis of revalidatieinrichting.

Het adres dat is opgenomen in de gemeentelijke basisadministratie persoongegevens (GBA) vormt slechts een aanwijzing omtrent het woonadres. Nogal wat koppels onderhouden formeel een LAT-relatie, en laten de post op een eigen adres bezorgen maar wonen materieel gewoon samen. Voor het ‘tillen’ van de belasting of het misbruiken van een sociale voorziening schrikken sommige landgenoten niet terug. Deugdzaamheid is niet iedereen gegeven, zullen we maar zeggen. De fiscus is echter niet achterlijk. Voor vele regelingen zijn dan ook de feiten beslissend en niet de opgehouden schijn. Voor de verkrijging van sommige faciliteiten is de inschrijving in de GBA overigens onmisbaar.

par 1.2

In menige wettelijke regeling worden woning en inboedel op één hoop gegooid. Dat ligt enigszins voor de hand omdat bijvoorbeeld toewijzing van een huis een stuk minder prettig wordt als de inboedel er vervolgens wordt uitgedragen door de van een boedelbak vergezelde (ex-)echtgenoot of de met een bestelauto voorgereden erfgenamen.
Maar wat is inboedel? De wet geeft daarvan een omschrijving. Het moet gaan om ‘het geheel van huisraad en tot stoffering en meubilering dienende roerende zaken’. (3:5 BW) Uitgezonderd worden ‘boekerijen’ (boekenverzamelingen) en ‘verzamelingen van voorwerpen van kunst, wetenschap of geschiedkundige aard.’ De betrokken voorwerpen moeten ‘dienen tot’. Als ze derhalve duurzaam zijn opgeslagen op zolder of in een kluis, dan behoren ze niet meer tot de inboedel.


par 1.3

De eigenaar van een appartementsrecht zou in de veronderstelling kunnen leven dat hij de enige eigenaar is van de vertrekken waarin hij woont. Dan moet ik hem teleurstellen. Een recht van appartement levert slechts een aandeel op in een gebouw met grond en toebehoren. (5:106 BW) Dat aandeel verschaft de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw en van de grond (parkeerterrein!), die blijkens hun inrichting voor afzonderlijk gebruik zijn bestemd. Voor het overige dienen de ruimten, zoals portieken en trappenhuizen, tot gemeenschappelijk gebruik. De gezamenlijke appartementseigenaars zijn de gezamenlijke eigenaren. Zij zijn verbonden in een Vereniging van eigenaars (VVE) hetgeen niet voor iedereen een bron van vreugde is. In een reglement worden de verhoudingen tussen de mede-eigenaars geregeld, zoals onderhoudskosten, kosten van verzekering. (5:112 BW) Voor menigeen is de vergadering van de VVE de ideale plaats om stoom af te blazen.
Splitsing in appartementsrechten als zojuist bedoeld, kan slechts geschieden bij notariële akte. Een appartementsrecht dat daardoor is ontstaan kan zelfstandig worden overgedragen en met hypotheek worden belast.
Voor de goede orde: als een oude pastorie enkel informeel qua gebruik in twee zelfstandige wooneenheden is verdeeld, is het voorgaande niet van toepassing. Van juridische splitsing is dan geen sprake. De eventuele mede-eigendom van de bewoners roept dan heel andere problemen op dan bij een splitsing in appartementsrechten.


par 1.6

Een eigen woning kan zich manifesteren in de vorm van een gebouw, een schip (woonboot) of een woonwagen. (3.111 IB) Deze verschijningsvormen kwalificeren als een eigen woning als zij naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Er moet sprake zijn van een vaste woon-, verblijf of ligplaats. Relevante criteria zijn de vaste elektriciteit- en rioolaansluiting en de aansluiting op nutsvoorzieningen. De mogelijkheid om het schip of het bouwsel te verplaatsen is van minder belang. Een schip dat incidenteel de ligplaats verlaat voor onderhoud, en een stacaravan kunnen een eigen woning zijn.

Ook delen van een gebouw, een schip of een woonwagen kunnen een eigen woning zijn. Zo maakt een appartement deel uit van een gebouw. Een appartement kan een eigen woning zijn. Het gaat om een zelfstandige wooneenheid. Het hebben van een afzonderlijke keukeninrichting, een eigen badgelegenheid en een eigen toilet is doorslaggevend. Een gebouw dat bestaat uit twee afzonderlijke wooneenheden kan bestaan uit twee eigen woningen. Ook als van een kadastrale splitsing geen sprake is.

Aanhorigheden maken deel uit van een eigen woning. (3.111 IB) Van een aanhorigheid is in zijn algemeenheid sprake als zij behoort bij een woning, in gebruik is bij de woning of dienstbaar is aan de woning. Aanhorigheden zijn bijvoorbeeld een garage, een stal, een schuur, een tuin(huisje) en een zwembad. Of een los van de woning staande garage aanhorig is, hangt onder meer af van de afstand van de garage tot de woning, de bereikbaarheid van de garage vanuit de woning of via de daarbij behorende grond.

par 1.7.2

Achter keurig in het gelid staande woningen in wat eens een ‘nieuwbouwdwijk’ heette, bevindt zich vaak een pad dat toegang heeft tot de schuurtjes die aan de achterzijde van de aan beide zijden gesitueerde woningen zijn gesticht. Het pad is juist breed genoeg voor de fiets, de wandelaar, de kinderwagen, de kruiwagen en de bolderkar. Tot ergernis van velen plegen ook jeugdige bromfietsers en hangjeugd het pad te benutten. Als dat pad vóór 1992 is aangelegd, zal sprake zijn van een ‘buurweg’. Daarvan mogen alle aanliggende bewoners gebruikmaken, ook al behoort de eigendom van het pad toe aan bijvoorbeeld de woningbouwcorporatie of de gemeente. De bestemming van het pad is doorslaggevend. Sinds 1 januari 1992 wordt de juridische positie van dit soort paden anders geregeld. Er kan sprake zijn van ‘mandeligheid’ (zie par. 6.2). In dat geval behoort het pad voor een deel toe aan iedere eigenaar/gebruiker maar mogen alle betrokkenen van het gehele pad gebruik van maken. De bestemming is ook dan doorslaggevend.
Voorstelbaar is ook dat het gebruik van het pad wordt geregeld door middel van erfdienstbaarheden. Dat blijkt dan doorgaans uit eerdere notariële akten.

par 6.5

De eigendom van het huis gaat eerst over door de levering. Tot die tijd kan zich nog allerlei onheil manifesteren. Brand, blikseminslag en ontploffing kunnen het gekochte huis nog voordat de koper met de verhuiswagen wil komen voorrijden, in een ruïne veranderen. Ter gelegenheid van de levering zal de zaak dan niet de eigenschappen bezitten die de koper mocht verwachten. Dat komt voor risico van de verkoper zodat hij zijn verzekering tegen al dat onheil eerst moet beëindigen nadat de levering heeft plaatsgevonden. Dat de koper geen ruïne verwacht, is duidelijk. Maar soms ligt de zaak minder helder. We hebben het over het befaamde ‘conformiteitsvereiste’ (7:17 BW) Vroeger sprak men wel over de ‘verborgen gebreken-problematiek’.

In de koopakte dient te worden vermeld welke eigenschappen van de gekochte zaak voor de koper wezenlijk zijn. Bij de levering dient de zaak daaraan te beantwoorden. Zo niet, dan is sprake van wanprestatie en schadevergoedingsplicht. Als een ‘woonhuis’ wordt gekocht, mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat ‘normaal gebruik’ is, dient te worden vastgesteld aan de hand van het taalgebruik.

De verklaring van de verkoper in een model-koopakte dat de verkochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, houdt echter niet zonder meer in dat de verkoper garandeert dat de woning als zodanig in gebruik kan worden genomen.

Zou hij de koper bijzondere gebruiksvoornemens heeft dient dat in de koopakte vermeld te worden. En omdat de verkoper daarmede akkoord gaat, mag de koper aannemen dat de zaak ook de daarvoor vereiste eigenschappen bezit. Zo niet: wanprestatie en schadevergoeding.

Voor iemand die een stuk grond koopt dat als bouwterrein werd verkocht, is essentieel dat hij na de levering kan gaan bouwen en dat het bestemmingsplan de bouw niet in de weg staat. Als na de koop de overheid maatregelen treft die verhinderen dat de spade in de grond kan, valt de verkoper niets te verwijten. Tenzij een garantie zou hebben afgegeven die dat risico bestrijkt. Een garantie is dus veel zwaarder dan een enkele verklaring dat een zaak bepaalde eigenschappen bezit. Een garantie verhindert dat een beroep wordt gedaan op ‘overmacht’. Als daarvan sprake is, kan geen verwijt worden gemaakt.

Vaak verklaart een verkoper dat hem iets ‘niet bekend’ is, bijvoorbeeld de aanwezigheid van ondergrondse olietanks. Daarmede garandeert de verkoper niet dat zo’n tank er niet ligt. Hij vertelt slechts dat hij het niet weet. Van belang is in dit verband dat de koper, gelet op de omstandigheden van het geval, een onderzoeksplicht heeft. Hij zal, gelet op de verlangde eigenschappen van het pand, vragen moeten stellen als hij twijfels koestert omtrent de aanwezgheid van bepaalde eigenschappen.

Anderzijds rust op de verkoper rust dan een mededelingsplicht. Soms is het zo klaar als een klontje dat voor de koper bepaalde gebreken onoverkomelijk zijn. Als de verkoper weet dat de grond zwaar vervuild is en dat betonrot zich massaal schuil houdt in de balken achter de dakbetimmering, moet hij dat ongevraagd mededelen. Zo is het ook met de wetenschap dat zich onderaards een olietank bevindt en met de verkoper bekende aanschrijvingen in de zin van de Monumentenwet.

Zoals gezegd, wie niet wenst dat de verkoper zich verschuilt achter de mededeling ‘dat het euvel hem niet bekend was’ kan aandringen op opneming van een garantiebepaling in de koopakte.Als dat het geval is, zal hij de olietank waarvan het bestaan niet bekend was, moeten verwijderen en/of de daarmede gemoeide kosten voor zijn rekening moeten nemen.

Een notaris bekleedt een ambt; hij is een overheidsdienaar. Hij wordt benoemd door de Koningin, heeft een plaats van vestiging alsmede een dienstverleningsplicht. Maar ook een dienstweigeringsplicht als van hem diensten worden verlangd die niet zijn te verenigen met de orde in het rechtsverkeer. Een notaris dient niet alleen de belangen van partijen maar, tot op zekere hoogte, ook die van derden, waaronder de belastingdienst. Als iemand anders dan de aspirant-koper een kooopoptie heeft, mag de notaris niet net doen of zijn neus bloedt. Het bezigen van constructies teneinde overdrachtsbelasting te besparen zal hij met argwaan bezien. Een notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht, staat onder geducht financieel toezicht (van de overheid) en op hem is een streng tuchtrecht van toepassing. Het feit dat ook het notariaat aan de marktwerking onderworpen is, maakt de notaris niet tot een ware ondernemer. Zijn ondernemerschap speelt zich af binnen de grenzen van het ambt. De door de notaris gehanteerde tarieven zijn echter vrij onderhandelbaar.

Iedereen kan alles verkopen. Maar om de eigendom van een woning te kunnen overdragen, is primair vereist dat men beschikkingsbevoegd is. (3:84 BW) Het huis dat toebehoort aan de buurman of waarvan de andere helft toebehoort aan de partner, kan men wel verkopen maar niet leveren. Als hoofdregel geldt dat degene die de eigendom van een huis wil overdragen, daartoe ter gelegenheid van de levering bevoegd dient te zijn. In de praktijk kan het gebeuren dat (bijvoorbeeld) een aannemer aan zijn verplichting tot levering voldoet doordat een ander, de eigenaar van de grond, deze grond met inbegrip van het daarop gebouwde huis levert aan de koper.

Het enkele bestaan van beschikkingsbevoegdheid is niet voldoende om rechtsgeldig te kunnen leveren. Daarnaast dient een ‘geldige tltel’ te bestaan. (3:84 BW) Dat wil zeggen dat een feit aanwezig moet zijn dat tot de levering verplicht. Zo’n titel is meestal ‘koop’ maar het kan ook ruiling zijn, schenking of een legaat.

Het is de taak van de notaris om te onderzoeken (te ‘rechercheren’):

a. of degene die de eigendom wenst over te dragen beschikkingsbevoegd is, en

b. of de titel in orde is.

De rechtszekerheid, en daarmede de orde op de onroerend goedmarkt, is met deze notariële bemoeienis zeer gediend. Trouwens, nergens ter wereld verloopt het onroerend goedverkeer soepeler (en goedkoper!) dan in Nederland.

Het onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid loopt niet alleen via de openbare registers en het kadaster. De administratie van ‘het kadaster’ heeft een grote mate van volmaaktheid bereikt maar is niet beslissend voor de vraag wie eigenaar is.

Voorbeeld
Een door de Dienst voor de openbare registers en het kadaster (in de wandeling: ‘het kadaster’) verstrekt uittreksel vermeldt als eigenaar van de woning Rundstraat 13 te Koedorp, de heer Willem Kalf. Willem heeft het huis in 2001 verkregen. Hij was toen ongehuwd en niet als partner geregistreerd. In 2002 trouwt hij met Dora de Weide in de wettelijke gemeenschap van goederen. Het huis behoort mitsdien vanaf de huwelijkssluiting toe aan Willem en Dora, ieder voor de helft. Het feit dat een eigenaar trouwt, wordt niet aangetekend bij het kadaster. Aangezien het huis van de zijde van Willem in de huwelijksgemeenschap terecht is gekomen, heeft hij het bestuur over het huis. Dat betekent dat hij alleen beschikkingsbevoegd is. Wat niet wegneemt dat hij voor de verkoop van de woning de toestemming van Dora nodig heeft.

In 2007 scheiden Dora en Willem (van de echt). Daardoor eindigt de zelfstandige bestuursbevoegdheid van Willem. Zo lang de verdeling van het huis niet heeft plaatsgehad, zijn Dora en Willem samen beschikkingsbevoegd. Bij het kadaster wordt de echtscheiding als zodanig niet verwerkt.

Dora en Willem besluiten het huis te verkopen. De notaris zal nu niet alleen in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) speurwerk te verrichten. Om er zeker van te weten dat Dora en Willem in de wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd waren, informeert hij ook bij het huwelijksgoederenregister of er wellicht huwelijkse voorwaarden in het spel zijn.

In het algemeen is het zaak te bezien of een verkoper onder curatele staat, of zijn vermogen onder bewind gesteld is, of hij in staat van faillissement verkeert en of een boze schuldenaar beslag heeft gelegd op het huis. Alleen het beslag wordt aangetekend in de administratie van het kadaster.

Ik constateer verder dat het overlijden van een eigenaar soms eerst vele maanden later door een notaris bij het kadaster wordt gemeld en dat niet steeds helder is wie hem als erfgenamen in de kadastrale boekhouding mogen opvolgen. Als een huis door de erflater is ‘gelegateerd’ heeft de legataris recht op levering van het huis jegens ‘de’ erfgenamen. Onderzocht moet dan worden wie dat zijn. Namens die erfgenamen mag de executeur het legaat uitkeren door het huis te leveren. Maar de vraag of een executeur ook bevoegd is namens de erfgenamen een huis te gelde te maken, kan niet zonder nader onderzoek worden beantwoord. Ook hier ligt voor de notaris een schone taak.

Zoals gezegd, is de ‘geldige titel’ vaak een koop, maar het kan ook een legaat of een schenking zijn. Ik beperk mij thans tot de koop. Deze verplicht tot eigendomsoverdracht. Maar nadere bestudering van de koopakte kan tot de conclusie voeren dat de koop onder een of meer voorwaarden is gesloten en dat het noodzakelijk is na te gaan of die voorwaarden nog een rol spelen. De koop kan zijn aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat een in redelijkheid acceptabele financiering kan worden verkregen of dat de koper zijn thans nog bewoonde huis heeft verkocht. De titel valt dan weg als geen financiering blijkt te kunnen worden verkregen of het eigen huis niet verkocht is. En als de verkoper zijn huis heeft verkocht zonder de vereiste toestemming van zijn echtgenoot/echtgenote, dreigt het gevaar dat de koop alsnog ‘vernietigd’ wordt. Als dat gebeurt, legt de titel alsnog het loodje.

Eerst nadat het onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid en de titel bevredigend is afgerond, komen de formaliteiten in zicht die tezamen de juridische levering bewerkstelligen. Het betreft:

a. de notariële akte,
b. de inschrijving daarvan in de openbare registers. (3:89 BW)

De notariële akte wordt in kroegen en huiskamers wel eens met minachting omringd. Gemakshalve wordt dan vergeten dat zo’n akte dezelfde bewijskracht heeft als een rechterlijk vonnis. En ook dat een dergelijke akte tot in de eeuwigheid bewaard wordt. Het opstellen van de akte wordt door de wet met veel waarborgen omringd. Een dergelijk stuk is meer dan een boterbriefje.

Het rechtsverkeer in onroerende zaken dient transparant te zijn. Vandaar dat ‘op het kadaster’ openbare registers worden gehouden waarin alle akten betreffende onroerende zaken worden ingeschreven. Die inschrijving geschiedt door middel van een door de notaris gewaarmerkt afschrift of uittreksel van de betrokken akten. Tegenwoordig worden deze stukken digitaal bij het kadaster (formeel bij de ‘Dienst voor het kadaster en de openbare registers’) ter inschrijving aangeboden.

Door de levering gaat het risico, verbonden aan de eigendom van het verkochte, over op de koper, zodat de koper er goed aan doet tijdig voor de nodige verzekering(en) te zorgen. Tot de levering draait de verkoper op voor de schade. Dat is slechts anders als het huis feitelijk reeds eerder door de koper in gebruik werd genomen. (7:10 BW) Ter gelegenheid van de levering dient het huis te beantwoorden aan de overeenkomst. Het dient de eigenschappen te bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Als de woonkamer door brand geteisterd is of jeugdige vandalen in de nacht vóór de levering alle ruiten hebben ingegooid, beantwoordt het huis niet aan de overeenkomst.

De levering betreft de juridische eigendom. In de praktijk stuit men ook wel eens op het verschijnsel ‘economische eigendom’. Voor een jurist klinkt dat nogal tegenstrijdig. Zoiets als ‘zwarte sneeuw’. ‘Eigendom’ is het meest omvattende recht op een zaak. De bevoegdheden van een eigenaar worden door de wet slechts in het algemeen belang enigermate beperkt. Denk aan de hinderwet en het burenrecht. Economische ‘eigendom’ verschaft geen bevoegdheden die het recht specifiek aan een eigenaar toekent. De economische eigenaar kan de zaak niet leveren of met hypotheek belasten. Hij heeft slechts een economisch belang bij de zaak, in die zin dat hem de waarde toekomt en hem derhalve ook de waardeontwikkeling aangaat. Veelal heeft de juridische eigenaar aan de economische ‘eigenaar’ wel het recht toegekend de juridische eigendom te verwerven als hij dat zou wensen. Dat geschiedt dan door middel van een echte (juridische) levering. Economische ‘eigendom’ verschaft veelal wel het genot en het gebruik van het betrokken huis. Maar iets anders kan zijn afgesproken.

Economische ‘eigendomsoverdracht’ kwam in het verleden nogal eens voor in de verhouding ouders-kinderen. Het doel was gelegen in de wens de waardestijging bij de kinderen te doen belanden, zodat deze niet met successierecht werd getroffen na het overlijden van de ouders. Om overdrachtsbelasting te besparen werd niet de juridische eigendom van de woning ingevolge koop overgedragen aan de kinderen maar het economisch belang. De ouders bleven formeel eigenaar en behielden een woonrecht. Tegenwoordig is dit gedoe niet meer zo interessant aangezien ook de verkrijging van economische ‘eigendom’ wordt belast met overdrachtsbelasting (2 WBR).

Een belastingplichtige ‘verwerft’ in fiscale zin een eigen woning op het tijdstip waarop de woning voor hem een eigen woning wordt. Een belastingplichtige ‘vervreemdt’ in fiscale zin een eigen woning op het tijdstip waarop de woning voor hem geen eigen woning meer is. Een eigen woning wordt in de regel verworven respectievelijk vervreemd op het tijdstip van de juridische eigendomsoverdracht. Dat is prettig, omdat dat tijdstip ook het tijdstip is waarop de bank rente in rekening gaat brengen aan de nieuwe eigenaar respectievelijk stopt met het declareren van rente aan de oude eigenaar. Slechts rente die is toe te rekenen aan de periode waarin de belastingplichtige een eigen woning heeft kan in aftrek komen in box 1.

Minder bekend zijn de momenten waarop de belastingplichtige een eigen woning verwerft of vervreemdt zonder dat sprake van een eigendomsoverdracht.

Soms valt het tijdstip van de verwerving van een eigen woning samen met het tijdstip waarop iemand de woning als hoofdverblijf betrekt. Dat is aan de orde als de koper de woning op de dag van het passeren van de akte van levering betrekt als zijn hoofdverblijf. Veelal echter verwerft een belastingplichtige eerst een eigen woning in fictieve zin. De dag waarop bij de notaris de akte wordt getekend, markeert het begin van de periode waarin de woning woonklaar wordt gemaakt. Op die dag ontvangt iemand de sleutels van zijn nieuwe woning en vangt hij aan met het betere kluswerk. Er moet eerst nog wat gestuukt, geschilderd en gespijkerd worden. Misschien moet het badgedeelte volledig worden gerenoveerd. En wat te denken van een nieuwe keuken? Het komt niet zelden voor dat de klussende belastingplichtige in deze periode twee eigen woningen heeft: de woning die hij woonklaar maakt en de woning die (nog) fungeert als zijn hoofdverblijf.

Gaat het om een woning in aanbouw die vóór de oplevering is gekocht, dan vindt de verwerving reeds plaats op het tijdstip van het ondertekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst. Dat is ook niet onprettig. In dat geval kan de door de projectontwikkelaar in rekening gebrachte bouwrente die betrekking heeft op de periode vanaf dat tijdstip, in aftrek kan worden gebracht.

Het verwervingstijdstip markeert het begin van de periode waarvan de daaraan toe te rekenen rente aftrekbaar is. Het markeert het tijdstip waarop de eigenwoningschuld ontstaat. (3.119a IB)

De dag waarop een verkochte woning via de notaris wordt geleverd (het vervreemdingstijdstip) valt vaak samen met de dag waarop de verkoper verhuist naar zijn nieuwe hoofdverblijf. Het komt ook veelvuldig voor dat de verkoper reeds is verhuisd naar zijn nieuwe woning en hij een woning verkoopt die reeds enige tijd te koop stond. Hij verkoopt dan een eigen woning in fictieve zin.

De aan de periode ná het vervreemdingstijdstip toe te rekenen rente is niet aftrekbaar. Het belang van het vervreemdingstijdstip is voorts daarin gelegen dat het aan de basis ligt van het vervreemdingssaldo eigen woning. (3.119a IB) Dit saldo representeert het bedrag aan eigen middelen dat een belastingplichtige geacht wordt te gebruiken voor zijn (toekomstige) eigenwoninguitgaven.

Het is in beginsel zo dat iedereen met een eigen woning een bedrag bij zijn inkomen moet tellen, ongeacht de wijze waarop de woning is gefinancierd. Dit bedrag is het voordeel uit eigen woning. Iemands woongenot wordt in wezen gezien als inkomen in natura.

Het voordeel wordt becijferd op basis van het eigenwoningforfait. Het voordeel wordt berekend door de WOZ-waarde van de woning te vermenigvuldigen met een forfaitpercentage. Hierbij geldt: hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger het eigenwoningforfait en hoe hoger het voordeel uit eigen woning. Het forfaitpercentage is 0,55% (2007) voor WOZ-waarden van meer dan € 75.000 (2007). (3.112 IB)

In het forfait is rekening gehouden met het gegeven dat de eigenwoningbezitter ook bepaalde kosten heeft, zoals de kosten van groot onderhoud en de kosten van een opstalverzekering. Het forfait komt daarom relatief lager uit. Dit is de reden waarom een belastingplichtige de kosten van een grote onderhoudsbeurt van de woning niet ook nog eens separaat in aftrek kan brengen. Die kosten komen al in aftrek via het forfait.

Een belastingplichtige hoeft niet voor iedere eigen woning een voordeel bij zijn inkomen te tellen. Voor de woning die voldoet aan de eisen van de aankoop- of de verkoopfictie is dat niet vereist. (3.112 IB) Wél voor de eigen woning die functioneert als het actuele hoofdverblijf. Het voordeel uit die woning is niet nihil.

Het voordeel uit eigen woning maakt deel uit van de belastbare inkomsten uit eigen woning. Deze inkomsten bestaan in de regel uit het saldo van het voordeel en de aftrekbare financieringslasten. Het voordeel uit eigen woning steekt voor velen uiterst schril af bij de omvang van de aftrekbare financieringslasten. Hierdoor levert het saldo doorgaans een aanzienlijke aftrekpost op.

‘Aansprakelijkheid’ ziet op de vraag wie tot betaling kan worden aangesproken. Maar of die aansprakelijkheid overeenstemt met de ‘draagplicht’, die speelt in de onderlinge verhouding van de partners, is zeer de vraag. Primair is van belang dat rente doorgaans kan worden gerangschikt onder de ‘kosten van de huishouding’. Dat betekent dat de rente voor rekening komt van de partners in de verhouding waarin zijn dragen in de kosten van de huishouding. Hoe dat in concreto zit, hangt af van de toepasselijke regels. De wet, huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of een samenlevingscontract zullen daaromtrent uitsluitsel geven.

De draagplicht betreffende rente en aflossingen wordt in geval van een huwelijk of geregistreerd partnerschap direct beïnvloed door het vermogensregime waaronder men gehuwd of geregistreerd is. Als geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden zijn aangegaan, geldt de wettelijke gemeenschap van goederen. Dat houdt in dat de kosten van de huishouding ten laste van de huwelijks- of partnerschapsgemeenschap komen en om die reden automatisch door ieder voor de helft worden gedragen. Voor de aflossingen ligt dat ingewikkelder omdat het huis ook bij het bestaan van de wettelijke gemeenschap van goederen buiten de gemeenschap kan vallen. De draagplicht voor schulden zal daar dan bij moeten aansluiten.

In een land waarin drukte en lawaai zo overheersend zijn dat de stilte hoorbaar is en gewantrouwd wordt, in een land waarin midden in de nacht nauwelijks een vierkante meter te vinden is die niet wordt vervuild door kunstlicht, in een land ook waarin de hufterigheid alsook de lucht- en waterkwaliteit een voortdurende bedreiging vormen voor lijf en leden, in zo’n land overweegt menige burger het pakken van de biezen. ‘Overweegt’, schrijf ik. Want, ja, we kunnen de kinderen en vooral de kleinkinderen niet missen en het valt niet mee om op gevorderde leeftijd in den vreemde een sociaal leefklimaat te ontwikkelen dat de Stamtafel en het Sint Barbaragilde doet vergeten. Trouwens, er zal voorlopig ook nog geld in het laatje (niet: laadje!) moeten komen en het zit het er ook niet in dat in een fraai buitenland met evenveel vreugde aan het arbeidsproces kan worden deelgenomen als in de Nederlanden.
Al deze overwegingen ten spijt, verhuizen jaarlijks vele duizenden Nederlanders naar landen waar, naar wordt gehoopt, het weerkundig en geestelijk klimaat minder beroerd is. Rustiger is het over de grens sowieso. Maar ook de belastingen zijn er vaak lager of beter de baas te blijven en de woningen zijn er een stuk goedkoper. En zo trekken zij dan uiteindelijk, na de schepen achter zich verbrand te hebben, de deur definitief (?) achter zich dicht. Vaarwel zompig polderland!

Een wellicht nog grotere groep personen emigreert niet maar kiest voor een plaats tussen de wal en het schip. Zij kopen een tweede huis in een geliefd buitenland, in de hoop aldaar vele weken per jaar gelukkig te zijn. De voortekenen bedriegen niet. Er is iedere morgen vers brood te koop, je kunt aldaar met behulp van een schotel ook het NOS-journaal ontvangen, in de kiosk is De Telegraaf van gisteren te verkrijgen en Easy-Jet vliegt je bij tijdige aanmelding voor een prijs gelijk aan die van een treinretour Ravenstein-Amsterdam; derhalve voor een appel en een ei, heen en weer. De reis naar het grote genieten duurt soms minder lang dan de autotocht naar de Jaarbeurs in Utrecht.
 
Voor verdere etalering van het genot dat het bezit van een (tweede) huis in het buitenland met zich brengt, is dit boek niet het juiste podium. In dit hoofdstuk wil ik algemene bewoordingen het genot een beetje temperen door te wijzen op een aantal juridische en fiscale problemen, die op de loer kunnen liggen als in het buitenland een huis wordt gekocht. Omdat ieder land zijn eigen wetgeving en praktische toepassingen heeft, is het ondoenlijk in te gaan op allerlei details.


par 24.1

Een erfdienstbaarheid is een last waarmede het ene erf – het dienende erf – ten behoeve van het andere – het heersende erf – is bezwaard. De last bestaat in beginsel uit een ‘dulden’ of ‘niet doen’. (5:70 BW) De eigenaar van het dienende erf staat bijvoorbeeld toe dat de buren hun auto parkeren op zijn terrein of duldt dat die buren over zijn erf naar de openbare weg gaan. Let wel, de erven staan centraal, niet de eigenaars daarvan. De bestaan van de erfdienstbaarheid is niet afhankelijk van de personen van de eigenaars van de erven. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd bij notariële akte maar kan ook door verjaring ontstaan. (5:72 BW) Terzijde: de uitdrukking ‘heersende en lijdende erfdienstbaarheden’ die in menige koop- en leveringsakte nog wordt aangetroffen, getuigt niet van juridische vaardigheden. Er bestaan geen ‘heersende’ en ‘lijdende’ erfdienstbaarheden maar slechts heersende en dienende erven.

par 6.6

De wet heeft oog voor de werknemer die in het kader van zijn dienstbetrekking wordt uitgezonden (gedetacheerd) en die daarbij zijn woning aanhoudt. Het kan daarbij gaan om uitzendingen binnen Nederland of uitzendingen naar het buitenland. Die uitzending kan gepaard gaan met de verplaatsing van zijn hoofdverblijf. Dat zou het verlies van renteaftrek kunnen betekenen. De belastingplichtige krijgt immers in beginsel slechts renteaftrek voor zijn hoofdverblijf. Niet getreurd, de uitgezonden werknemer kan een beroep doen op de zogenoemde uitzendfictie. Hiervoor gelden een aantal voorwaarden. (3.111 IB)

De woning moet de belastingplichtige direct voorafgaande aan zijn uitzending ten minste een jaar als hoofdverblijf ter beschikking hebben gestaan. De belastingplichtige die wordt uitgezonden vijf maanden nadat hij de woning heeft betrokken, kan dus geen gebruikmaken van de fictie. Een beroep op de hardheidsclausule om af te wijken van de ‘ten minste een jaar eis’ zal worden afgewezen. De fictie werkt wél als tussen twee opvolgende uitzendingen een periode van minder dan een jaar zit, mits de woning voorafgaande aan de eerste uitzending ten minste een jaar als hoofdverblijf fungeerde.

De aangehouden woning hoeft tijdens de periode van uitzending niet leeg te staan. De belastingplichtige mag de woning tijdens die periode gebruiken als zijn tweede woning. De wetgever heeft het gebruik van de woning door de gedetacheerde in de weekenden en tijdens vakanties niet willen belemmeren. Dat kost hem dus niet zijn renteaftrek. Derden mogen de woning echter niet gebruiken. De gedetacheerde mag de woning tijdens zijn verblijf elders niet ter beschikking stellen aan derden. Hij mag de woning dus niet gaan verhuren. Zelfs het gedogen van een broer in de woning lijkt riskant. Het is de vraag wie die derden zijn. Ik denk niet dat de renteaftrek verloren gaat als kinderen of de partner van de gedetacheerde in de woning achterblijven. In dat geval is het overigens al zeer de vraag of de belastingplichtige zijn hoofdverblijf verplaatst als hij wordt uitgezonden. De uitzendfictie zou dan niet nodig zijn ter behoud van renteaftrek.

Indien de uitzending gepaard gaat met de verplaatsing van het hoofdverblijf en de gedetacheerde zijn woning tijdens de uitzendperiode verhuurt, kan hij evenmin gebruikmaken van de tijdelijke verhuurregeling. Deze regeling werkt alleen als de belastingplichtige zijn hoofdverblijf niet heeft verplaatst. (3.111 IB) En zelfs al zou de belastingplichtige zijn hoofdverblijf niet hebben verplaatst, dan nog is het de vraag of de tijdelijke verhuurregeling ook ziet op situaties van uitzending.

De belastingplichtige mag tijdens zijn uitzending niet uit een andere eigen woning belastbare inkomsten genieten. De uitzendfictie werkt niet als de gedetacheerde reeds voor een andere woning renteaftrek krijgt. Dat betekent dat de gedetacheerde elders mag huren. Betreft het een uitzending binnen Nederland, dan mag hij geen woning kopen. Nou ja, dat mag uiteraard wel, alleen het kost hem de fictie en daarmee zijn renteaftrek. Hij gaat immers uit zijn nieuwe koopwoning belastbare inkomsten uit eigen woning genieten. Betreft het een uitzending naar het buitenland, dan staat de koop van een woning niet zonder meer aan de uitzendfictie in de weg. Die woning is dan weliswaar zijn eigen woning, maar hij geniet daaruit niet per definitie belastbare inkomsten. Daarvoor is aanvullend vereist dat de gedetacheerde kiest voor een inwonerbehandeling. Hij moet gebruikmaken van de zogenoemde keuzeregeling. De gedetacheerde verliest de fictie ook als niet hij, maar zijn fiscale partner belastbare inkomsten uit een andere eigen woning geniet. Als de partner van de gedetacheerde bij zijn overplaatsing meeverhuist en de nieuwe woning op naam van die partner wordt gezet, kan de gedetacheerde mogelijk geen beroep doen op de uitzendfictie.

De gedetacheerde krijgt alleen toegang tot de uitzendfictie als hij een verzoek daartoe doet. Hij kan kiezen of hij de woning in de eigenwoningregeling wil houden of niet. Dit verzoek doet hij door in zijn aangifte inkomstenbelasting de belastbare inkomsten uit de eigen woning te verantwoorden. Dit verzoek moet elk jaar opnieuw worden gedaan. Vanwege de renteaftrek zal dit verzoek al snel voordelig uitpakken. Maar ook al zou de woning leningvrij zijn, dan nog lijkt het verzoek aan te bevelen. Aan de woning wordt aan de ene kant een (verhoogd) eigenwoningforfait van 1% van de WOZ-waarde toegerekend (en dus geen 0,55%). (3.112 IB) Daartegenover staat echter de aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld. De woning kost de gedetacheerde dan per saldo geen inkomstenbelasting. Blijft het verzoek achterwege, dan zit de woning in box 3. In box 3 kost de woning de belastingplichtige al snel inkomstenbelasting . 

par 24.5.1

Een woning is een eigen woning als de belastingplichtige de woning ter beschikking staat op grond van eigendom, daaronder begrepen economisch eigendom, of op grond van het recht van lidmaatschap van een coöperatie. Ook de zakelijke rechten van vruchtgebruik, gebruik en bewoning ‘krachtens erfrecht’ zijn woontitels op basis waarvan iemand een eigen woning kan hebben. (3.111 IB)

In veruit de meeste gevallen heeft iemand een eigen woning omdat hij eigenaar is van die woning of eigenaar van een appartementsrecht. Het belastingrecht sluit voor wat betreft het begrip ‘eigendom’ aan bij het civiele recht. Ook de economische eigendom is een aan het civiele recht ontleend begrip. Met een lidmaatschap van een coöperatie is gelijk te stellen het lidmaatschap van een woonvereniging. Deze lidmaatschappen geven de belastingplichtige toegang tot de eigenwoningregeling. Een huurder ontleent zijn woonrecht aan een huurovereenkomst, degene die een woning in bruikleen heeft aan een overeenkomst van bruikleen. Een huurder en een bruiklener hebben daarom geen eigen woning. Dit geldt ook voor diegene wiens woonrecht is gebaseerd op een recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning dat anders dan krachtens erfrecht werd verkregen.

Enige nuancering is op zijn plaats. De woning die de belastingplichtige ter beschikking staat op grond van eigendom is voor hem niet altijd een eigen woning. De eigenaar dient tevens op elk moment voor ten minste 50% belang te hebben bij de positieve en negatieve waardeontwikkeling van die woning. (3.111) Door optieverlening of door een zogenoemd anti-speculatiebeding kan het zijn dat de eigenaar een dergelijk belang in onvoldoende mate heeft. In dat geval is de woning voor hem geen eigen woning.

Het kan ook zijn dat een woning de eigenaar (deels) niet ter beschikking staat en (dat deel van) die woning toch (onderdeel van) een eigen woning is. De eigenaar blijft zodoende voor de gehele woning verzekerd van renteaftrek. De woning bijvoorbeeld die tijdelijk wordt verhuurd blijft een eigen woning. Dit staat bekend als, u raadt het al, de tijdelijke verhuurregeling. (3.111 IB) Denk hierbij aan het kortstondig verhuren van de woning tijdens vakanties (bijvoorbeeld in het kader van een woningruil) of tijdens een zakelijk verblijf in het buitenland. Wat onder ‘tijdelijk’ moet worden verstaan is niet helemaal duidelijk. Vaststaat in ieder geval dat de verhuur van de woning niet gepaard mag gaan met het verplaatsen van het hoofdverblijf. Bij een permanente verhuur is dat zonder meer het geval.

In studentensteden treft men nogal eens studenten aan die niet-zelfstandige woonruimte in de woning van een hospita huren. Die woonruimte blijft onder voorwaarden deel uitmaken van de eigen woning van die hospita, ondanks dat de ruimte haar niet ter beschikking staat. De kamerverhuurvrijstelling doet zijn intrede. (3.114) De hospita kan van die regeling gebruikmaken als de verhuuropbrengst een bedrag van € 4.010 (2007) niet overschrijdt. Voorts moet de huurder op het adres van de hospita staan ingeschreven in de GBA en mag de verhuur niet van korte duur zijn. De kamerverhuurvrijstelling ziet derhalve niet op de verhuur aan vakantiegangers en seizoenarbeiders, zoals aspergestekers en wortelplukkers.      

Vaak kopen twee personen samen een woning en ontstaat een situatie van mede-eigendom (gemeenschap). Ieder is dan veelal voor de helft eigenaar. In dat geval is niet sprake van één eigen woning, maar bestaat de woning uit twee eigen woningen. Dat het gaat om een en hetzelfde hoofdverblijf doet daar niet aan af.

par 1.7.4

Niet alleen de verwervingskosten van een eigen woning maar ook de verbouwingskosten kunnen met renteaftrek worden gefinancierd. (3.119a IB) Verbouwingskosten heten ook wel kosten voor verbetering en onderhoud van de eigen woning. Onderhoud aan de woning moet verval en achteruitgang tegengaan. Bij een verbetering aan de woning treedt er een wezenlijke verandering op qua inrichting, aard of omvang zonder dat direct sprake is van een radicale vernieuwing van de woning. In het laatste geval verwerft de belastingplichtige een nieuwe woning. Uitgaven voor de herbouw van een schuur, het aanbouwen van een serre en de aanleg van een zwembad zijn bijvoorbeeld uitgaven ter verbetering. Uitgaven voor dak- en gevelreparaties en buitenschilderwerk zijn te scharen onder de onderhoudsuitgaven. De belastingplichtige die zijn woning sloopt en op hetzelfde perceel een nieuwe woning laat bouwen, verwerft een eigen woning.   

Slechts de lening voor onroerende onderdelen (bestanddelen) van de woning of een aanhorigheid leidt tot renteaftrek. Het gaat er om of een zaak naar aard en inrichting bestemd is om met de woning verenigd te blijven. Een nieuwe CV-installatie en nieuwe kozijnen worden bestanddelen van de woning. Afhankelijk van de feiten kan ook een zonnepaneleninstallatie met renteaftrek worden gefinancierd. Kosten tot behoud van de woning kunnen worden gerangschikt onder de kosten voor verbetering of onderhoud. Te denken valt aan advocaatkosten gemaakt in verband met een geschil over een erfafscheiding. Ook deze kosten kan een belastingplichtige financieren met renteaftrek.

Wellicht ten overvloede: verbouwingskosten kunnen met renteaftrek worden gefinancierd. Zij zijn evenwel als zodanig niet aftrekbaar. (3.120 IB)

par 9.3.1

Een woning kan ook dienstbaar zijn aan ondernemingsactiviteiten van een echtgenoot. Dat springt in het oog bij het woon/winkelpand maar ook als geen voor het winkelend publiek toegankelijke ruimte bestaat, kan de woning bedrijfsmatig nut afwerpen. ‘Onderneming’ mag u hier ruim opvatten. Ook zelfstandige beroepsbeoefenaren, zoals huisartsen, tandartsen, advocaten en notarissen mogen tegenwoordig tot de ondernemers worden gerekend. De praktijk of het kantoor ‘aan huis’ vertoont veel verwantschap met het woon/winkelpand. In beide gevallen wordt een deel van het (grote) huis of de garage opengesteld voor personen die belangstelling hebben voor de producten/diensten van de ondernemer/beroepsbeoefenaar.

Wie een geschikt huis heeft en een beroep dat ertoe uitnodigt, zal een van de vertrekken in huis hebben ingericht als studeer- of werkkamer. Voor de andere partner is dat vaak verboden terrein. Zelfs werksters worden aarzelend toegelaten. Het gevaar dat de wanorde op de kamer door nijver gepoets en geveeg verstoord wordt, is te groot. Van oudsher is de studeerkamer interessant op fiscaal gebied.

par 11.1

In het winkel- of praktijkgedeelte van het woon-werkpand wordt door echtgenoten/partners nogal eens samengewerkt in de vorm van een personenvennootschap. Tot voor kort heette een dergelijke samenwerkingsovereenkomst ‘maatschap’ of ‘vennootschap onder firma’. Die benamingen zijn per 1 januari 2008 (verwacht ik) afgeschaft. Sinds kort is ‘vennootschap’ de benaming, ongeacht of het gaat over beroeps- of bedrijfsuitoefening. De samenwerking moet geschieden op voet van een zekere mate van gelijkwaardigheid. Bij een ‘openbare’ vennootschap wordt op een voor de buitenwereld duidelijk kenbare wijze onder gemeenschappelijke naam opgetreden. Betreft het een ‘stille’ vennootschap dan wordt niet naar buiten onder een gemeenschappelijke naam gehandeld.
De (nieuwe) personenvennootschap kan rechtspersoon zijn.

Als de personenvennootschap geen rechtspersoon is, is van belang dat of het pand al dan niet tot het vennootschappelijk vermogen behoort en of het gemeenschappelijk eigendom van de vennoten is. Hier bestaat een zekere keuzevrijheid. Voorstelbaar is dat het pand of een deel daarvan enkel wordt verhuurd aan de vennootschap.
 
Als de relatie wordt verbroken, kan dat grote gevolgen hebben voor de vennootschap. In de overeenkomst van vennootschap zal zijn geregeld wie in dat geval de onderneming of de praktijk voortzet. Al hetgeen dan tot het gemeenschappelijke vennootschappelijk vermogen behoort, wordt bij voorbaat aan deze persoon toegedeeld (verblijvingsbeding). En gelet op de band die bestaat tussen onderneming/praktijk en pand, heeft dat mogelijk ook gevolgen op woongebied. De voortzetter van de winkel of de praktijk zal in beginsel ook aanspraak kunnen maken op continuering van de bewoning van het woongedeelte, ook als dat niet wordt gerekend tot het vennootschappelijk vermogen. De omstandigheden van het geval kunnen echter tot een andere oplossing voeren. Kortom, redelijkheid en billijkheid maken mede de dienst uit.
 
par 11.3

De wetgever heeft de bedreigde consument/koper tegen voormelde risico’s in bescherming genomen. De koop kan daartoe worden ingeschreven in de openbare registers (‘bij het kadaster’). (7:3 BW) Een dergelijke inschrijving noemt men ook wel ‘Vormerkung’. Het Duitse recht vormde de inspiratiebron van de regeling. Door de Vormerkung wordt de koop openbaar en kan deze worden tegengeworpen aan de zojuist bedoelde (vermeende) kopers, beslagleggers e.d. Om een dergelijke positie te verwerven, moet bij een notaris worden aangeklopt. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt naar gelang de inschrijving al dan niet binnen de bedenktijd van drie dagen geschiedt. Binnen de bedenktijd kan de koop slechts dan worden ingeschreven als de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een notaris. Als de bedenktijd is verstreken, kan de inschrijving slechts worden gerealiseerd als onder de tekst van de koopakte een ondertekende en gedateerde verklaring van een notaris is opgenomen waarin deze verklaart dat geen – in de wet nader aangeduide – juridische feiten aan inschrijving in de weg staan.
De inschrijving van de koop verliest met terugwerkende kracht haar werking tegen derden (kopers, beslagleggers e.d.) als zes maanden na de inschrijving de levering (eigendomsoverdracht) niet heeft plaatsgevonden.

par 2.6

Behalve voor krakers geldt in Nederland dat degene die ergens woont, desgevraagd moet kunnen aangeven waarop zijn woonrecht juridisch gebaseerd is. Een jurist vraag dan naar de ‘woontitel’. De eigenaar van een huis ontleent zijn recht aan het feit dat hij een recht van eigendom heeft. Een huurder zal zich beroepen op het bestaan van een huurovereenkomst. Thuiswonende kinderen zullen er op wijzen dat zij tot het gezin van de eigenaar of huurder behoren. Een wie in verband met een slepende echtscheiding een half jaartje zonder enige vergoeding verblijf mag houden in het vakantiehuisje of voormalig kippenhok van een goede vriend, kan zijn woonrecht baseren op een overeenkomst van bruikleen. (7A:1777 BW)

Het woonrecht zal dus vaak steunen op een recht van eigendom of een overeenkomst. Naast het recht van eigendom bestaan echter nog rechten die daarvan zijn afgeleid. Ik denk aan een recht van vruchtgebruik en aan het recht van gebruik en bewoning.
Een eigenaar van een huis kan het recht op het genot en het gebruik daarvan ontberen. Zo bestaat de mogelijkheid om bij testament de eigendom van een huis te doen toekomen aan de kinderen maar het gebruik en genot te verlenen aan de overlevende levensgezel. In geval van een vruchtgebruik eindigt dat uiterlijk bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Een recht van vruchtgebruik verhindert echter in beginsel niet dat de vruchtgebruiker het betrokken huis verhuurt en de huurpenningen opstrijkt. Wie dat niet wenst kan beter kiezen voor toekenning van het recht van gebruik en bewoning. Een dergelijk recht is hoogstpersoonlijk.

‘Eigendom’ is een juridisch begrip. Het recht van eigendom geeft de meest vergaande bevoegdheden ten aanzien van de betrokken zaak. (5:1 BW) Bij de gebruikmaking daarvan dient men overigens wel de belangen van anderen, zoals buren, in het oog te houden. U mag uw huis niet zo maar in de fik steken als daardoor ‘belendende percelen’ gevaar lopen.
In de praktijk stuit men nog wel eens op het begrip ‘economische eigendom’. Daarvan is sprake als iemand geen eigenaar in juridische zin is maar in economisch (materieel) opzicht in dezelfde positie verkeert. Een jaar of tien (of meer) geleden was het niet ongebruikelijk dat ouders hun huis in economische zin overdroegen aan hun kinderen. Bij notariële akte kwamen de ouders met de kinderen overeen dat de waarde van het huis in het vervolg aan hen toekwam. Zij behielden het recht om zo lang zij dat wensten, in het huis te wonen alsof er niets gebeurd was. In die tijd was nog geen overdrachtsbelasting verschuldigd over verkrijging van economische eigendom, thans wel. (2 WBR) Ook de waardeontwikkeling van het huis kwam na de economische overdracht voor rekening van de kinderen. De verwachte waardestijging werd aldus door hen in de zak gestoken. En door het overlijden van de ouders verkregen zij automatisch ook de juridische eigendom. Successierecht speelde dan niet. Overdrachtsbelasting is bij een erfrechtelijke verkrijging sowieso niet verschuldigd. (3. WBR) Sinterklaas is nu weer naar Spanje.

 
par 1.4

Als meer personen samen eigenaar zijn van een huis, bijvoorbeeld omdat zij het samen hebben geërfd, zijn zij samen eigenaar. Dat heet mede-eigendom of gemeenschap. Die toestand vormt een bron van onenigheid. De een wil dit en de ander wil dat. Toedeling (tegen betaling) van het huis aan een van de gerechtigden (deelgenoten), vormt een van de mogelijkheden om de vrede te bewaren. Verkoop is vaak ook een praktische oplossing. Maar dat kan niet altijd worden afgedwongen. Redelijkheid en billijkheid kunnen ertoe leiden dat een van de deelgenoten aan het langste eind trekt. (3:166 lid 3 BW))
 
Als de kinderen/erfgenamen een vakantiehuis in Domburg ook in de verdere toekomst voor de familie willen bewaren, doen zij er goed aan afspraken te maken omtrent het genot, het gebruik en het beheer. (3:168 BW) Lukt dat niet dan kan de kantonrechter een regeling vaststellen maar ik vrees dat het in dat geval verstandiger is de gemeenschap te beëindigen. De ervaring leert dat onverdeelde eigendom op de lange termijn niet steeds een onverdeeld genoegen vormt. Iedere gerechtigde kan te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen. (3:178 BW)

par 1.5

Van een eigen woning is geen sprake als die woning niet als hoofdverblijf fungeert, gaat fungeren of heeft gefungeerd. (3.111 IB)

Het begrip ‘hoofdverblijf’ is derhalve een sleutelbegrip binnen de eigenwoningregeling. Het gaat om de centrale levensplaats van een belastingplichtige. Feiten die onder meer van belang zijn betreffen de verblijfplaats van het gezin, de plaats van inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA), het adres waar de post wordt bezorgd, de plaats waar de huisdieren vertoeven en de plaats van deelname aan het verenigingsleven. Ook kan meewegen of een woning is uitgerust met alle gebruikelijke (nuts)voorzieningen en de mate van gebruik daarvan. Als het watergebruik een emmer per maand beloopt kan dat een indicatie zijn dat iemand zijn hoofdverblijf elders heeft.

De frequentie van feitelijke bewoning is niet van wezenlijk belang. Een woning waar gedurende een bepaalde periode de minste tijd wordt verbleven kan het hoofdverblijf zijn. Deze periode kan meerdere jaren beslaan. Dit kan zich voordoen als iemand voor zijn werk is gedetacheerd in een ander land. De feiten kunnen dan uitwijzen dat de in Nederland gelegen woning het hoofdverblijf is. Iemand die gedurende de week voor zijn werk verblijft in Franeker (Friesland) en in het weekend vertoeft bij zijn gezin in Simpelveld (Limburg), kan zijn hoofdverblijf zeer wel hebben in Simpelveld.

Ook de intentie van iemand kan een rol spelen. Welke bestemming wenst een belastingplichtige aan de woning te geven? Gaat het om een woning die voorziet in zijn primaire woonbehoefte? Moet hij op zoek naar andere woonruimte als hij de woning te koop zet? Ook een illegaal bewoonde vakantiebungalow, omringd met molentjes en tuinkabouters, kan iemands hoofdverblijf zijn. Dat iemand daar niet mag wonen van de gemeente is voor het belastingrecht niet van belang.

Iemand kan op enig moment maar één hoofdverblijf hebben. Slechts één woning kan op enig moment als centrale levensplaats dienen. Uiteraard kan iemand achtereenvolgens wel over meerdere hoofdverblijven beschikken. Een belastingplichtige kan immers verhuizen.

par 1.7.3

Alles wat in of op een erf wordt aangebracht, wordt eigendom van de eigenaar van het erf. We hebben het hier over ‘verticale’ natrekking. Maar er bestaat, zoals bleek, ook ‘horizontale’ natrekking. Als bij de bouw van een garage de exacte erfgrens uit het oog verloren wordt met als gevolg dat uiteindelijk blijkt dat het bouwwerk zich over een breedte van twintig centimeter op het terrein van de buurman bevindt, wordt niettemin het gehele gebouw eigendom van de eigenaar van het erf waarop het overgrote deel van de garage staat. Dat wordt beeldend voorgesteld door de term ‘horizontale’ natrekking. Of de buurman op wiens grond ten onrechte werd gebouwd, verwijdering kan vorderen hangt van de omstandigheden van het geval af. (5:54 BW) Het kan misbruik van bevoegdheid zijn. Horizontale natrekking doet zich in oude steden veel voor. Vooral kelders willen zich nog wel eens uitstrekken in de ondergrond van de buren. En ook balkons bevinden zich nog wel eens boven het erf van de buren.

par 6.4

De wet besteedt ruim aandacht aan de rechten en verplichtingen van de eigenaars van naburige erven. Wat voor eigenaars geldt, is overigens ook van toepassing op huurders. Van het burenrecht zoals de wet dat regelt, mag in goed overleg worden afgeweken. Dat kan door middel van een overeenkomst maar ook door bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid te vestigen, zoals een recht van overpad, door middel van een notariële akte. Een overeenkomst werkt in beginsel alleen tussen de contractspartijen, zodat een opvolgende buurman er geen boodschap aan heeft. Een erfdienstbaarheid levert een recht op dat kan worden tegengeworpen aan eenieder, ook aan opvolgende buren. Alleen de eigenaar kan een recht van erfdienstbaarheid vestigen ten laste van zijn eigen erf en ten behoeve van een naburig erf. Niet de huurder maar de eigenaar/verhuurder kan aan de eigenaar van het aangrenzend erf door middel van een erfdienstbaarheid bijvoorbeeld het recht verlenen zijn auto (deels) te parkeren op de oprit van de eigenaar/verhuurder.

Voor een goed begrip van het burenrecht is voorts van groot belang de algemene regel betreffende de onrechtmatige daad:

‘Als onrechtmatige daad wordt aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond.’ (6:162 BW)

Deze algemene regel overheerst ook de verhoudingen tussen buren. De concrete regels betreffende het burenrecht die in de wet te vinden zijn, geven echter bij voorbaat aan welke handelingen onrechtmatig zijn en op die grond tot schadevergoeding kunnen verplichten. Dat is handig. Overigens heeft de ruime omschrijving van ‘onrechtmatige daad’ ook tot gevolg dat inbreuken op publiekrechtelijke voorschriften, zoals gemeentelijke verordeningen en bestemmingsplannen, als onrechtmatig kunnen worden gekwalificeerd.

‘Het grootste recht kan leiden tot het grootste onrecht’, luidt een bekend gezegde in de juridische wereld. Recht en rechtvaardigheid dienen zorgvuldig uit elkaar te worden gehouden. Niet ieder recht kan onbekommerd, met oogkleppen op, worden uitgeoefend. Iemand kan misbruik maken van de bevoegdheid die zijn recht hem geeft. Van misbruik is sprake als een bevoegdheid wordt uitgeoefend met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend. (3:13 BW) Van misbruik is ook sprake als een belangenafweging tot de conclusie voert dat men niet in redelijkheid tot de uitoefening van de bevoegdheid had kunnen komen. Als ik wortels mag weghakken maar ik redelijkerwijs moest begrijpen dat een eeuwenoude eik daardoor het loodje zou leggen, maak ik misbruik van mijn bevoegdheid.

Het Burgerlijk Wetboek geeft talrijke bepalingen waaraan de buren zich in beginsel moeten houden. Die hebben vaak betrekkelijke betekenis. Gemeentelijke voorschriften kunnen afwijken van die regels zodat de vlag er in werkelijkheid minder goed bij kan hangen dan op het eerste gezicht wordt vermoed. Voor de goede orde: het begrip buren dient ruim te worden opgevat. Naar gelang de aard van de regels gaat het over iedereen die in de buurt woont.

De belangrijkste regel heeft betrekking op het verbod onrechtmatige hinder toe te brengen ‘door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.’ (5:37 BW)
Een beetje hinder is vaak onvermijdelijk. Er moet gras gemaaid worden en af en toe een tak (van de eigen boom) worden afgezaagd. Dat is niet onrechtmatig. Maar vijf keer per week twee uur een drumstel teisteren, kan wel onrechtmatig zijn, althans indien het geluid hinderlijk doorklinkt in buurmans huis. Hetzelfde geldt overigens voor pianospel dat boven- en onderburen uit de slaap houdt of hindert bij het kijken naar een van de vele prachtige TV-programma’s. Klassiek zijn de procedures die gevoerd werden en worden over hanengekraai bij het krieken van de dag. Dat hoeft er overigens niet direct toe te leiden dat de hanen de pan ingaan. Die hinder kan immers worden beteugeld door het hok donker te houden tot ook de buur aan de wastafel staat.

Het planten van bomen, heesters en heggen komt een beetje tuin zeer ten goede. Een tuinvriend kan de neiging hebben de grens van zijn erf op die wijze af te bakenen. Zou echter ook de buurman (of buurvrouw) een dergelijk plan hebben ontwikkeld dan kan dat ernstige tweespalt tot gevolg hebben. Om dat te voorkomen bepaalt de wet dat het verboden is bomen op een afstand van twee meter van de grenslijn te hebben. Voor heesters en heggen geldt een halve meter. (5:42 BW) Ingevolge een plaatselijke (gemeentelijke) verordening of een plaatselijke gewoonte kunnen kleinere afstanden zijn toegelaten. Uiteraard mag met de nabuur worden afgesproken dat binnen twee meter wordt geplant. Heggen plegen op de grenslijn te worden geplaatst, in goed overleg tussen de betrokken buren.
Zouden de erven zijn gescheiden door middel van een muur, dan mag tot de muur geplant worden, mits de gewassen niet hoger reiken dan de muur. (5:42 BW) De buurman kan u verzoeken de snoeischaar te hanteren zodra de takken zich daar niets van aantrekken. Hij mag overigens niet zelf gaan snoeien, want het zijn andermans takken.
Als uw erf langs de openbare weg of een openbaar vaarwater ligt, hoeft u voormelde afstanden niet te respecteren maar dan kunnen gemeentelijke verordeningen uw plantzin in de weg staan.

De kracht van boomwortels is fenomenaal. Het tillen van gewassengrindtegels van meer dan 25 kilo is voor een beetje wortel geen enkel probleem. Voor de fraai bestrate oprit en het met waterpas gelegde terras vormt dat een schrikbeeld. Als het de wortels van buurmans boom betreft, staat de wet toe deze ‘weg te hakken’, voor zover ze zijn binnengedrongen in uw erf. Bedacht moet hier echter worden dat soms de redelijkheid gebiedt ervan af te zien, bijvoorbeeld indien de hakarbeid het einde van de eeuwenoude boom zou betekenen.
Evenals doorgeschoten wortels zijn overhangende takken eigendom van de nabuur. Wortels mag u niettemin eigenmachtig verwijderen. (5:44 BW) Voor takken geldt dat u eerst de buurman vriendelijk moet aanmanen zelf de takken te verwijderen, voor zover ze overhangen. Mocht de aanmaning geen gehoor vinden, dan kunt u zelf aan de slag. (5:44 BW)

Aan de overhangende takken kunnen heerlijke appels of peren hangen en zelfs pruimen als eieren zo groot. Dat fruit behoort toe aan de buren. U mag wel hopen op veel wind, want zodra de vruchten uw terrein vallen, mag u ze zich toe-eigenen. Flink aan de tak schudden teneinde de val te bespoedigen, is niet geoorloofd. (5:45 BW)

Het wordt doorgaans als uiterst onaangenaam ervaren dat vanaf het belendende perceel de ogen gericht (kunnen) zijn op hetgeen zich afspeelt op uw erf. Een groene heg, stenen muur of houten schutting verhindert niet de blik vanuit een raam of balkon op de eerste verdieping of vanaf het platte dak van het aangebouwde schuurtje dat als daktuin is ingericht. De wet bepaalt hieromtrent slechts dat die ramen, balkons en dakterrassen een afstand van twee meter, gemeten vanaf de erfgrens, in acht moeten nemen. (5:50 BW) Daar schiet de in zijn privacy bedreigde mens dus niet veel mee op. Slechts als hij blinde buren krijgt, hoeft hij inkijk niet te vrezen. Er zit weinig anders op dan te kiezen voor hoog opschietende beplanting en ziekenhuisschermen.

Voor het verrichten van werkzaamheden kan het wel eens nodig zijn dat het terrein van de buurman wordt betreden. Bijvoorbeeld om er een ladder te plaatsen teneinde de dakgoten te kunnen bereiken. In beginsel moet dat worden toegestaan. Behoorlijke kennisgeving is noodzakelijk en eventuele schade die door de arbeid ontstaat, moet worden vergoed. (5:56 BW)

Tenslotte wijs ik nog op een populair misverstand. Als de gemeente een bouwvergunning heeft verleend voor bijvoorbeeld de bouw van een dakkapel, dan heeft dat geen vrijbrief met betrekking tot het burenrecht. Hetgeen hiervoor over de afstand van vensters e.d. werd geschreven, wordt door de vergunning niet weggepoetst.

par 6.3

De totstandkoming van een koop heeft niet tot gevolg dat de eigendom overgaat op de koper. Zo kan de verkoper het huis van een ander verkocht hebben en moet hij maar hopen dat hij tijdig vóór de levering de eigendon verkrijgt of dat de eigenaar bereid is mee te werken aan de eigendomsoverdracht aan de koper.
In dit laatste geval is sprake van een ABC-constructie. Dat gaat dus zo: B verkoopt aan C de woning die hij (B) heeft gekocht van A. De prijs die B aan A betaald heeft, blijft dan onzichtbaar aangezien geen levering (eigendomsoverdracht) van A naar B plaatsvindt. Zou zo’n levering wel geschieden, dan komt daar een notariële akte aan te pas en daarin dient de werkelijke koopprijs te worden opgenomen.

Voorstelbaar is ook dat verkoper na de koop een hoger bod krijgt en besluit het goed te verkopen aan die hogere bieder. Zou hij gezwind overgaan tot de eigendomsoverdracht aan de tweede koper, dan is de eerste koper het haasje, aangenomen dat die tweede koper niet met de verkoper onder één hoedje speelt. De eerste koper kan dan weliswaar een boete incasseren en schadevergoeding claimen, maar hij blijft achter het net vissen. Het huis wordt hem niet geleverd. Zou de eerste koper tijdig in de gaten hebben dat hem een kool gestoofd wordt, dan kan hij trachten de levering aan de tweede koper door beslaglegging en rechterlijke tussenkomst te verhinderen. Slechts in bijzondere omstandigheden zal zijn voorrangspositie, gebaseerd op het oudste recht op levering, niet worden gehonoreerd.

Nog meer gevaren bedreigen de koper. Ik signaleer dat de verkoper de verkochte woning nog met hypotheek kan belasten, zo lang hij eigenaar is en dat hij de verkochte zaak nog zou kunnen verhuren, met alle ellende van dien.

En of het niet op kan: omdat de verkoper (meestal) tot de levering nog eigenaar is, bestaat de kans dat beslag wordt gelegd op het verkochte goed, al dan niet vooruitlopend op een faillissement van de verkoper. Ook dit risico kan de koper onrustige nachten bezorgen. Tussen de koop en de levering ligt immers niet zelden een periode van enkele maanden of langer.

Bescherming tegen risico’s; ‘Vormerkung’
De wetgever heeft de bedreigde consument/koper tegen voormelde risico’s in bescherming genomen. De koop kan daartoe worden ingeschreven in de openbare registers (‘bij het kadaster’). (7:3 BW) Een dergelijke inschrijving noemt men ook wel ‘Vormerkung’. Het Duitse recht vormde de inspiratiebron van de regeling. Door de Vormerkung wordt de koop openbaar en kan deze worden tegengeworpen aan de zojuist bedoelde (vermeende) kopers, beslagleggers e.d. Om een dergelijke positie te verwerven, moet bij een notaris worden aangeklopt. Onderscheid moet daarbij worden gemaakt naar gelang de inschrijving al dan niet binnen de bedenktijd van drie dagen geschiedt. Binnen de bedenktijd kan de koop slechts dan worden ingeschreven als de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een notaris. Als de bedenktijd is verstreken, kan de inschrijving slechts worden gerealiseerd als onder de tekst van de koopakte een ondertekende en gedateerde verklaring van een notaris is opgenomen waarin deze verklaart dat geen – in de wet nader aangeduide – juridische feiten aan inschrijving in de weg staan.

De inschrijving van de koop verliest met terugwerkende kracht haar werking tegen derden (kopers, beslagleggers e.d.) als zes maanden na de inschrijving de levering (eigendomsoverdracht) niet heeft plaatsgevonden.

Onderscheid maak ik tussen de eigenlijke eigen woning en de eigen woning in fictieve zin. De eigenlijke eigen woning is het actuele hoofdverblijf. De woning die als hoofdverblijf heeft gefungeerd of als hoofdverblijf gaat fungeren is onder voorwaarden een eigen woning in fictieve zin. (3.111 IB)

De fictieve eigen woning komen we onder meer tegen als een belastingplichtige is verhuisd of gaat verhuizen. Vooreerst de woning die het hoofdverblijf van de belastingplichtige is geweest en die sindsdien leeg staat en bestemd is om te worden verkocht. Deze woning kan voor een periode van maximaal drie jaren een fictieve eigen woning zijn. De woning moet in het kalenderjaar of in één van de twee voorafgaande kalenderjaren het hoofdverblijf van de belastingplichtige zijn geweest. De woning die bijvoorbeeld vanaf 1 juli 2007 niet meer dienst doet als hoofdverblijf kan tot en met 31 december 2009 een eigen woning blijven. Is die woning op deze laatste datum nog niet verkocht, dan gaat de woning op 1 januari 2010 naar ‘box 3’(de vermogensrendementsheffing). Dit heeft tot gevolg dat de belastingplichtige de rente van deze woning ná 31 december 2009 niet meer kan aftrekken. Deze fictie staat bekend als de verkoopfictie.   

Voorts de woning die leeg staat of in aanbouw is en waarvan aannemelijk is dat zij in het kalenderjaar of in één van de twee volgende kalenderjaren het hoofdverblijf van de belastingplichtige wordt. Het spiegelbeeld dus eigenlijk van de woning die te koop staat, met dien verstande dat het op enig moment aannemelijk moet zijn dat de woning binnen genoemde periode het hoofdverblijf van de belastingplichtige wordt. Het kan zijn dat iemand een woning in aanbouw koopt waarvan het in 2007 aannemelijk is dat zij in 2009 kan worden betrokken als hoofdverblijf. Die woning is in 2007 een eigen woning. Dat de belastingplichtige de woning feitelijk pas in 2010 als hoofdverblijf betrekt, doet daar niet aan af. Een vertraging in de bouw hoeft de belastingplichtige dus niet fataal te worden. Deze fictie staat bekend als de aankoopfictie.

Ook in situaties van echtscheiding en van detachering kan iemand een eigen woning in fictieve zin hebben. Vakantiewoningen en woningen die permanent worden verhuurd zijn geen eigen woningen. Zij worden belast volgens het regime van ‘box 3’.

par 1.7.5

In box 1 wordt het belastbaar inkomen uit werk en woning belast. Dit inkomen is opgebouwd uit meerdere inkomstencategorieën. (3.1 IB) Tot dat inkomen behoort bijvoorbeeld de winst die een ondernemer maakt (belastbare winst uit onderneming, 3.2 IB), het loon van iemand die in dienstbetrekking werkzaam is (belastbaar loon, 3.80 IB) en de royalty’s van een auteur (belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden, 3.90 IB). Ook de belastbare inkomsten uit eigen woning (3.110 IB) worden belast in box 1. Door de aftrekbare rentelasten komen deze inkomsten voor veel eigenwoningbezitters uit op een negatief bedrag. Deze negatieve inkomsten kunnen in box 1 worden gesaldeerd met de positieve inkomsten uit de andere categorieën. Het belastbaar inkomen uit werk en woning komt daardoor relatief lager uit. Vandaar dat men spreekt van de renteaftrek.

Het belastbaar inkomen uit werk en woning wordt belast tegen een progressief tarief. Het tarief loopt op naarmate het belastbaar inkomen uit werk en woning hoger is. ‘De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten’, heet het ook wel. Er bestaan vier tarieven (schijven). Het maximale tarief is 52%. (2.10 IB) De rente is dus aftrekbaar tegen maximaal 52%. Dit betekent dat de belastingdienst aan elke euro rente maximaal 52 cent meebetaalt.

Woningen in eigendom van de belastingplichtige die niet zijn te scharen onder één van de inkomstencategorieën van box 1, zitten in box 3. Te denken valt aan de vakantiewoning in Wijk aan Zee of de woning die wordt verhuurd aan studenten in Utrecht. In box 3 wordt het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen bepaald volgens het systeem van de vermogensrendementsheffing. Dit betekent onder meer dat aan ieder vermogensbestanddeel in box 3 een rendement van 4% wordt toegerekend. Dit is het zogenoemde forfaitair rendement. (5.2 IB) Het rendement wat een vermogensbestanddeel daadwerkelijk oplevert, is niet relevant. Ook al is het werkelijke rendement 15%, 0,% of – 5%, er wordt net gedaan alsof het rendement 4% is.

Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen wordt bepaald door het forfaitaire rendement te vermenigvuldigen met het gemiddelde van de rendementsgrondslag op de peildata van 1 januari en 31 december van enig kalenderjaar. (5.2 IB) De rendementsgrondslag is de waarde (in het economische verkeer) van de bezittingen minus de waarde van de schulden. (5.3 IB) Iedere belastingplichtige heeft een heffingvrij vermogen van € 20.014 (2007). (5.5 IB) Gaat de gemiddelde rendementsgrondslag uit boven dit heffingvrij vermogen, dan wordt aan het meerdere 4% rendement toegerekend. Het belastbare inkomen in box 3 wordt belast tegen een vast tarief van 30%. (2.13 IB)


par 1.7.6

De meeste kapitaalverzekeringen zitten in box 3. (5.3 IB) Vandaar een kort uitstapje naar die verzekeringen. Het gaat om de kapitaalverzekering die niet voldoet aan de eisen van de KEW en die evenmin valt onder één van de andere inkomstencategorieën in box 1. De kapitaalverzekering in box 3 kan worden onderverdeeld in grofweg twee categorieën: kapitaalverzekeringen die reeds bestonden op 31 december 2000 en kapitaalverzekeringen die daarna zijn afgesloten.1 januari 2001 is de datum waarop de Wet IB 2001 in werking trad en een nieuw regime voor kapitaalverzekeringen het levenslicht zag.

Allereerst de kapitaalverzekering die is afgesloten ná 31 december 2000. Met uitzondering van de zuivere overlijdensrisicoverzekering komt die verzekering niet in aanmerking voor een specifieke vrijstelling. (5.10 IB) Weliswaar heeft iedere belastingplichtige in box 3 een heffingvrij vermogen, maar dat is een algemene vrijstelling (zie par. 1.7.6).

De (gemengde) kapitaalverzekering wordt in box 3 jaarlijks belast. Zie hier een belangrijk verschil met de belastingheffing van de KEW in box 1. De KEW wordt pas belast als de verzekering (fictief) uitkeert en de belastingplichtige niet kwalificeert voor een vrijstelling. Een belangrijk verschil tussen de KEW en de kapitaalverzekering in box 3 zit hem voorts in de fiscale flexibiliteit. De KEW moet voldoen aan de strenge aflossingeis. De kapitaalverzekering in box 3 heeft daar geen last van, al zal een verzekeringnemer contractueel in veel gevallen toch aan die eis moeten voldoen. Komt de verzekering tot uitkering dan zal de bank als eerste begunstigde overgaan tot aflossing van de eigenwoningschuld.

Dan de kapitaalverzekering die reeds bestond op 31 december 2000. Die verzekering is afgesloten onder de Wet IB 1964. Gaat het om een verzekering in box 3, dan valt zij tevens onder het zogenoemde overgangsrecht. Dat betekent dat de regels van de Wet IB 1964 zoals zij golden op 31 december 2000 op die verzekering van toepassing blijven. Het overgangsrecht voorziet ook in een gemaximeerde bezitsvrijstelling in box 3. Kapitaalverzekeringen die reeds bestonden op 14 september 1999 en waarvan de voorwaarden nadien niet zijn gewijzigd, zijn in box 3 vrijgesteld tot een gezamenlijk – niet geïndexeerd – bedrag van € 123.428. Belastingheffing treedt pas op als de waarde in het economische verkeer van de verzekering hier boven uit gaat. Fiscale partners kunnen het bedrag van de vrijstelling aan elkaar overdragen. Voor die overdracht is niet vereist dat beide partners verzekeringnemer of begunstigde zijn. De hoge bezitsvrijstelling is er de oorzaak van dat het veelal niet verstandig is om een op 14 september 1999 bestaande kapitaalverzekering om te vormen tot KEW.

par 5.5.5

De belastingplichtige die een KEW-vrijstelling heeft benut, kan aanlopen tegen een renteaftrekbeperking. (3.122 IB) Hij kan voor een nieuwe eigen woning maximaal renteaftrek krijgen voor een schuld ter grootte van de verwervingskosten verminderd met het bedrag van de benutte KEW-vrijstelling. De belastingplichtige heeft belastingvrij kunnen sparen voor aflossing van zijn eigenwoningschuld en dit rechtvaardigt de beperking van de renteaftrek. Hij wordt ter grootte van de vrijgestelde KEW-uitkering geacht eigen middelen te hebben waarmee hij zijn nieuwe woning kan financieren. De aftrekbeperking ziet niet op de kapitaalverzekering die reeds bestond op 31 december 2000 en die op enig moment is aangemerkt als KEW.

De invoering van de bijleenregeling heeft er overigens voor gezorgd dat de onderhavige aftrekbeperking aanzienlijk aan belang heeft ingeboet. De aflossing van de eigenwoningschuld leidt immers tot een verhoging van het latente vervreemdingssaldo eigen woning. De renteaftrek voor een nieuwe woning kan zodoende reeds via de bijleenregeling gemaximeerd worden.

par 5.5.6

De zogenoemde ‘kwalitatieve rechten en verplichtingen’. (6:251 en 252 BW) Daarbij gaat het om voor overgang vatbare rechten en verplichtingen die voortvloeien uit een overeenkomst tussen bijvoorbeeld twee naburen. Stel dat buur A met buur B overeenkomt dat B aan A een bepaalde aan zijn huis toegebrachte schade zal vergoeden. Als A nu zijn huis verkoopt aan C, zou B aan die C kunnen voorhouden dat hij met hem niets is overeengekomen. Die vlieger gaat niet op. Er is sprake van een voor overgang vatbaar recht waar A slechts belang bij heeft zo lang hij eigenaar is van het huis. Dat is een kwalitatief recht en gaat automatisch over op C.
Bij overeenkomst kan ook een kwalitatieve verplichting in het leven worden geroepen met betrekking tot een onroerende zaak, zoals een huis met erf. Het kan alleen een verplichting tot een dulden of niet doen betreffen. Zo kan A met B afspreken dat A op zijn grond nimmer een hondenkennel of huis van lichte zeden zal exploiteren. Als dat als een kwalitatieve verplichting van A wordt geformuleerd, kunnen ook de opvolgers van A daaraan gehouden worden. Het lijkt verdacht veel op een erfdienstbaarheid. Het verschil bestaat vooral daar in dat bij de erfdienstbaarheid de erven centraal staan terwijl bij de kwalitatieve verplichting wordt uitgegaan van de personen. Het verschil is voor een normaal mens nogal juridisch-technisch van aard.
Terecht verlangt de wet ook voor het in het leven roepen van een kwalitatieve verplichting een notariële akte. Dergelijke akten worden ingeschreven in de openbare registers (bij het kadaster).

par 6.7

Het territorium van de eigenaar van huis en erf is ten opzichte van de naburen begrensd. Maar waar ligt die grens? Als het goed is laat de akte van levering daarover geen twijfel bestaan. De enkele aanduiding door de landmeters van het kadaster is niet beslissend. Meer dan een mooie aanwijzing is het niet. In de loop der jaren kan de grens door verjaring verschoven zijn.
Iedere eigenaar kan van de andere vorderen dat de grens tussen de percelen wordt ‘afgepaald’ door behoorlijk waarneembare afpalingstekens. (5:46 BW) Dit ‘afpalen’ moet worden onderscheiden van het ‘afsluiten’ van een erf. Iedere eigenaar is bevoegd zijn er af te sluiten, zodat niet Jan en Alleman en diens huisdieren, ongehinderd zijn erf kunnen betreden. (5:48 BW) Veelal stelt de gemeente grenzen aan de vrijheid de afsluiting te regelen zoals men goeddunkt. Een ondoorzichtige heg is vaak fraaier dan een gemetselde muur en een hoogte van twee meter is soms overdreven.

Afscheidingen zullen vaak in goed overleg op de grens worden geplaatst. Vaak zal dat een muur zijn. De wet verstaat onder ‘muur’ iedere ondoorzichtige afsluiting van steen, hout of andere daartoe geschikte stof. (5:43 BW) Een muur kan dus ook van hout zijn. Als een dergelijke muur in de lengterichting op de grens wordt geplaatst, is de muur ‘mandelig’. Dat betekent dat hij in mede-eigendom aan de eigenaars van de betrokken erven toebehoort. (5:62 BW) Het onderhoud, aan beide zijden, komt voor gezamenlijke rekening. (5.65 BW)

par 6.2

Voor de eigenwoningregeling is het fiscaal partnerschap relevant. Indien een woning voor de eigenaar als eigen woning geldt, is die woning ook voor zijn fiscale partner een eigen woning. Dat die partner geen eigenaar is van die woning, doet daar niet aan af. Het zijn van fiscale partner van de eigenaar is voldoende. Dit staat ook wel bekend als de zogenoemde meetrekregeling. (3.111 IB)

Indien A eigenaar is van een eigen woning, is die woning ook voor zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot B een eigen woning. Ook als A en B ongehuwd zouden samenwonen in de woning van A en zij zouden kiezen voor het fiscaal partnerschap, is de woning voor beiden een eigen woning. Dit maakt het ook voor B mogelijk om renteaftrek voor die woning te krijgen. Het is niet ondenkbaar dat B in zijn eentje een schuld is aangegaan ter financiering van een verbouwing aan de woning van A.

par 7.6.2

Duurzaam gescheiden wonende (maar niet levende) echtgenoten zijn elkaars fiscale partner. Fiscale partners kunnen derhalve ieder hun eigen hoofdverblijf hebben en daarmee ieder een andere eigen woning. Dit zou betekenen dat fiscale partners renteaftrek kunnen claimen voor twee hoofdverblijven. Dat vindt de wetgever niet gewenst en vandaar dat fiscale partners met ieder een eigen hoofdverblijf moeten kiezen welk hoofdverblijf in de eigenwoningregeling wordt opgenomen. (3.111 IB) Fiscale partners kunnen maar voor één hoofdverblijf renteaftrek krijgen. De woning die zij niet in de eigenwoningregeling opnemen, wordt belast volgens het regime van box 3. Voor die woning is een renteaftrek niet mogelijk. Het is dus niet per definitie zo dat een eigen woning ook daadwerkelijk volgens het eigenwoningregime wordt belast.

En zo rijst dan de vraag welke eigen woning in de eigenwoningregeling en welke in box 3 moet worden opgenomen. Als vuistregel heeft te gelden dat het fiscaal het voordeligst is om de woning met de hoogste renteaftrek in de eigenwoningregeling op te nemen. Indien beide woningen leningvrij zijn en de inkomsten uit beide woningen slechts bestaan uit het bedrag van het eigenwoningforfait, verdient het aanbeveling om die woning die in box 3 het zwaarst zou worden belast, in de eigenwoningregeling te stationeren.

par 7.6.3

De belastingplichtige en zijn fiscale partner kunnen hun belastbare inkomsten uit eigen woning vrij toerekenen. (2.17 IB) Vrij toerekenen betekent dat zij het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten in elke gewenste verhouding kunnen opnemen in ieders aangifte inkomstenbelasting. Wie eigenaar is van de woning is niet van belang. Het huwelijksvermogensregime dus ook niet. Evenmin is relevant wie de rente voor zijn rekening neemt. Afspraken tussen de partners over de kosten van de huishouding (lees: de rentelasten) spelen derhalve geen enkele rol. In fiscaal opzicht is niet van belang wie van beiden de inkomsten geniet en op wie de kosten drukken. Voldoende is dat één van beiden de inkomsten geniet en dat de rente op één van beiden drukt.

De vrije toerekening heeft als voordeel dat men zo optimaal mogelijk gebruik kan maken van het toptarief van iedere partner in box 1. Omdat de belastbare inkomsten uit eigen woning (door de renteaftrek) voor velen op een negatief bedrag uitkomen, is het verstandig om die negatieve inkomsten zoveel mogelijk in aftrek te brengen bij diegene met het hoogste arbeidsinkomen. Het liquiditeitsvoordeel is hierdoor het grootst. Het is niet toegestaan om de kosten toe te rekenen aan degene met het hoogste (arbeids)inkomen in box 1 en het eigenwoningforfait aan diegene met het laagste inkomen. Alleen het saldo is vrij toerekenbaar.

De vrije toerekening staat slechts open voor belastingplichtigen die het gehele kalenderjaar fiscaal partner van elkaar zijn geweest, voor voljaarspartners. (2.17 IB) Diegenen die niet het gehele kalenderjaar fiscaal partner van elkaar waren, bijvoorbeeld omdat men in het kalenderjaar is gaan samenwonen, hebben toch de mogelijkheid om vrij toe te rekenen. Men dient dan te kiezen voor het voljaarspartnerschap. (2.17 IB) Díe keuze staat slechts open voor diegenen die in het kalenderjaar kwalificeren voor het fiscaal partnerschap als zodanig. Ongehuwd samenwonenden die op 1 september van enig jaar zijn gaan samenwonen, kunnen niet kiezen voor het fiscaal partnerschap en daarom ook niet voor het voljaarspartnerschap. Ongehuwden die op 1 mei zijn gaan samenwonen en die kiezen voor het fiscaal partnerschap kunnen daarmee ook kiezen voor het voljaarspartnerschap.

Let wel, de keuze voor het voljaarspartnerschap geeft slechts toegang tot de vrije toerekening van de belastbare inkomsten uit eigen woning. Zij heeft bijvoorbeeld niet tot gevolg dat ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden in de periode waarin zij nog niet samenwoonden fiscaal partner van elkaar zijn. Als twee belastingplichtigen op 30 december van enig kalenderjaar in het huwelijksbootje stappen zonder voor die tijd te hebben samengewoond, zijn zij in dat kalenderjaar 2 dagen fiscaal partner van elkaar. (1.2 IB) Zij kunnen hun belastbare inkomsten uit eigen woning van dat gehele jaar vrij toerekenen door te kiezen voor het voljaarspartnerschap. Dat betekent nog niet dat zij fiscaal partner van elkaar zijn in de rest van het kalenderjaar.

Ook in het jaar van overlijden van één van de partners bestaat het fiscaal partnerschap niet het gehele jaar. Ook voor dat jaar is het nog mogelijk om de belastbare inkomsten uit eigen woning vrij toe te rekenen. De langstlevende partner en de erflater (vertegenwoordigd door de erfgenamen) dienen te kiezen voor het voljaarspartnerschap. De belastbare inkomsten uit eigen woning kunnen dan worden toegerekend aan de erflater. Dit geschiedt concreet door de inkomsten te verantwoorden in de F-aangifte van de erflater. Toerekening aan de erflater is interessant als hij in het overlijdensjaar het hoogste inkomen heeft in box 1   

Ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden kunnen er voor kiezen om het fiscaal partnerschap achterwege laten. Zij kunnen in dat geval niet vrij toerekenen. Indien niet-fiscale partners een woning hebben in mede-eigendom, bepaalt de wet hoe zij de voordelen uit de eigen woning en de aftrekbare kosten moeten toerekenen (wettelijke toerekening). Het eigenwoningforfait moeten zij toerekenen naar rato van de eigendom van de woning. (3.115 IB) Dus allebei de helft als beiden voor de helft eigenaar zijn. Zij genieten de inkomsten ieder voor de helft. De rente moeten zij toerekenen in de verhouding waarin beiden de schuld voor de eigen woning zijn aangegaan. (3.121 IB) Indien A zijn deel van de woning heeft gefinancierd met een lening en zijn niet-fiscale partner B zijn deel met eigen middelen, komt de rente volledig in aftrek bij A. Dus niet naar rato van de eigendom van de woning. Dit is naar mijn mening niet anders als ook B aansprakelijk is voor de schuld van A en dus ook hij die schuld is aangegaan. In de onderlinge verhouding A-B wordt die schuld gedragen door A (de schuld zit in het vermogen van A). Een afspraak over de kosten van de huishouding in bijvoorbeeld een samenlevingsovereenkomst is in mede-eigendomsituaties niet van belang. De kosten worden immers toegerekend door de wetgever.
 
Anders kan het worden als niet-fiscale partners ongehuwd samenwonen in de eigen woning van één van beiden. In die situatie is niet voorzien in een wettelijke toerekening en ook vrij toerekenen is niet mogelijk. Uitgangspunt is dat diegene op wie de rente drukt, die rente in aftrek kan brengen. (2.17 IB) Rente drukt op diegene die de kosten draagt, op diegene die de rente voor zijn rekening neemt. De afspraak in een samenlevingsovereenkomst dat de kosten van de huishouding (waaronder de rente) worden gedragen naar rato van ieders arbeidsinkomen, zou nu wel eens fiscale relevantie kunnen hebben. Dat zou in het slechtste geval betekenen dat de kosten die drukken op de niet-eigenaar van de woning niet in aftrek kunnen komen. Die woning is immers voor de niet-eigenaar geen eigen woning als hij niet kiest voor het fiscaal partnerschap. Kiezen voor het fiscaal partnerschap lijkt in dit geval geboden.

Voor de toepassing van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld moeten de belastbare inkomsten uit eigen woning van de belastingplichtige en zijn fiscale partner worden samengevoegd. (3.123a IB) Dit kan betekenen dat een belastingplichtige met positieve belastbare inkomsten uit eigen woning de aftrek niet krijgt, omdat de belastbare inkomsten uit eigen woning van hem en zijn partner tezamen negatief zijn. Dit kan aan de orde komen als A met zijn fiscale partner B woont in een woning op beider naam en A zijn deel heeft gefinancierd met eigen vermogen en B met vreemd vermogen.

Komen de totale belastbare inkomsten uit eigen woning van de fiscale partners samen uit op een positief bedrag, dan wordt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld toegerekend in de verhouding waarin de belastbare inkomsten uit eigen woning zijn toegerekend. Voljaarspartners kunnen het inkomen uit eigen woning vrij toerekenen. Rekenen A en B hun belastbare inkomsten uit eigen woning volledig toe aan B, dan gaat ook de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld volledig naar B. Rekenen zij de inkomsten toe in de verhouding 80 (A): 20 (B), dan krijgt A 80% van de aftrek en B 20%. Het is derhalve niet zo dat de inkomsten kunnen worden toegerekend aan de minstverdiener en de aftrek aan de meestverdiener. Dat zou te leuk zijn. Dit betekent ook dat voljaarspartners met positieve belastbare inkomsten uit eigen woning geen voordeel meer kunnen halen uit de vrije toerekening van die inkomsten. Vóór de invoering van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (1 januari 2005) was dit nog wél zo. Toen was het voordelig om die inkomsten (het eigenwoningforfait) toe te rekenen aan de minstverdienende partner.

par 7.6.6

Bij het thema 'natrekking' bleek reeds dat eigendom ook kan worden verkregen door ‘natrekking’. Wie zijn huis verrijkt met een serre wordt eigenaar van de aanbouw. Hetzelfde geldt voor de nieuwgebouwde garage en het fraaie duivenhok. De eigenaar van de grond is eigenaar van alles wat met die grond wordt verenigd, tenzij bij de notaris nadere regelingen zijn getroffen. Als achteraf blijkt dat een duivenhok op de grond van de buurman werd gebouwd, levert dat de buurman de eigendom op van het bouwwerk. Het doet er in dit opzicht dus niet toe wie de rekeningen van de aannemer heeft betaald.

par 9.1

De belastingplichtige die in Nederland woont is binnenlands belastingplichtig. (2.1 IB) Hij wordt belast voor al zijn inkomsten, waar ter wereld ook genoten. Hij wordt belast voor zijn wereldinkomen. De belastingplichtige die niet in Nederland woont, maar die wel inkomsten in Nederland geniet, bijvoorbeeld omdat hij in Nederland werkt, is buitenlands belastingplichtig. (2.1 IB)

Waar iemand woont wordt naar de feitelijke omstandigheden beoordeeld. (4 AWR) De volgende omstandigheden geven een indicatie: het duurzaam ter beschikking staan van een woonhuis, de woonplaats van de echtgenoot en de kinderen, het aanhouden van bankrekeningen en verzekeringspolissen, het lidmaatschap van verenigingen, inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie. Het gaat er in algemene zin om te bepalen welk land fungeert als centrum van zijn sociale en maatschappelijke leven. Het is in de regel zo dat iemand daar woont waar hij ook zijn hoofdverblijf heeft.

Iemand die niet in Nederland woont is pas buitenlands belastingplichtig als hij inkomsten in Nederland geniet. Deze inkomsten kunnen onder meer bestaan uit de inkomsten uit een eigen woning in Nederland. (7.2 IB) Het gaat dan om een op Nederlands grondgebied gelegen eigen woning. Die woning zal niet zijn hoofdverblijf zijn. De belastingplichtige woont immers in het buitenland. Het kan wel zo zijn dat de belastingplichtige een fictieve eigen woning in Nederland heeft. Hij kan uit Nederland zijn geëmigreerd en zijn Nederlandse woning te koop hebben gezet. Die woning valt onder de verkoopfictie. Hij kan ook voornemens zijn om naar Nederland te immigreren en inmiddels in Nederland een woning hebben gekocht. Die woning valt onder de aankoopfictie. Het is ook mogelijk dat de belastingplichtige vanwege een (echt)scheiding naar het buitenland is verhuisd en zijn Nederlandse woning huist onder de (echt)scheidingsfictie. En wat te denken van de uitgezonden werknemer met een in Nederland gelegen woning uit de uitzendfictie? Smaken genoeg dus.   

Iemand die niet in Nederland woont kan in beginsel geen renteaftrek krijgen voor zijn niet op Nederlands grondgebied gelegen hoofdverblijf. Ook niet als hij zijn arbeidsinkomsten (nagenoeg) geheel verdient in Nederland. De belastingplichtige die in België woont in een eigen woning en die werkt bij voetbalorganisatie PSV te Eindhoven, krijgt voor die woning in beginsel geen renteaftrek. De wet komt deze belastingplichtige echter tegemoet. Hij kan zijn rentelasten ten laste brengen van zijn Nederlandse inkomsten als hij kiest voor een inwonerbehandeling (de zogenoemde keuzeregeling). (2.5 IB) Hij moet dan in zijn aangifte inkomstenbelasting aangeven dat hij wil worden behandeld alsof hij in Nederland woont. Kortom: alsof hij binnenlands belastingplichtig is. Hij kan die keuze jaarlijks opnieuw maken. In dat geval kan hij de rentelasten van zijn eigen woning in aftrek brengen. Een binnenlands belastingplichtige kan dat immers ook.

Het beroep op de keuzeregeling reikt echter verder dan alleen de eigenwoningregeling. Iemand die daadwerkelijk binnenlands belastingplichtige is, wordt in Nederland belast voor zijn wereldinkomen. Een beroep op de keuzeregeling heeft derhalve tot gevolg dat ook de buitenlands belastingplichtige voor zijn wereldinkomen wordt belast in Nederland. Dat kan betekenen dat inkomsten in Nederland worden belast die zonder inwonerbehandeling buiten de heffing zouden blijven. Een inwonerbehandeling geeft de buitenlands belastingplichtige weliswaar renteaftrek voor zijn niet in Nederland gelegen woning, maar hij moet goed beseffen dat er ook nadelen aan kleven.

Voor de buitenlands belastingplichtige die zijn gehele inkomen in Nederland verdient, lijkt een inwonerbehandeling met het oog op de renteaftrek aan te bevelen. Het beroep op de keuzeregeling zorgt er niet voor dat het in Nederland verdiende inkomen in de Nederlandse belastingheffing wordt betrokken: ook zonder inwonerbehandeling wordt dat inkomen in Nederland belast. Deze belastingplichtige kan echter op een ander probleem stuiten. Stel dat hij op enig moment niet meer kiest voor de inwonerbehandeling, bijvoorbeeld omdat dat niet verstandig is vanwege het inmiddels (ook) genereren van niet in Nederland belaste inkomsten. Denk aan inkomsten uit actieve arbeid in het woonland of aan pensioeninkomsten uit Nederland. Kiest hij niet meer, terwijl hij die mogelijkheid als buitenlands belastingplichtige nog wel heeft, dan treedt een sanctie in werking. Het mag niet zo zijn dat de belastingplichtige die jarenlang zijn rentelasten in Nederland in aftrek brengt, zich terugtrekt als hij nattigheid voelt. De sanctie houdt in dat de belastingplichtige zijn box 1-inkomen van het jaar voorafgaande aan het jaar waarvoor hij niet meer kiest moet vermeerderen. Die vermeerdering beslaat het bedrag van de in de laatste acht jaar in aftrek gebrachte rentelasten. (2.5 IB) Dat kan in de papieren lopen. Afrekening tegen 52%  dreigt! Kortom: aftrek van rentelasten van de niet in Nederland gelegen eigen woning lijkt leuk, maar besef wel dat de keuzeregeling ook gevaren met zich brengt. De toekomst laat zich niet voorspellen.        

par 24.5.2

Nederland heeft met veel landen bilaterale afspraken gemaakt over de verdeling van (belasting)heffingsrechten. Die afspraken zijn opgenomen in een bilateraal belastingverdrag. De afspraken zien onder meer op onroerende zaken en zijn nodig om dubbele belastingheffing tegen te gaan. De staat waar de belastingplichtige woont (de woonstaat) heft belasting over zijn wereldinkomen. In dat wereldinkomen kunnen onder meer zijn begrepen de belastbare inkomsten uit een in een andere staat gelegen eigen woning. De staat waar de woning is gelegen (de bron- of situsstaat) wenst de woning ook in de belastingheffing te betrekken omdat de woning zich bevindt op het grondgebied van die staat.

De afspraken die Nederland met diverse landen heeft gemaakt over onroerende zaken luiden veelal hetzelfde. Het heffingsrecht komt toe aan de staat waar de onroerende zaak is gelegen. Onder een ‘onroerende zaak’ is niet slechts de eigen woning begrepen. Ook een verhuurde woning en een vakantiewoning zijn immers onroerende zaken. De bronstaat mag de onroerende zaak in de heffing betrekken. Dat wil dan niet zeggen dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. Of de bronstaat gebruik maakt van zijn heffingsrecht is afhankelijk van de nationale wetgeving van die staat. Nederland kan op grond van haar wetgeving een in Nederland gelegen onroerende zaak van iemand die niet in Nederland woont in de heffing betrekken. Het maakt niet uit of het daarbij gaat om een eigen woning, om een verhuurde woning of om een vakantiewoning. (7.2 IB en 7.7 IB)

Maar hoe wordt de dubbele belastingheffing dan opgeheven als de woonstaat de in de bronstaat gelegen onroerende zaak als onderdeel van het wereldinkomen in de heffing betrekt? De woonstaat moet de belastingplichtige tegelijkertijd een belastingvermindering geven ter voorkoming van de dubbele belasting. Zou Nederland de woonstaat zijn van een belastingplichtige met een (fictieve) eigen woning in Duitsland, dan geeft Nederland die belastingplichtige de belastingvermindering. (8 Bvdb en 9 Bvdb) Het maakt daarbij niet uit of Duitsland die woning ook daadwerkelijk belast. De toewijzing van het heffingsrecht aan Duitsland is voldoende.   

Het gegeven dat belastingverdragen slechts heffingsrechten verdelen, betekent dus dat zij geen enkele invloed hebben op de nationale wetgeving van een staat. Dat betekent dus ook dat die verdragen geen enkele invloed uitoefenen op de Nederlandse wetgeving inzake de eigen woning. Als die wetgeving zegt dat een in Frankrijk gelegen woning van een binnenlands belastingplichtige een eigen woning is, dan kan het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk daar niets aan veranderen. Als die wetgeving zegt dat de renteaftrek van die woning moet worden beperkt door toedoen van de bijleenregeling, dan kan het verdrag daar niet iets anders van maken. Het enige wat het verdrag zegt is dat Frankrijk het heffingsrecht over de woning heeft, dat Nederland als woonstaat de eigen woning als onderdeel van het wereldinkomen in de heffing mag betrekken en dat Nederland tegelijkertijd een belastingvermindering moet verlenen. De wijze waarop de belastbare inkomsten uit die woning worden bepaald staat in de nationale wet. Díe inkomsten zijn mede bepalend voor de omvang van de belastingvermindering.  

par 24.5.4

Ik verlaat even de eigenwoningregeling en maak een uitstapje naar de vakantiewoning. Daaronder versta ik de woning die de belastingplichtige als eigenaar ter beschikking staat anders dan als hoofdverblijf. De in het buitenland gelegen vakantiewoning wordt door zijn in Nederland woonachtige eigenaar nogal eens ontzien bij het doen van aangifte inkomstenbelasting. Onder het motto: ‘Ik betaal in Spanje toch al belasting over die woning, dat ga ik niet nog eens doen in Nederland’, wordt die woning niet opgenomen in de aangifte. Ten onrechte. De binnenlandse belastingplichtige wordt in Nederland belast voor zijn wereldinkomen. Daaronder valt ook het inkomen dat is toe te rekenen aan de vakantiewoning in het buitenland. Die woning valt in de vermogensrendementsheffing van box 3. De buitenlandse vakantiewoning wordt in box 3 in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. (5.19 IB) Aan de woning wordt in een kalenderjaar 4% rendement toegerekend. Het heffingsrecht over een onroerende zaak komt toe aan de staat waar de onroerende zaak is gelegen. Stel dat dit Spanje is, dan mag Spanje de onroerende zaak overeenkomstig haar nationale wetgeving in de inkomstenbelastingheffing betrekken. Nederland dient als woonstaat van de belastingplichtige een belastingvermindering te verlenen. (22 Bvdb en 23 Bvdb) En dit ongeacht of de belastingplichtige ook daadwerkelijk inkomstenbelasting betaalt over zijn vakantiewoning in Spanje.

Wat ik ook wel eens aantref is de belastingplichtige die zijn buitenlandse vakantieverblijf in zijn aangifte verantwoordt in box 3 en daarbij vergeet om de belastingvermindering te claimen. Dat is een dure grap, zeker als de bronstaat de woning daadwerkelijk belast met inkomstenbelasting. Niet vergeten dus.

Nog even iets over de techniek van de belastingvermindering. Die belastingvermindering wordt per box becijferd, afhankelijk van het inkomensbestanddeel waarvoor de belastingvermindering wordt gevraagd. De techniek is overigens voor elke box dezelfde. Het bedrag van de belastingvermindering staat tot de totale belasting in een box in dezelfde verhouding als het buitenlandse inkomen staat tot het totale inkomen in die box. (10 Bvdb en 24 Bvdb) Anders gezegd: de belastingvermindering bedraagt het buitenlands inkomen in een box vermenigvuldigd met het gemiddelde belastingtarief.

Voor binnenlands belastingplichtigen met een buitenlandse vakantiewoning bedraagt de belastingvermindering dus circa 30% van 4% van de gemiddelde waarde van die woning. De aandachtige lezer vraagt zich direct af wat dat dan uitmaakt. Enerzijds wordt de vakantiewoning als onderdeel van het wereldinkomen belast tegen 1,2% (30% maal 4%) en daartegenover staat een belastingvermindering van om en nabij hetzelfde bedrag. Bij een heffing tegen een vast tarief, zoals in box 3, maakt het inderdaad bar weinig uit. De belastingdienst zal weinig belastingcenten mislopen als de vakantiewoning niet wordt verantwoord. De belastingplichtige zal nauwelijks voordelen behalen door de vakantiewoning niet op te geven.

Bij een heffing tegen een progressief tarief, zoals in box 1 maakt het wel degelijk uit. De niet in Nederland gelegen eigen woning van de binnenlands belastingplichtige bijvoorbeeld, wordt als onderdeel van het wereldinkomen in box 1 belast tegen maximaal 52% (wat veelal neerkomt op een aftrekpost tegen maximaal 52%). De belastingvermindering gaat slechts tegen het gemiddelde tarief. Dat tarief is uiteraard lager dan 52%. De belastingplichtige kan dus aan de ene kant de negatieve inkomsten uit zijn buitenlandse eigen woning in aftrek brengen tegen maximaal 52% en hoeft slechts terug te geven een bedrag ter grootte van die negatieve inkomsten vermenigvuldigd met het gemiddelde tarief. Het systeem werkt bij negatieve inkomsten (aftrekposten) dus in het voordeel van de belastingplichtige. Gaat het om positieve buitenlandse inkomsten in box 1, dan werkt de door Nederland gekozen techniek van de belastingvermindering in zijn nadeel. Voor de ware liefhebber: de techniek staat bekend als de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud.    
 
Over de niet in Nederland woonachtige belastingplichtige met een vakantiewoning in Nederland valt, na al het vorenstaande, niet veel spannends meer te melden. De door Nederland afgesloten verdragen met de woonstaat wijzen het heffingsrecht over die woning toe aan Nederland. Die woning kan ook op grond van de nationale wetgeving door Nederland worden belast. (7.7 IB) De buitenlands belastingplichtige moet derhalve in Nederland aangifte inkomstenbelasting doen (middels het zogenoemde C-biljet). Hij zal zijn Nederlandse vakantiewoning moeten verantwoorden in box 3. Hij kan een eventuele aan die woning toe te rekenen schuld in box 3 in aftrek brengen. (7.7 IB) De buitenlands belastingplichtige heeft in box 3 overigens, in tegenstelling tot de binnenlands belastingplichtige, geen recht op heffingvrij vermogen.

par 24.5.5

De notaris vervult , als ambtelijk vertrouwenspersoon, ook een hoofdrol in het geldverkeer dat met de koop van een woning is gemoeid. En terecht. De koper zal er prijs op stellen dat zijn eigen geld veilig is totdat vaststaat dat het huis zijn eigendom is. En de bank of een andere verstrekker van een geldlening zal er zeker van willen zijn dat het recht van hypotheek op het huis is gevestigd, voordat het geld ter beschikking wordt gesteld. De verkoper zal op zijn beurt pas willen meewerken aan de levering als hij er op kan vertrouwen dat de koopprijs betaald wordt. Ook de notaris zelf heeft belang bij toereikende stortingen op de kwaliteitsrekening. Hij is immers aansprakelijk voor de afdracht van de overdrachtsbelasting.

Het geldverkeer draait om de ‘kwaliteitsrekening’ die iedere notaris moet aanhouden. (25 WN) Dat is een bankrekening waarover de notaris weliswaar als enige de beschikking heeft maar waarvan het tegoed toebehoort aan de cliënten. Beslag kan op die rekening niet gelegd worden. De kwaliteitsrekening heet ook wel ‘derdengeldrekening’. De koper en/of de geldverstrekker storten het geld op die rekening. De notaris keert eerst uit nadat alle juridische onzekerheid is verdwenen.

De verkrijging van een onroerende zaak is in veel gevallen belast met overdrachtsbelasting. De belasting wordt geheven van de verkrijger van de onroerende zaak. Niet alleen de verkrijging van juridische eigendom is een belastbare verkrijging voor de overdrachtsbelasting, ook de verkrijging van de economische eigendom. (2 WBR) Verdedigbaar is dat door het sluiten van een koopovereenkomst de economische eigendom van de woning overgaat naar de koper. De wetgever heeft het sluiten van de koopovereenkomst echter uitgesloten als belastbare verkrijging. (2 WBR) Pas bij de juridische eigendomsoverdracht is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. En dan alleen als de koper ter zake van de verkrijging geen omzetbelasting in rekening is gebracht. Gaat het om een onroerende zaak die wordt geleverd vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname (nieuwbouw), dan is de koper in veel gevallen omzetbelasting verschuldigd. (11 OB) De kopende particulier is dan vrijgesteld van het betalen van overdrachtsbelasting. (15 WBR) De levering van bestaande bouw aan een particulier is vrijgesteld van omzetbelasting. Dat maakt de weg vrij voor de heffing van overdrachtsbelasting.

In beginsel is ‘de verkrijging’ van de eigendom van een woning belast met overdrachtsbelasting. (2 WBR) Dat geldt als de woning ingevolge koop in eigendom wordt verkregen maar ook als de woning in erfpacht wordt verkregen of op grond van een recht van opstal. Die belasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970. Daarin leest men ook dat onder meer niet als een ‘verkrijging’ in de zin van die wet worden aangemerkt verkrijgingen krachtens huwelijksvermogensrecht en erfrecht of ingevolge verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap. (3 WBR) Trouwen in gemeenschap van goederen leidt dus niet tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting als een van beiden een huis aanbrengt. En toedeling van dat huis na echtscheiding aan een van beide echtgenoten, levert de fiscus ook niks op. Overdrachtsbelasting blijft ook buiten beeld als een huis wordt verkregen krachtens legaat (= krachtens erfrecht) of krachtens verdeling van een nalatenschap.

De overdrachtsbelasting bedraagt 6% van ‘de waarde’ van de onroerende zaak, waaronder begrepen de waarde van ‘economische eigendom’ (zie par. 3.5). Die waarde is niet gelijk aan de zogenaamde WOZ-waarde en hoeft ook niet te corresponderen met de tegenprestatie (koopprijs). De WOZ-waarde geldt niet voor de overdrachtsbelasting en het successierecht. In beginsel betreft het hier de waarde in het economisch verkeer. De in de akte vermelde prijs is slechts een indicatie omtrent de waarde.

Als een huis formeel wordt geschonken, wordt over de waarde van het huis geen overdrachtsbelasting geheven. Er geldt dan een vrijstelling (15 WBR). Zou echter een huis worden verkocht voor een prijs die gelijk is aan de helft van de waarde, dan is dat geen ‘formele’ schenking. Het is een koop, zij het dat in de hoogte van de prijs een gift is gelegen. Zo’n gift noemt men ook wel een niet-formele schenking. Er wordt dan 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Prettig is dan dat deze overdrachtsbelasting in mindering mag worden gebracht op de belasting die over de niet-formele schenking is verschuldigd, het zogenaamde schenkingsrecht.

Voor de goede orde constateer ik nog dat bij een formele schenking van en onroerende zaak, zoals een huis, het schenkingsrecht ten minste gelijk is aan het bedrag dat zou zijn verschuldigd aan overdrachtsbelasting, als voormelde vrijstelling niet van toepassing zou zijn geweest. (24 SW)

De neiging om ter beperking van de overdrachtsbelasting (te) veel waarde toe te rekenen aan roerende zaken en rommel, zoals versleten vloerbedekking, aftandse meubels en rafelige gordijnen, dient krachtig onderdrukt te worden. De notaris waakt ook over het belang van de belastingdienst.

Ook als een monument in de zin van de Monumentenwet 1988 wordt verkregen, is door de verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar als het monument wordt verkregen door een BV of stichting die, ‘naar het oordeel van de minister’, hoofdzakelijk de instandhouding van dergelijke monumenten ten doel heeft, geldt een vrijstelling. (15 WBR)

De belasting wordt op aangifte geheven van de verkrijger. In geval van een notariële akte (tot levering) moet de belasting door de notaris worden voldaan ter gelegenheid van de aanbieding van de akte ter registratie. (18 WBR) Alle notariële akten worden bij de belastingdienst geregistreerd. In het slot van de akte vermeldt de notaris het aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Dat geldt dan als aangifte. De notaris fungeert voor de overdrachtsbelasting als onbezoldigd belastingontvanger. Een dankbetuiging ontvangt hij zelden.

Om te beginnen is het nuttig een fors maar breed levend misverstand uit de wereld te helpen. Voor een beetje jurist dreigt, als het over financiering gaat, een moeilijk te verkroppen spraakverwarring. Om maar meteen duidelijk te zijn: een woning wordt niet gefinancierd met een hypotheek maar met een geldlening. De instellingen die zich als hypotheekaanbieders afficheren, verstrekken geen hypotheken maar lenen geld uit. Anders dan automobielen kunnen hypotheken ook niet worden ingeruild met een mooie ‘inruilkorting’. Ook hypotheekrente bestaat niet en kan dus ook niet worden afgetrokken. Met rente van geldleningen ligt dat anders.

In de wereld van de financiële adviseurs zullen deze mededelingen mogelijk niet met veel begrip worden ontvangen. In die wereld is ‘hypotheek’ een synoniem van ‘geldlening’, in het bijzonder een geldlening waarvoor een huis of andere onroerende zaak tot onderpand dient. Soms realiseert de adviseur zich nog nauwelijks dat het recht van hypotheek wordt gegeven door degene die het geld leent. De geldlener is tevens hypotheekgever. De geldverstrekker wenst het geld alleen te verstrekken als de geldlener zekerheid voor de terugbetaling geeft. En wat moet deze daarvoor doen? Enkel een braaf gezicht trekken, is niet voldoende. De geldlener/schuldenaar dient aan de schuldeiser het recht te geven het huis te gelde te maken ingeval de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Een dergelijk recht heet ‘recht van hypotheek’. De geldverstrekker is tevens hypotheekhouder. Een hypotheekhouder geniet een voorrangspositie ten opzichte van andere schuldeisers, zelfs als dat de belastingdienst is. (3:227 BW)

Het recht van hypotheek is te vergelijken met een recht van pand, maar dat recht heeft alleen betrekking op roerende zaken, zoals sierraden, schilderijen en aandelen maar ook rechten op verzekeringsuitkeringen. De vestiging van een recht van hypotheek vereist een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers (‘het kadaster’). Onder ‘hypothecaire geldlening’ wordt verstaan een geldlening waarvoor de schuldenaar/schuldenaren zekerheid heeft/hebben gegeven in de vorm van een recht van hypotheek.

Het is niet zo dat alle geldleningen waarbij de eigen woning dient als object van hypothecaire zekerheid per definitie kwalificeren voor renteaftrek. De lening moet zijn aangegaan ter verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. (3.119a IB)

Iemand die (de overwaarde van) zijn eigen woning benut om hypothecair geld te lenen bij de bank, krijgt geen renteaftrek als hij het geleende geld gebruikt om een zeilboot of een motorfiets aan te schaffen. Het geleende geld is besteed aan iets anders dan de eigen woning. De lening zit in box 3. Ook als een lening deels dient ter financiering van een eigen woning en deels ter financiering van iets anders, zit de lening voor een deel niet in de eigenwoningregeling. En dit ondanks dat juridisch sprake is van één lening. Fiscaal moet die lening worden gesplitst. We spreken ook wel van een gemengde lening. Deze gemengde lening moet worden onderscheiden van de gemengde financiering. Hierbij wordt de eigen woning deels met vreemd vermogen en deels met eigen geld gefinancierd. Voor renteaftrek in box 1 is vereist dat de lening in causaal (of oorzakelijk) verband staat met de eigen woning.

Het causale verband vereist op de eerste plaats dat aannemelijk is dat iemand met het aangaan van de lening het oogmerk heeft gehad om de verwerving, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning te financieren. Een belastingplichtige moet voldoen aan het zogenoemde oogmerkvereiste. Het gaat om het geobjectiveerde voornemen ten aanzien van de besteding. Wat is het bestedingsdoel? De rechter oordeelde dat ook aan het oogmerkvereiste kan zijn voldaan als de geleende gelden niet onmiddellijk zijn aangewend voor de eigen woning. Ook de belastingplichtige die de geleende middelen stort op bankrekening X en de uitgaven voor de eigen woning betaalt van bankrekening Y kan aan het oogmerkvereiste voldoen. De eigen woning wordt door de rechter niet als bestedingsdoel gezien als de belastingplichtige het geleende geld besteedt aan iets anders dan de eigen woning, zonder dat een even groot bedrag in het vermogen van een belastingplichtige beschikbaar blijft. Iemand kan ook voldoen aan het oogmerkvereiste als hij de uitgaven aan de eigen woning voorfinanciert uit eigen middelen en achteraf een lening aangaat. Dat is in ieder geval zo als het ten tijde van het doen van de uitgaven aannemelijk is dat hij het oogmerk heeft om de uitgaven te financieren met een lening. Iemand kan bijvoorbeeld besluiten om achteraf te lenen omdat hij eerst zekerheid wenst te verkrijgen over de omvang van de kosten of omdat hij pas op termijn boetevrij kan ‘oversluiten’.
Voor het causale verband tussen een lening en de eigen woning is voorts vereist dat een belastingplichtige de uitgaven aan de eigen woning daadwerkelijk heeft gedaan. Hij moet voldoen aan het uitgavenvereiste. Iemand die € 100 leent voor de eigen woning en op enig moment voor € 60 uitgaven heeft gedaan, voldoet slechts voor € 60 aan het uitgavenvereiste. De lening is (vooralsnog) voor € 40 niet causaal verbonden met de eigen woning. En dit ondanks het gegeven dat hij het oogmerk heeft om met de gehele lening de eigen woning te financieren. Pas als ook die € 40 in de eigen woning is gestopt, is het causaal verband volkomen. Gevallen waarin het causaal verband pas in de loop van de tijd volkomen wordt, zien we in de praktijk veelvuldig bij de financiering van woningen in aanbouw en bij de financiering van onderhoud en verbetering. In deze gevallen worden de uitgaven gespreid in de tijd gedaan. Het ministerie van financiën vindt het niet gewenst dat iemand in deze situaties niet aanstonds een volledige renteaftrek krijgt. Het ministerie heeft daarom diverse tegemoetkomingen verleend.

Een belastingplichtige kan de verwervingskosten van zijn eigen woning met renteaftrek financieren. (3.119a IB) Het is daarom van groot belang te weten welke kosten deel uitmaken van die verwervingskosten. De koopsom van de woning maakt daar deel van uit. Dat geldt ook voor de kosten die in direct verband staan met die verwerving. Ik noem: de overdrachtsbelasting (bij nieuwbouw: de omzetbelasting), de notariële kosten in verband met de levering van de woning, de makelaarscourtage, de kosten van een bouwvergunning en veilingkosten als de woning op een veiling is gekocht. Ook de kosten die de kersverse huiseigenaar maakt om zijn woning woonklaar te maken zijn verwervingskosten. Het gaat dan om uitgaven die hij maakt vóórdat hij de woning betrekt en die niet zijn verdisconteerd in de koopsom. Te denken valt aan de kosten van het aanbrengen van een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer. Deze kosten zijn voor de zittende huiseigenaar verbouwingskosten.
Tot de verwervingskosten behoren niet de aan de koper doorberekende gemeentelijke lasten (onroerende zaakbelasting, rioolrecht), het doorberekende aandeel in een onderhouds- en reservefonds van een Vereniging van Eigenaars (VVE) en de premies van een arbeidsongeschiktheids- of een kapitaalverzekering. Evenmin behoren daartoe meegekochte inboedelzaken. Het moet gaan om bestanddelen van de woning, in de zin dat zij naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven.

Kosten van geldleningen en rentekosten behoren niet tot de kosten van verwerving, verbetering of onderhoud. Het ministerie van financiën vindt het overigens geen probleem als starters op de woningmarkt de kosten die direct verband houden met het aangaan van de lening (dus niet de rentekosten, wél de afsluitprovisie) scharen onder de verwervings- en verbouwingskosten. Starters kunnen die kosten met renteaftrek meefinancieren. Dat geldt dus niet voor doorstromers op de eigenwoningmarkt.

Mede aan de hand van de afrekening van de notaris kan een belastingplichtige de omvang van zijn verwervingskosten vaststellen.

Rente en kosten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld zijn in beginsel aftrekbaar in box 1. (3.120 IB) Schulden die niet in causaal verband staan met de eigen woning kunnen nimmer behoren tot de eigenwoningschuld. De per 1 januari 2004 ingevoerde bijleenregeling kan er voor zorgen dat een schuld die in causaal verband staat met de eigen woning desondanks niet of slechts gedeeltelijk tot de eigenwoningschuld wordt gerekend.

De bijleenregeling moet iemand er toe aanzetten om de overwaarde van zijn oude eigen woning aan te wenden voor de financiering van zijn nieuwe woning. Pas als de bij de verkoop vrijgekomen eigen middelen zijn ingezet, kan hij met renteaftrek lenen. Het mag niet zo zijn dat iemand zijn vrijgekomen middelen aanwendt voor beleggingen of consumpties en tegelijkertijd zijn nieuwe eigen woning volledig financiert met renteaftrek. Die lening is dan indirect toe te rekenen aan de beleggingen of de consumpties. En de consumptieve renteaftrek is nou juist afgeschaft per 1 januari 2001. De belastingplichtige is overigens niet verplicht om de vrijgekomen middelen in de nieuwe woning te steken. Leent hij evenwel meer dan maximaal is toegestaan, dan krijgt hij voor het meerdere geen renteaftrek. De surplusschuld zit in box 3.

par 4.4.4

Flipse verkoopt zijn eigen woning voor € 300.000. De eigenwoningschuld van die woning bedraagt € 225.000. Flipse koopt een nieuwe woning voor € 400.000. Uit de verkoop van zijn oude woning komt € 75.000 aan eigen middelen vrij. Deze middelen moet Flipse gaan inzetten ter financiering van zijn nieuwe woning. De maximale schuld waarvoor Flipse renteaftrek kan krijgen bedraagt € 325.000 (€ 400.000 minus € 75.000). Dit is zijn maximale eigenwoningschuld. Zou Flipse meer lenen dan dit maximum, bijvoorbeeld omdat hij (een deel van) die € 75.000 nodig heeft voor iets anders, dan krijgt hij voor het meerdere geen renteaftrek. Zou Flipse de woning volledig financieren met een banklening van € 400.000, dan zit die schuld voor € 325.000 in box 1 en voor € 75.000 in box 3. Leent hij € 350.000, dan zit de schuld voor € 25.000 in box 3.

Het bedrag dat vrijkomt bij de verkoop van de oude woning, in het voorbeeld € 75.000, wordt aangeduid als het vervreemdingssaldo eigen woning. Dit saldo wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. (3.119a IB) De stand van de eigenwoningreserve geeft de hoeveelheid eigen middelen aan waarmee iemand geacht wordt zijn eigenwoninguitgaven te financieren. Die eigen middelen hoeven overigens niet meer in het vermogen van iemand aanwezig te zijn. De eigenwoningreserve bestaat alleen maar op papier. Het is geen spaarpot die als zodanig wordt belast in box 3. De eigenwoningreserve neemt af, maar niet verder dan tot nihil, met het bedrag waarmee de verwervingskosten van de woning de omvang van de eigenwoningschuld te boven gaan. (3.119a IB) In het voorbeeld neemt de eigenwoningreserve dus af met € 75.000 (€ 400.000 minus € 325.000) en komt uit op nihil. Dat is logisch: Flipse heeft € 400.000 verwervingskosten en hij kan maximaal renteaftrek krijgen voor een schuld van € 325.000.

De bijleenregeling voorkomt onnodige schuldverhogingen, maar evenzeer onnodige schuldverlagingen. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning hoeft niet te belanden onder het niveau van de eigenwoningschuld van de vorige eigen woning. Zou Flipse een nieuwe woning hebben gekocht van € 280.000, dan zou zijn maximale eigenwoningschuld met inachtneming van zijn eigenwoningreserve (€ 75.000) zijn uitgekomen op € 205.000. Dit is minder dan de omvang van de eigenwoningschuld van zijn vorige woning (€ 225.000). De maximale eigenwoningschuld van Flipse zou dan € 225.000 zijn geweest. Dit staat ook wel bekend als de goedkoperwonenregeling. (3.119a IB) Zou Flipse daadwerkelijk € 225.000 lenen, dan neemt zijn eigenwoningreserve af met € 55.000 (€ 280.000 minus € 225.000). Zijn restantreserve bedraagt dan € 20.000 (€ 75.000 minus € 55.000). Die reserve blijft vijf jaar staan, gerekend vanaf het moment waarop Flipse zijn vorige woning heeft vervreemd. Na vijf jaar vervalt de reserve.

De bijleenregeling levert de voor de praktijk belangrijkste renteaftrekbeperking. De wetgever heeft om uiteenlopende redenen nog andere beperkingen in de wet opgenomen. Het verschil tussen deze andere beperkingen en de bijleenregeling is dat eerstgenoemde beperkingen niet van invloed zijn op de omvang van de eigenwoningschuld. Zij beperken slechts de aftrekbare kosten als zodanig. Zo kan de persoon van de geldgever van invloed zijn op de aftrek van rente en kosten. Functioneert de bank als geldgever dan is dat geen reden voor een aftrekbeperking. Hetzelfde geldt voor een lening aangegaan bij elders wonende ouders (zie par. 4.4.9) of andere bloedverwanten. Lenen van de ‘eigen’ BV of van een (andere) werkgever geeft evenmin problemen. Anders wordt het wanneer iemand leent van zijn fiscale partner of van diegene waarmee duurzaam een gezamenlijke huishouding wordt gevoerd (intern lenen). Deze lening geeft geen renteaftrek, ondanks dat de lening in causaal verband staat met de eigen woning én de lening behoort tot de eigenwoningschuld. (3.120 IB) De lening zit in box 3. (2.14 IB)

Een andere renteaftrekbeperking betreft de zogenoemde 30-jaarstermijn. (3.120 IB) Elke belastingplichtige kan voor elke euro eigenwoningschuld maximaal 30 jaren rente in aftrek brengen. De belastingplichtige die reeds vóór 1 januari 2001 renteaftrek heeft genoten, hoeft de jaren vóór 2001 niet mee te tellen. De 30-jaarstermijn startte voor hem op 1 januari 2001. De wetgever acht het budgettair ongewenst om een in de tijd onbeperkte renteaftrek toe te staan. Deze beperking ziet de wetgever als een passende maatregel om iemand te stimuleren uiterlijk na 30 jaren zijn schuld af te lossen. Hij heeft het hierbij voorzien op de zogenoemde aflossingsvrije ‘hypotheek’. Bij deze leenvorm lost de belastingplichtige niet af en is hij ook niet verplicht om vermogen op te bouwen ter aflossing van zijn schuld, zoals dat wel het geval is bij de spaar-, leven of beleggingshypotheken. Bij deze leenvormen wordt vermogen opgebouwd via een kapitaalverzekering.

De 30-jaarstermijn geldt per persoon, niet per eigen woning of per lening. Na een verhuizing start dus geen nieuwe 30-jaarstermijn. Dat zou al te mooi zijn. Evenmin na het oversluiten van een lening. De belastingplichtige die verhuist moet dus nagaan hoeveel jaren hij reeds renteaftrek heeft gehad en voor welke schuldomvang. Indien de eigenwoningschuld voor zijn nieuwe woning hoger is dan die van zijn oude woning, start slechts voor de meerdere schuld een nieuwe 30-jaarstermijn. Ook de belastingplichtige die op enig moment een verbouwing financiert met geleend geld en daardoor zijn eigenwoningschuld verhoogt, kan voor die hogere schuld in beginsel 30 jaren renteaftrek krijgen. Dat hij reeds andere eigenwoningschulden heeft, doet daar niet aan af.

Zonder aftrekbeperking zijn renten en kosten van de eigenwoningschuld aftrekbaar. Zij behoren tot de aftrekbare kosten (3.120 IB) Rente is de vergoeding die de schuldenaar betaalt voor de aan hem ter beschikking gestelde hoofdsom. Hieronder is begrepen bouwrente, mits betrekking hebbende op de periode ná de totstandkoming van de koop- en aannnemingsovereenkomst. Kosten van geldleningen zijn ten laste van de schuldenaar komende kosten die direct verband houden met het aangaan, de verlenging of de afwikkeling van de lening. Ik noem de volgende: afsluit- en bereidstellingsprovisie, notariskosten in verband met de hypotheekakte (dus niet de notariskosten in verband met de levering van de woning), kosten van een taxatierapport in verband met de lening, kosten van een bankgarantie, kosten ter verkrijging van de Nationale ‘Hypotheek’garantie (NHG), royementskosten, boeterente en kosten van een ‘hypotheek’advies, mits de lening ook daadwerkelijk wordt afgesloten én voor zover zij leidt tot renteaftrek.

(Rente)kosten komen niet in aftrek bij de schuldenaar als die kosten niet op hem drukken. Hij moet die kosten dragen, voor zijn rekening nemen. Rentekosten drukken op een schuldenaar als hij ze betaalt aan de geldgever zonder dat hij de kosten vergoed krijgt.

Indien de schuldenaar een onbelaste vergoeding voor zijn rentekosten krijgt, drukken die kosten niet op hem. Een belaste vergoeding leidt wél tot drukkende rentekosten. De schuldenaar offert in dat geval iets op, namelijk de (inkomsten)belasting over de vergoeding. Een belaste vergoeding komt bijvoorbeeld aan de orde als een werkgever rentekosten van zijn personeel zou vergoeden. Kosten drukken ook als ze door verrekening worden voldaan. Ook dan offert de schuldenaar iets op, namelijk datgene wat met de rente wordt verrekend. Verrekening van rente treffen we nogal eens aan in situaties waarin ouders hun kinderen geld lenen voor de eigen woning. Ook als rente rentedragend bij de hoofdsom wordt bijgeschreven, drukt de rente. De schuldenaar moet rente over de rente gaan betalen.

Het tijdstip waarop aftrekbare rente (als onderdeel van de belastbare inkomsten uit eigen woning) in aftrek komt is veelal het tijdstip van betaling, het tijdstip waarop de rente aan de geldgever wordt overgemaakt. Ik heb het over het aftrekmoment. (3.147 IB) De inkomstenbelasting wordt geheven per kalenderjaar. Aftrekbare rente die is betaald in 2006 komt in 2006 in aftrek. Rente die in 2007 is betaald en die betrekking heeft op 2006 (achteraf betaalde rente) komt pas in 2007 in aftrek. Voor in een kalenderjaar vooruitbetaalde renten geldt een restrictie. Indien die renten betrekking hebben op tijdvakken die eindigen later dan zes maanden na afloop van het kalenderjaar, komt slechts de rente die is toe te rekenen aan het kalenderjaar in aftrek. De rest wordt in gelijke delen uitgesmeerd over de jaren waarop de rente betrekking heeft. (3.120 IB)

Rente komt uiteraard alleen in aftrek als sprake is van aftrekbare rente. Of rente aftrekbaar is wordt niet beoordeeld naar de toestand op het tijdstip van betaling, maar over de periode waarop de rente betrekking heeft. Iemand die van plan is te verhuizen en zijn eigen woning wil gaan verhuren, krijgt geen renteaftrek als hij onmiddellijk voorafgaande aan zijn verhuizing rente vooruitbetaalt. Van aftrekbare rente is geen sprake. De rente heeft immers volledig betrekking op de periode waarin de woning wordt verhuurd en derhalve in box 3 zit. Dat hij de rente betaalt op een tijdstip waarop de woning nog juist een eigen woning is, doet daar niet aan af.

De belastbare inkomsten uit eigen woning bestaan uit het voordeel uit eigen woning verminderd met de aftrekbare kosten en vermeerderd met het voordeel uit een kapitaalverzekering eigen woning. (3.110 IB) Per 1 januari 2008 zullen hoogstwaarschijnlijk ook het voordeel uit een spaarrekening eigen woning en het voordeel uit een beleggingsrecht eigen woning deel gaan uitmaken van de belastbare inkomsten uit eigen woning.

De aftrekbare kosten bestaan niet alleen uit de rente en kosten van geldleningen. Ook de periodieke betalingen voor de rechten van erfpacht en opstal vallen daaronder. (3.120 IB) Deze periodieke erfpacht- en opstalcanons zijn dus ook aftrekbaar in box 1 als onderdeel van de belastbare inkomsten uit eigen woning.

Bij de meeste eigenwoningbezitters bestaan de belastbare inkomsten uit het saldo van het eigenwoningforfait en de financieringslasten. Dit saldo komt bij velen uit op een negatief bedrag en resulteert dus in een aftrekpost.

Voorbeeld:
Tabak is alleenstaand en woonachtig in een eigen woning. Hij heeft de woning in 2002 gekocht voor € 250.000 en indertijd volledig gefinancierd met een tweetal leningen bij de bank. De ene lening is een aflossingsvrije lening van € 150.000 met een rente van 5% op jaarbasis. De andere lening is een spaarhypotheek (aflossingsvrije lening met kapitaalverzekering) van € 100.000 met een rente van 4,5% op jaarbasis. De woning heeft in 2006 een WOZ-waarde van € 275.000. Wat zijn de belastbare inkomsten uit eigen woning van Tabak in 2006?

Het eigenwoningforfait bedraagt 0,55% x € 275.000 = € 1.512. De aftrekbare kosten bedragen € 12.000 (5% x € 150.000 + 4,5% x € 100.000). De belastbare inkomsten uit eigen woning bedragen negatief € 10.488 (€ 1.512 -/- € 12.000). Deze negatieve inkomsten komen in mindering op de overige inkomsten van Tabak in box 1.

De belastingplichtige die gebruik maakt van de tijdelijke verhuurregeling mag geen eigenwoningforfait toerekenen aan de periode van verhuur. Hij moet in plaats daarvan 75% van de verhuuropbrengsten aangeven als voordeel uit eigen woning. (3.113 IB) Is sprake van een woningruil, dan is het voordeel in natura genoten en moet 75% van de waarde in het economische verkeer van dat voordeel worden verantwoord. (3.144 IB)

Iemand die per saldo positieve belastbare inkomsten uit eigen woning heeft, betaalt uiteindelijk geen inkomstenbelasting over zijn eigen woning. Hij geniet namelijk een aftrekpost wegens geen of een geringe eigenwoningschuld. (3.123a IB) Die aftrekpost bedraagt evenveel als het voordeel uit eigen woning. Dat voordeel kan slechts bestaan uit het eigenwoningforfait. De eventuele voordelen uit een tijdelijke verhuur en uit een kapitaalverzekering eigen woning blijven buiten beschouwing.

De aftrek zal met name toevallen aan senioren die in het verleden leningen hebben afgesloten waarop periodiek moet worden afgelost. Die leningen worden tegenwoordig nauwelijks nog afgesloten. Veel belastingplichtigen krijgen de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld daarom niet. Veel eigenwoningbezitters lossen niet af en hebben daarom continu negatieve inkomsten uit eigen woning. Voorts fluctueren deze inkomsten nauwelijks, zolang men niet verhuist.

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld wordt beoordeeld op kalenderjaarbasis. Als iemand in één of enkele maanden positieve inkomsten uit eigen woning heeft en over het gehele jaar negatieve inkomsten, dan krijgt hij de aftrek niet. De regeling wordt ook niet per eigen woning bezien. De belastingplichtige die in enig kalenderjaar achtereenvolgens of gelijktijdig meerdere eigen woningen heeft, moet de inkomsten uit alle woningen bij elkaar optellen. Resulteert dit in het kalenderjaar per saldo in negatieve inkomsten, dan krijgt hij de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld niet.

Een belastingplichtige kan zijn eigen woning financieren met leningen bij meerdere geldgevers. Een bank financiert slechts een deel van de koopsom, waardoor de belastingplichtige is aangewezen op nog andere geldgevers. Die andere geldgever is dan vaak een elders wonende ouder. De belastingplichtige gaat ter financiering van zijn eigen woning een overeenkomst van geldlening aan met zijn vader of moeder. Die overeenkomst moet voorwaarden bevatten die min of meer ook door derden zouden zijn opgenomen. Het rentepercentage mag bijvoorbeeld niet te hoog of te laag worden gesteld. Hierbij is onder meer van belang of de lening wordt verstrekt onder hypothecaire zekerheid. Dit laatste is overigens sterk aan te bevelen.

Het interessante aan een eigenwoninglening van een uitwonend kind bij zijn ouder is dat de ouder de vordering op het kind aangeeft in box 3 en dat het uitwonende kind de rente kan aftrekken tegen het progressieve tarief in box 1. Zodoende wordt de door de ouder ontvangen rente relatief minder zwaar belast. Het kind hoeft de overeengekomen rente niet daadwerkelijk aan zijn ouder over te maken, teneinde renteaftrek te verkrijgen. Komen partijen voorafgaande aan de betaaldatum van een rentetermijn (hoeft niet per se een maandtermijn te zijn) overeen dat de ouder de rente aan het kind schenkt, dan drukt de rente op het kind en kan hij de rente aftrekken. Dat kan allemaal met gesloten beurzen. Men hoeft niet de omslachtige weg te bewandelen waarbij het kind de rente eerst overmaakt aan zijn ouder en die ouder dat geld vervolgens weer overmaakt aan het kind. Dit laatste is overigens ook uit box 3-oogpunt niet verstandig, omdat dan de kans bestaat dat de rente op een peildatum in het vermogen van de ouder zit en hij daarover wordt belast. Het kind heeft wellicht zijn heffingvrij vermogen nog niet volledig benut.

Er dient voor te worden gewaakt dat niet reeds in de overeenkomst van geldlening is afgesproken dat elke rentetermijn wordt geschonken. In die situatie is materieel sprake van een renteloze lening, ondanks dat rente is afgesproken. Renteaftrek is dan uitgesloten. Gelet hierop is het dus ook niet handig om bij voorbaat al een renteloze lening overeen te komen, al lijkt dat lucratief omdat het kind dan geen rente hoeft te betalen. De geldgever moet met andere woorden de vrijheid behouden om voorafgaand aan elke rentetermijn al dan niet tot een schenking over te gaan. De schenking van een rentetermijn is voor het kind uitermate aantrekkelijk. Hij kan die rente aftrekken, zonder dat hij ook maar een dubbeltje betaalt. Leuker kunnen we het niet maken!

Ook indien een rentetermijn door een ouder wordt kwijtgescholden, offert het kind niets op. Het verschil met de schenking is dat het kind kwijtgescholden rente niet kan aftrekken. In dat geval ontstaat geen renteschuld, waardoor de rente niet op het kind drukt. Ouder en kind dienen derhalve deze kwijtschelding te vermijden.

Nog iets over de heffing van schenkingsrecht. Indien het kind de jaarlijkse rentetermijn geschonken krijgt, is sprake van een schenking van ouder aan kind. Een kind kan van een ouder jaarlijks € 4.412 (2007) belastingvrij ontvangen. (33 SW) Gaat de jaarlijkse rentetermijn dit bedrag te boven, dan moet aangifte schenkingsrecht worden gedaan. Over het meerdere is 5% schenkingsrecht verschuldigd (ervan uitgaande dat de eenmalige hoge vrijstelling reeds is benut). (24 SW) Dit schenkingsrecht weegt bij lange na niet op tegen het belastingvoordeel van de renteaftrek in de inkomstenbelasting. Dat mag de pret dus niet drukken. In geval van een kwijtschelding is eveneens schenkingsrecht verschuldigd. Ook als een renteloze lening wordt verstrekt is daarin een schenking gelegen. Dat is slechts anders als de lening onmiddellijk opeisbaar is en dan redelijkerwijze kan worden afgelost. Dat zal bij leningen van relatief grote omvang veelal niet het geval zijn.

Voor de ouder maakt het allemaal niet bijster veel uit. De vordering als zodanig wordt belast in box 3 en niet de rente. De waarde van de vordering in box 3 zou nog wel een twistpunt kunnen zijn. (5.19 IB)

Voorstelbaar is dat een kind ter financiering van zijn eigen woning niet leent van zijn ouders, maar samen met een ouder bij de bank. Beiden zijn in die situatie hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld. Indien de ouder door de bank worden aangesproken om de rente te betalen, krijgt hij een vordering op het kind. Het kind is immers eigenaar van de eigen woning en hij dient daarom in de verhouding tot zijn ouder de schuld en de kosten voor zijn rekening te nemen. Het kind kan de rente aftrekken op het tijdstip waarop de ouder de rente betaalt aan de bank. Niet op het tijdstip waarop hij de schuld aan zijn ouder voldoet. Hij betaalt dan geen rente, die is immers al betaald. Ook als de ouder de door hem betaalde rentetermijn zou schenken aan het kind, krijgt het kind renteaftrek op het betaaltijdstip. Die rente drukt op het kind. Aan dit alles verandert niets als het kind de rente zelf zou betalen aan de bank en hij die rente financiert met een lening bij een ouder of uit een schenking van een ouder.

Het vorenstaande mag niet verward worden met de civielrechtelijke figuur van de borgstelling door ouders. In die situatie kunnen de ouders pas door de bank worden aangesproken ter betaling van de rente als de bank bij het kind nul op het rekest heeft gekregen. Voor de aftrek van de rente bij het kind maakt het civielrechtelijke onderscheid tussen een borgstelling door de ouders en een hoofdelijke aansprakelijkheid van de ouders niet uit.

Het merendeel van de belastingplichtigen heeft de eigen woning volledig gefinancierd met vreemd vermogen. De belastingplichtige die eigen geld beschikbaar heeft kan overwegen om die eigen middelen te gebruiken voor aflossing van zijn eigenwoningschuld. Het blijkt niet verstandig is om eigen middelen in de woning te stoppen. Daar bleek ook dat het netto-rendement dat hij kan behalen met het beleggen van zijn eigen middelen wel eens behoorlijk hoger uit kan komen dan de netto-rentelast van de financieringsschuld van de eigen woning. Het gematigde fiscale regime van box 3 is daar mede de oorzaak van. Aflossen zou betekenen dat hij die netto-rentelast inlevert, maar tegelijkertijd dat veel hogere netto-rendement. Aflossen is evenmin aan te bevelen bij aanwezigheid van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Door af te lossen verlaagt de belastingplichtige zijn eigenwoningschuld. Daarmee vergroot hij de kans op een belast rentebestanddeel. (3.118 IB) In het kader van de 30-jaarstermijn van renteaftrek  is gedeeltelijk aflossen van een schuld niet verstandig. Die 30-jaarstermijn wordt slechts gestuit als de gehele schuld wordt afgelost. (3.120 IB)

Toch kan iemand er voor voelen om zijn (resterende) eigenwoningschuld volledig af te lossen. Het gaat dan met name om de belastingplichtige met een toch al relatief geringe eigenwoningschuld. Die schuld is hem een blok aan het been waar hij zo snel mogelijk van af wil. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld kan hem wellicht het laatste zetje geven. Door volledig af te lossen krijgt hij een aftrekpost ter grootte van het eigenwoningforfait. Met die aftrekpost kan hij het positieve verschil tussen het netto-rendement op zijn beleggingen en zijn netto-rentelast (deels) compenseren.

In dit kader is interessant het inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel Banksparen. Dit wetsvoorstel brengt goed nieuws voor de belastingplichtige die zijn eigenwoningschuld niet direct wil aflossen, maar die wel wenst te sparen voor de toekomstige aflossing van zijn eigenwoningschuld. Bijvoorbeeld omdat hij weet dat de rente maar 30 jaren aftrekbaar is. Hij krijgt per 1 januari 2008 de mogelijkheid om ook middels een geblokkeerde spaarrekening belastingvrij te sparen voor aflossing. Die spaarrekening wordt in tegenstelling tot een reguliere spaarrekening niet belast in box 3. Zodoende kan in box 3 een belastingvoordeel worden behaald en wordt tegelijkertijd gespaard voor aflossing.

De belastingplichtige die een gedeelte van een schuld wenst af te lossen die deels een eigenwoningschuld is mag die aflossing zoveel mogelijk toerekenen aan het deel dat geen eigenwoningschuld is. Zodoende blijft zijn renteaftrek in box 1 gehandhaafd.

In de praktijk zie je nogal eens dat de belastingplichtige zijn eigenwoningschuld ‘oversluit’. Dat betekent dat hij, al dan niet bij dezelfde bankinstelling, een nieuwe overeenkomst van geldlening aangaat. Met de nieuwe lening lost hij zijn oude eigenwoningschuld af. De reden voor de oversluiting is veelal gelegen in een rentedaling waardoor (elders) goedkoper kan worden geleend. Dit verlaagt de maandlasten. Indien met de nieuwe lening een eigenwoningschuld wordt afgelost, staat ook die nieuwe lening in causaal verband met de eigen woning. De rentelasten van die nieuwe lening zijn daarom ook aftrekbaar.

Keerzijde van het ‘oversluiten’ is dat de bank waar de oude lening liep boeterente in rekening kan brengen. Ondanks dat ook die boeterente aftrekbaar is, zal de belastingplichtige moeten nagaan in hoeverre ‘oversluiten’ van zijn eigenwoningschuld voordelig is. Wegen de lagere maandlasten op tegen de in rekening gebrachte boeterente?

De aandacht richt zich thans op de overeenkomst die de uitkering van een som geld verzekert bij de dood van de verzekeringnemer of zoveel eerder als zich een bepaald feit voordoet, bijvoorbeeld het bereiken van een bepaalde leeftijd of het verstrijken van een bepaalde periode. (7:964 BW) Voor het geval de verzekeringnemer zelf de uitkering niet kan of wil ontvangen, kan hij een ander aanwijzen als degene aan wie de uitkering moet geschieden. Die ander kan ook een bank of andere geldverstrekkende organisatie zijn. Degene die recht op de uitkering krijgt, staat te boek als ‘begunstigde’. De begunstigde heeft een aanspraak jegens de verzekeraar. In geval van overlijden van de verzekeringnemer heeft hij dus geen aanspraak jegens diens erfgenamen.

De sommenverzekering speelt een belangrijke rol in het kader van de financiering van een woning. Een bank die het geld uitleent, heeft vertrouwen in de kredietwaardigheid en de financiële horizon van de geldlener. Maar voor het geval dat vertrouwen wordt beschaamd, wenst de bank ook zekerheid in de vorm van een recht van hypotheek op het huis. Ook die zekerheid komt echter op losse schroeven te staan als het huis onverwacht sterk in waarde daalt. Gedwongen verkoop zou dan wel eens een negatief saldo kunnen opleveren.

Door middel van een sommenverzekering kan de bank een extra zekerheid verkrijgen. In de verzekeringsovereenkomst kan immers de bank (of andere geldverstrekker) als begunstigde worden aangewezen. ng tot zekerheid

Een sommenverzekering kan ook het belang van de geldlener zeer dienen. Als een huis door echtgenoten of andersoortige partners gezamenlijk wordt gekocht, pleegt de hoogte van de geldlening te worden afgestemd op de financiële positie van beide personen. Maar wat als een van beiden voortijdig het leven laat? Doorgaans zal dan de aan de overleden persoon toebehorende helft van het huis worden verkregen door de langstlevende maar die moet dan in het vervolg ook de hele schuld en de rente die daarover verschuldigd is, voor zijn of haar rekening nemen. En dat zou wel eens te hoog kunnen zijn gegrepen. Met het oog op deze onaangename eventualiteit kan een persoonsverzekering (voorheen: levensverzekering) worden afgesloten. Het enkele risico van overlijden vóór een bepaalde datum wordt ‘afgedekt’ door een verzekering die, als het noodlot toeslaat, een bepaald bedrag uitkeert, bijvoorbeeld de helft van de totale schuld. Als de langstlevende partner de begunstigde is, kan hij het geld aanwenden voor gedeeltelijke aflossing van de hypothecaire lening. Zou de bank als begunstigde zijn aangewezen, dan zal deze verplicht zijn het uitgekeerde bedrag in mindering te brengen op de lening.

Wat geldt voor het risico van overlijden, is ook van toepassing op het risico dat een geldlener in een bepaalde mate arbeidsongeschikt wordt en op soortgelijke ellende.

In de praktijk geniet de ‘spaarpolis’ een aanzienlijke bekendheid. Daarbij gaat het om een overeenkomst die naast een verzekering van het risico van (voortijdig) overlijden (e.d.) een spaarelement inhoudt. De persoonsverzekering wordt gecombineerd met een spaarovereenkomst. Behalve een echte premie voor de persoonsverzekering wordt periodiek een ‘spaarpremie’ betaald. De hoogte van die spaarpremie wordt mede gebaseerd op de looptijd van de lening en op het bedrag dat na verloop daarvan beschikbaar moet zijn voor aflossing van de lening. Maar omdat de spaarpremies door de bank worden belegd wordt een positief beleggingsresultaat tot op zekere hoogte gegarandeerd en toegevoegd aan het spaarsaldo. De belegging heeft mitsdien een drukkende invloed op de hoogte van de spaarpremie.

De spaarovereenkomst leidt, anders dan de persoonsverzekering, tot de vorming van een spaarpot. Dat geld bevindt zich in de macht van de bank en is bestemd voor de toekomstige aflossing van de hypothecaire lening waarmee het huis werd gefinancierd. Periodieke aflossing van die lening is dan ook meestal niet nodig of slechts tot een bepaald restantbedrag. En dat is prettig in verband met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

De rechten op de spaarpot komen in beginsel toe aan degene die de spaarpremies verschuldigd is. Maar de bank wil er zeker van zijn dat het geld te zijner tijd wordt aangewend voor de aflossing. Vandaar dat de spaarder zijn rechten op het tegoed bij voorbaat verpandt aan de bank. Naast deze verpanding wordt aan de geldverstrekker de bevoegdheid gegeven de begunstigde van de persoonsverzekering aan te wijzen. Dat is meestal de bank zelf. Met de tot uitkering komende bedragen lost de bank vervolgens de schuld af.

De ‘spaarpot’ is niet alleen interessant in het kader van de financiering van de woning maar geniet ook in geval van (echt)scheiding grote belangstelling. In dat geval speelt de vraag wie in de onderlinge verhouding van de partners recht heeft op het tegoed.

Recentelijk is het wetsvoorstel Banksparen aangenomen door de Tweede Kamer.  Hierdoor is de eigenwoningbezitter niet meer aangewezen op het afsluiten van een KEW bij een professionele levensverzekeraar. Hij kan bijvoorbeeld ook naar een bank stappen om een spaarrekening te openen waarmee hij kan sparen voor aflossing van zijn eigenwoningschuld. Meer keuzevrijheid dus.

Onder voorwaarden zit de spaarrekening eigen woning niet in box 3 maar in box 1. Die voorwaarden hebben dezelfde strekking als die van de KEW (kapitaalverzekering eigen woning). Zo is de rekening geblokkeerd en moet de rekeninghouder een eigen woning hebben met een eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001. De KEW geeft recht op een eenmalige uitkering. Een eigen spaarrekening kan naar haar aard niet uitkeren. Vandaar dat de spaarrekening eigen woning eenmaal wordt gedeblokkeerd ter aflossing van de eigenwoningschuld. De rekeninghouder moet ten minste 15 jaar, of tot zijn overlijden, jaarlijks een bedrag naar de rekening overmaken, waarbij het hoogste van de in totaal in een jaar overgemaakte bedragen niet meer bedraagt dan het tienvoud van de laagste. De bankrekening moet worden aangehouden bij een kredietinstelling die ingevolge de wet het bedrijf van bank mag uitoefenen.

De gevallen waarin een spaarrekening eigen woning fictief wordt gedeblokkeerd zijn vrijwel dezelfde als die waarin de KEW fictief tot uitkering komt. De belastingplichtige bijvoorbeeld die tussentijds een deel van zijn spaarrekening eigen woning aanwendt voor de aflossing van zijn eigenwoningschuld, ziet ook het andere deel gedeblokkeerd worden. Aan een kapitaalverzekering is vaak een verzekeringselement verbonden waardoor zij ook uitkeert bij het overlijden van de verzekerde. Dit is uiteraard bij een spaarrekening niet het geval. Vandaar dat de spaarrekening eigen woning bij het overlijden van de rekeninghouder fictief wordt gedeblokkeerd. Dit is overigens niet aan de orde als de spaarrekening eigen woning na het overlijden wordt voortgezet (door een erfgenaam).

Het voordeel uit een spaarrekening eigen woning is het bedrag waarmee het tegoed op het tijdstip van deblokkering de naar de spaarrekening overgemaakte bedragen overtreft. Dit (rente)voordeel is vrijgesteld van inkomstenbelasting als is voldaan aan dezelfde voorwaarden die gelden voor de vrijstelling van het voordeel uit een KEW. Zo moet het op het deblokkeringstijdstip aanwezige tegoed worden aangewend voor aflossing van de eigenwoningschuld en moet zijn voldaan aan de jaren-eis en de bandbreedte-eis. Ook mag het op het deblokkeringstijdstip aanwezige tegoed niet meer bedragen dan het bedrag van de vrijstelling. De belastingplichtige die middels een spaarrekening eigen woning belastingvrij heeft kunnen sparen voor aflossing van de eigenwoningschuld, kan evenzeer te maken krijgen met de beperking van de renteaftrek. Ook nu is er geen verschil met het belastingvrij sparen via een KEW.

De belastingplichtige die een spaarrekening eigen woning opent, moet weten dat een tussentijdse opname van het spaartegoed voor andere uitgaven dan de aflossing van zijn eigenwoningschuld, leidt tot belastingheffing in box 1. Het voordeel (lees: de bijgeboekte rente) wordt dan progressief belast tegen maximaal 52%. Dat loopt in de papieren! In geval van een gewone spaarrekening bestaat veel meer bestedingsflexibiliteit. Hier staat dan wel weer tegenover dat het tegoed op die spaarrekening in beginsel jaarlijks wordt belast in box 3. Een spaarrekening eigen woning blijft bij een reguliere afwikkeling buiten de heffing.

Hetgeen hiervoor is besproken heeft niet slechts betrekking op een nieuw te openen spaarrekening. Een rekeninghouder kan ook een bestaande spaarrekening op enig moment laten aanmerken als spaarrekening eigen woning. Ook een zogenoemde en/of rekening (een rekening met meerdere rekeninghouders) kan kwalificeren als spaarrekening eigen woning.

Het vorenstaande geldt evenzeer voor de belastingplichtige die spaart via een geblokkeerd beleggingsrecht eigen woning. Het gaat dan om beleggingsrechten die worden aangehouden bij een financiële onderneming die ingevolge de wet het bedrijf van beleggingsinstelling mag uitoefenen.

De eigen woning is voor velen het belangrijkste bestanddeel van het vermogen. Het is een groeidiamant. Wie een beetje horizon heeft, zal zich immers verheugen in een autonome waardestijging. Veelal schiet je daar niet al te veel mee op zo lang je het huis niet omzet in geld of, als je dat wel doet, de opbrengst aanwendt ter financiering van een andere woning. Die is er ook niet goedkoper op geworden. Maar ooit komt het moment dat de opbrengst van het huis, na aftrek van de indertijd gesloten hypothecaire lening, ter vrije beschikking staat. Dat levert dan vaak een tot dan toe onbekende ervaring op. Plotseling krijgt men het gevoel dat men rijk is. Het bestedingspatroon kan wat rianter worden en ruimte bieden voor betere flessen wijn en meer exclusieve reizen. Maar velen houden desondanks de hand op de knip. De vrees ooit in een armzalige verzorgingspositie terecht te komen, wint het dan van de verleidingen en voert tot spaarzaamheid en degelijke belegging. Trouwens, veel mensen zijn niet gewend kwistig geld uit te geven.

par 18.1

Onuitroeibaar is het verschijnsel dat een huis op naam van de andere echtgenoot wordt gezet. Vaak is dat de vrouw van een ondernemer. Deze denkt op die manier het huis buiten een eventueel faillissement te houden. Dit laatste is een illusie als de echtgenoot van degene die failliet is niet kan aantonen dat hij (of zij) de koopprijs zelf heeft betaald, met eigen of met geleend geld. Maar daarover zal ik het thans niet verder hebben.  Het gaat mij thans om de verhouding tussen de echtgenoten, in het bijzonder bij echtscheiding. Welnu, als huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt, bestaat de kans dat het huis volledig eigendom is van een van beide echtgenoten. Als een gemeenschap van goederen ontbreekt, wordt het huis alleen eigendom van degene aan wie het wordt geleverd. Het staat ook bij het kadaster ‘op diens naam’. Bij echtscheiding hoeft het huis niet in de verdeling te worden betrokken en bij overlijden behoort het volledig tot de nalatenschap. Maar daarmede is de kous niet af. Er dreigen allerlei problemen bij echtscheiding. Degene die de koopprijs betaald heeft zal graag aanspraak maken op ten minste vergoeding van hetgeen hij heeft betaald.

De koop van een nieuwe woning zal opnieuw financieringsvragen doen rijzen. Als de verkoop van de eerdere woning een batig saldo heeft opgeleverd zal dat worden aangewend ter gedeeltelijke financiering van de kooprijs. De rest zal worden geleend. Het blijkt dat het belangrijk is vast te stellen aan wie dat batig saldo toekomt. Immers, hoe moet anders worden vastgesteld aan wie de financiering kan worden toegerekend. En bij echtscheiding kan dat onderwerp tot veel strijd aanleiding geven.

De leek verneemt nogal eens dat bij de koop van een nieuwe woning ‘de bestaande hypotheek kan worden meegenomen’. Dat is in meerderde opzichten juridische onzin die dient te worden vermeden. Bedoeld wordt te zeggen dat een nieuwe lening kan worden aangegaan tegen dezelfde condities als de zojuist afgeloste. Ook dient een nieuwe hypothecaire inschrijving plaats te vinden, thans op de nieuwe woning.

Ook nu is de tussenkomst van een notaris onvermijdelijk. Dat heeft in ieder geval het voordeel dat u de gelegenheid hebt te laten vastleggen hoe de financiering verloopt. Krijgt u bij echtscheiding alleen het nominale bedrag van het geïnvesteerde geld terug of deelt u in de waarde-ontwikkeling van het huis. Als het aan de wetgever ligt, deelt u in de toekomst waarschijnlijk in de waardeontwikkeling maar het desbetreffende wetsvoorstel is nog niet in werking getreden. Overigens: delen in de waarde-ontwikkeling houdt ook in dat u deelt in een eventuele waardedaling.

De vervreemding van de oude eigen woning levert een vervreemdingssaldo eigen woning op. Dit vervreemdingsaldo is gelijk aan de verkoopprijs van de woning verminderd met de verkoopkosten en de eigenwoningschuld van die woning. (3.119a IB) Ruw gezegd: gelijk aan de overwaarde van die woning. De verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten duid ik aan met de vervreemdingsopbrengst.

De verkoopprijs is de (ver)koopsom van de woning. Ontvangen bedragen voor meeverkochte inboedel, zoals straalkachels, fauteuils en theetafels, voor doorbelaste gemeentelijke lasten en aandelen in onderhoudsfondsen van een VVE maken geen deel uit van de verkoopsom. Die bedragen worden immers niet ontvangen als tegenprestatie voor de woning als zodanig, maar voor iets anders. Ontbreekt een tegenprestatie, dan geldt (fictief) als tegenprestatie de waarde in het economische verkeer van de woning op het vervreemdingstijdstip. (3.119a IB) Een tegenprestatie ontbreekt bijvoorbeeld als een woning wordt geschonken of als sprake is van een vervreemding zonder dat de woning van eigenaar wisselt (sfeerovergang).

Bij verkoopkosten kan men denken aan de makelaarsprovisie, de kosten van een taxateur en de kosten van verkoopadvertenties. Het gaat in algemene zin om kosten die in direct verband staan met de verkoop van de woning. Kosten van doorhaling van het hypotheekrecht (royementskosten) vallen daar niet onder. Zij staan in direct verband met de lening en niet met de woning.

De eigenwoningschuld van de vervreemde woning is –grofweg– de schuld waarvoor nog renteaftrek werd verkregen direct voorafgaand aan de vervreemding. Mede aan de hand van de afrekening van de notaris, de aflossingsnota van de bank en recente aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting kan het vervreemdingssaldo eigen woning worden berekend.

Het vervreemdingssaldo eigen woning wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. (3.119a IB) Een eigenwoningreserve kan bestaan uit meerdere vervreemdingssaldi. Een vervreemdingssaldo maakt maximaal vijf jaar deel uit van de eigenwoningreserve. Na vijf jaar vervalt de reserve in zoverre. (3.119a IB) De stand van de eigenwoningreserve belichaamt het bedrag aan eigen middelen waarmee de belastingplichtige wordt geacht zijn eigenwoninguitgaven te financieren. Een vervreemdingsaldo eigen woning kan ook negatief zijn. Het kan immers zo zijn dat iemand zijn eigen woning moet verkopen voor een prijs die ligt onder het niveau van zijn eigenwoningschuld en dat hij dus een restschuld overhoudt. Een negatieve eigenwoningreserve betekent niet dat de belastingplichtige een tegoedbon heeft voor extra renteaftrek. Een negatief vervreemdingssaldo vermindert slechts (is verrekenbaar met) eventuele toekomstige positieve vervreemdingssaldi. De stand van de eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar kan door de belastingdienst, al dan niet op verzoek, bij voor bezwaar vatbare beschikking worden vastgesteld. (3.119b IB) Hiermee is de rechtszekerheid van de belastingplichtige gediend. Zodoende weet de belastingplichtige waar hij aan toe is, als hij aan de vooravond staat van eigenwoninguitgaven.

We betreden vervolgens het terrein van de aftrekbeperkingen in relationeel verband. Stel dat A de helft van zijn eigen woning verkoopt aan zijn kersverse echtgenoot B. Waarde woning € 300.000, eigenwoningschuld € 200.000. B leent bij de bank om de helft van de totale overwaarde ad € 100.000 te financieren. B leent dus € 50.000. Het totaal aan schulden met renteaftrek vóór de transactie was € 200.000 en dat blijft ook ná de transactie zo. B krijgt voor zijn schuld van € 50.000 geen renteaftrek in box 1. De schuld zit in box 3 (2.14 IB).

De wetgever acht het niet wenselijk dat echtgenoten of ongehuwd samenwonenden via deze weg extra rente in aftrek brengen, zonder dat er in hun feitelijke woonsituatie iets verandert. (3.120 IB) De extra schuld (€ 50.000) van B is volgens de wetgever in wezen toe te rekenen aan de gecashte overwaarde van A en daarmee aan de consumpties of de beleggingen van A. En dus niet aan een eigen woning. Geen renteaftrek dus. Het maakt voor deze regeling niet uit of ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden al dan niet kiezen voor het fiscaal partnerschap. De onderhavige aftrekbeperking geldt evenzeer voor belastingplichtigen die duurzaam een gezamenlijke huishouding voeren, zonder dat zij kiezen voor het fiscaal partnerschap.

Een belastingplichtige kan evenmin met renteaftrek lenen van zijn partner of van diegene waarmee hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert (intern lenen). Niet ondenkbaar is dat iemand de verbouwing van zijn eigen woning niet gefinancierd krijgt met een lening bij de bank of bij zijn ouders, waardoor zijn partner als geldgever optreedt. En wat te denken van de situatie waarin de fiscale partners A en B een woning kopen in mede-eigendom die zij deels financieren met een lening bij de bank (stel: € 400.000) en deels met eigen middelen van A (stel: € 100.000)? Wensen zij te financieren overeenkomstig de juridische eigendomsverhouding (stel: 50%-50%), dan zal ieder € 250.000 moeten bijdragen. Een oplossing is dat zij de bankschuld voor gelijke delen (ieder € 200.000) dragen, en dat A een bedrag van € 50.000 leent aan B. B leent in dat geval van zijn partner en krijgt dus voor die lening geen renteaftrek. (3.120 IB) Die lening zit in box 3. (2.14 IB) Extra renteaftrek is via deze weg dus niet te creëren. Wellicht is het een beter alternatief als A en B afspreken dat A zijn eigen middelen volledig aanwendt voor zijn deel van de woning en dat B van de totale schuld € 250.000 voor zijn rekening neemt. 

De fiscale wetgever heeft met het verbod op intern lenen willen voorkomen dat binnen eenzelfde huishouden een laag belaste vordering komt te staan tegenover een schuld met renteaftrek in box 1. Schuldeiser en schuldenaar leven dan in feite van dezelfde portemonnee en het mag niet zo zijn dat de belastingdienst per saldo minder belasting ontvangt over de vordering dan dat indirect wordt bijgedragen aan de rente. De schuld aan de partner zit daarom evenals de vordering op de belastingplichtige in box 3. Aldus ontstaat evenwicht. De restrictie eindigt op het moment dat het partnerschap of de gezamenlijk gevoerde huishouding tot een einde komt, bijvoorbeeld bij het verbreken van de relatie. De belastingdienst legt er natuurlijk ook op toe als de ene partner ‘gewoon’ leent bij de bank (extern lenen) en de andere partner zijn middelen belegt in box 3. Die beleggingen leveren minder belastinggeld op dan dat de renteaftrek kost. En we bevinden ons nog immer binnen het hetzelfde huishouden. De wetgever is voor deze argumentatie niet gevoelig gebleken.

par 7.6.5

Een eigen woning wordt veelal gefinancierd met geleend geld. De renteaftrek in box 1 afgezet tegen het laagbelaste beleggingsvermogen in box 3 zal de ‘homo economicus’ doen besluiten te lenen voor de eigen woning en zijn eigen geld te beleggen. De netto-rentelast komt al snel lager uit dan het nettorendement op het belegde eigen geld. En daar komt bij dat iemand zodoende eigen middelen achter de hand houdt voor de grotere consumptieve uitgaaf, zoals de aanschaf van een automobiel of een luxueuze racefiets. Zou dat eigen geld in de woning zijn gestopt met als gevolg dat iemand deze laatste zaken met geleend geld moet financieren, dan is dat in fiscaal-financiële zin ongelukkig. De rente op consumptieve schulden is namelijk als zodanig niet aftrekbaar. De schuld kan de grondslag in box 3 weliswaar verminderen, maar dat is fiscaal veel minder leuk dan een renteaftrek in box 1.

Vermeldenswaard is ook dat de bijleenregeling ervoor kan zorgen dat iemand die eigen geld in de woning stopt slechter af is dan iemand die dat niet doet. Bij een verhuizing moet het in de eigen woning geïnvesteerde eigen geld (als onderdeel van de overwaarde van de verkochte woning) worden geherinvesteerd in de nieuwe woning. Gebeurt dit niet en moet iemand lenen om de nieuwe woning te financieren, dan kan dat in zoverre niet met renteaftrek. Aftrekbeperkingen zijn niet aan de orde als iemand zijn eigen middelen niet investeert in zijn eigen woning en hij er eigen vermogen op nahoudt buiten de eigen woning, bijvoorbeeld op een spaarrekening of in de vorm van aandelen. Of dat allemaal zo logisch is, is een ander verhaal. Kortom: eigen geld stoppen in de eigen woning is uit fiscaal-financieel oogpunt niet bijster handig. Tussentijds aflossen van leningen dus ook niet. Dit neemt niet weg dat er personen bestaan met een leenaversie, de fiscale voordelen ten spijt.

Leningen zijn er in verschillende maten en vormen. Voor de eigenwoningregeling maakt het niet uit wat voor soort lening is aangegaan en onder welke condities. Ook leningen waarvoor geen hypothecaire zekerheid is afgegeven, zoals de onderhandse lening, schulden in rekening courant en negatieve saldi op bank- of girorekeningen kunnen leiden tot renteaftrek. Ook de rentecomponent in een leasetermijn kan aftrek opleveren.

4.4.1 Vreemd vermogen of eigen vermogen

‘Verzekering’ is de naam van een overeenkomst waarbij de ene partij, de verzekeraar, zich verbindt jegens de wederpartij (de verzekeringnemer) tot het doen van een of meer uitkeringen. (7:925 BW) Vereist is dat door de verzekeringnemer premie wordt betaald en dat bij het sluiten van de overeenkomst geen zekerheid bestaat dat, wanneer of tot welk bedrag enige uitkering moet worden gedaan. Er moet dus enig risico gelopen worden. De duur van de premiebetaling kan onzeker zijn.

De verzekering betreft hetzij schade (schadeverzekering) hetzij een som geld (sommenverzekering, ook wel kapitaalverzekering genoemd). Betreft de verzekering het leven of de gezondheid van een mens dan noemt de wet dat tegenwoordig een ‘persoonsverzekering’. Voorheen was de term ‘levensverzekering’ in zwang. De akte waarin de overeenkomst van verzekering is vastgelegd, heet ‘polis’. Die akte hoeft geen notariële akte te zijn en is dat meestal ook niet.

5.1 Verzekering als overeenkomst

Een kapitaalverzekering zit in de eigenwoningregeling als zij voldoet aan een aantal voorwaarden. (3.116 IB) In de overeenkomst moet zijn bepaald dat ten minste 15 jaar, of tot het overlijden van de verzekerde, in elk verzekeringsjaar premies worden voldaan (jareneis). Deze premies moeten blijven binnen een bandbreedte van 1:10. Dit betekent dat de hoogste premie niet meer mag bedragen dan het tienvoud van de laagste premie (bandbreedte-eis). Onder ‘premies’ wordt in dit kader verstaan het totaal van de in een verzekeringsjaar betaalde premies.

De verzekering geeft recht op een eenmalige uitkering en moet zijn afgesloten bij een professionele levensverzekeraar in de zin van de wet. Overeenkomsten die zijn afgesloten met de eigen BV of met familieleden kunnen derhalve nimmer kwalificeren als KEW. De KEW stelt geen eisen aan de persoon van de verzekerde. Handig om te weten als de verzekering (ook) moet voorzien in een uitkering bij overlijden.
                                            
Een belangrijke eis is de volgende. In de overeenkomst moet zijn bepaald dat de uitkering dient voor aflossing van de eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 van de verzekeringnemer, diens echtgen(o)ot(e) of van diegene waarmee de verzekeringnemer een gezamenlijke huishouding voert (aflossingseis). Dit is de zogenoemde KEW-clausule.
Ontbreekt een KEW-clausule op de polis dan is de kapitaalverzekering geen KEW. De verzekering zit dan in box 3. De KEW-clausule mag niet verward worden met de verpanding van de polis aan de bank met als gevolg dat de bank als eerste begunstigde optreedt. Verpanden, maar geen clausule, dan geen KEW.

Het is niet noodzakelijk dat de eigenwoningschuld reeds bij het sluiten van de overeenkomst bestaat. Voldoende is dat die schuld bestaat op het moment dat de uitkering wordt gedaan. Evenmin is noodzakelijk dat de verzekeringnemer de eigenaar is van de eigen woning. Dat mag ook zijn echtgen(o)ot(e) zijn of diegene waarmee hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.

par 5.5.2

Het voordeel uit de KEW is de rente die is begrepen in de kapitaalsuitkering. Die rente betreft het bedrag waarmee de uitkering het bedrag aan voldane premies overtreft (het overschot). (3.116 IB) Dit staat ook wel bekend als de saldomethode. Het voordeel is dus niet de uitkering zelf. Het voordeel uit een KEW is als onderdeel van de belastbare inkomsten uit eigen woning progressief belast in box 1. Dit is anders als het voordeel is vrijgesteld van belastingheffing. Negatieve voordelen kunnen overigens niet ontstaan.

Als uitkering wordt op de eerste plaats aangemerkt hetgeen daadwerkelijk wordt ontvangen (de reguliere uitkering). Voorts kennen we de zogenoemde fictieve uitkering. (3.116 IB) Die volgt als zich bepaalde besmette situaties voordoen. We spreken ook wel van een niet-reguliere afwikkeling van de overeenkomst. De verzekeraar keert dan niet daadwerkelijk uit, maar we doen voor de belastingheffing net alsof er wordt uitgekeerd. De uitkering bedraagt dan de waarde in het economische verkeer van de verzekering op het tijdstip van de besmette situatie. Besmette situaties zijn onder meer de afkoop of vervreemding van de verzekering. Met name in situaties van echtscheiding treffen we de vervreemding van de verzekering aan. Dit is het geval als de verzekering (en de eigen woning) worden toegedeeld aan één van de gewezen echtgenoten. Deze toedeling leidt niet tot een fictieve uitkering bij de ander als de verzekering in het kader van de echtscheiding wordt omgezet in een soortgelijke verzekering. Andere besmette transacties: geen uitvoering geven aan de bandbreedte-eis of de jaren-eis, en het niet meer voldoen aan de voorwaarden van een KEW.

Verder komt de verzekering fictief tot uitkering op het tijdstip waarop zij dertig jaar loopt zonder dat de verzekeraar op dat moment daadwerkelijk uitkeert. Een looptijd van meer dan 30 jaar lijkt dus niet aan te bevelen. Zeker niet als de belastingplichtige ná 2001 reeds enige jaren renteaftrek heeft genoten. Een belastingplichtige krijgt voor elke euro schuld maar maximaal 30 jaren renteaftrek. Het is aan te bevelen om de looptijd van de KEW af te stemmen op de resterende termijn waarvoor renteaftrek wordt verkregen. De verzekeringsmaatschappij is verplicht de belastingdienst in kennis te stellen van alle voormelde uitkeringen (renseigneringsplicht). De verzekering komt ook fictief tot uitkering bij emigratie van de verzekeringnemer of de onherroepelijk begunstigde.

Is sprake van een gemengde verzekering, dan worden ter berekening van het rentebestanddeel de premies voor het risicodeel en het spaardeel op één hoop gegooid. Op een uitkering bij overlijden bijvoorbeeld mogen niet alleen de premies voor het risicodeel, maar ook de premies voor het spaardeel in mindering worden gebracht. Ook de premieopslag voor vrijstelling van premiebetaling bij arbeidsongeschiktheid mag in aftrek komen op de uitkering.

par 5.5.3

In veel gevallen zal het voordeel uit een KEW niet worden belast omdat de begunstigde de KEW-vrijstelling ten deel valt. (3.118 IB) Het rentebestanddeel in de uitkering wordt niet belast als de uitkering heeft gediend voor aflossing van de eigenwoningschuld, als ten minste 15 jaar, of tot het eerdere overlijden, jaarlijks premies zijn voldaan en als is voldaan aan de bandbreedte-eis. De uitkering mag verder niet uitgaan boven een bedrag van € 32.500 (2007) als ten minste 15 jaar jaarlijks premie is voldaan, en uitgaan boven een bedrag van € 143.000 (2007) als ten minste 20 jaar jaarlijks premie is voldaan. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en zien zowel op uitkeringen bij leven als bij overlijden. Het bedrag van de eigenwoningschuld komt in de plaats van deze bedragen als die schuld op het tijdstip van de uitkering minder bedraagt. Dat is logisch, gelet op de eis dat de uitkering moet dienen als aflossing van de eigenwoningschuld.

Let op: niet het rentebestanddeel in de uitkering (het voordeel uit de KEW), maar de volledige uitkering wordt afgezet tegen de vrijstellingsbedragen. Indien het bedrag van de uitkering meer bedraagt dan voormelde bedragen, of het lagere bedrag van de eigenwoningschuld, is slechts het rentebestanddeel in het meerdere belast.
 
    Voorbeeld
Krooswijk heeft een KEW. Deze KEW keert na 25 jaar jaarlijks premie betalen een bedrag uit van € 200.000. Krooswijk lost daarmee zijn eigenwoningschuld van € 200.000 af. Zijn geïndexeerde KEW-vrijstelling bedraagt op dat moment € 175.000. Krooswijk heeft binnen de bandbreedte in totaal € 150.000 aan premies voldaan. Hij voldoet aan alle voorwaarden van de KEW-vrijstelling.

Het rentebestanddeel in de uitkering bedraagt € 50.000 (€ 200.000 -/- € 150.000). Dit rentebestanddeel is niet volledig belast, omdat de uitkering van € 200.000 deels (€ 175.000) is vrijgesteld. Het belaste rentebestanddeel bedraagt:

€ 200.000 -/- € 175.000  x € 50.000 = € 6.250
      € 200.000

Dit belaste rentebestanddeel is het voordeel uit de KEW. Krooswijk moet over dit voordeel progressief belasting betalen in box 1. Zou Krooswijk een eigenwoningschuld hebben gehad van slechts € 160.000, dan komt dit bedrag in de plaats van het bedrag van de KEW-vrijstelling van € 175.000. Het belaste rentebestanddeel bedraagt dan:

€ 200.000 -/- € 160.000  x € 50.000 = € 10.000
    € 200.000

Een belastingplichtige kan de KEW-vrijstelling eenmaal in zijn leven benutten. Gevolg daarvan is onder meer dat de resterende vrijstelling wordt verminderd als de belastingplichtige op enig moment een uitkering uit een KEW ontvangt die (deels) is vrijgesteld. Krooswijk uit het voorbeeld ziet zijn levenvrijstelling dus verminderen met € 175.000 (respectievelijk € 160.000) tot nihil. Zou zijn uitkering € 125.000 hebben bedragen, dan is geen sprake van een belast rentebestanddeel en vermindert zijn levenvrijstelling met € 125.000 tot € 50.000 (€ 175.000 -/- € 125.000). Zou Krooswijk ook nog een KEW hebben die op een latere datum uitkeert, dan zal de uitkering uit die KEW moeten worden afgezet tegen de resterende vrijstelling (of de eigenwoningschuld indien lager). Die KEW zal daardoor eerder een belast rentebestanddeel bevatten. De belastingplichtige met meerdere KEW’s mag dus niet kiezen aan welke KEW hij de vrijstelling toerekent. De KEW die als eerste uitkeert (expireert) krijgt de vrijstelling. KEW’s die op latere data uitkeren mogen hopen dat er nog wat van de vrijstelling over is.

Krooswijk kan wél kiezen of hij gebruik maakt van de vrijstelling behorende bij 15 jaar premie betalen of de vrijstelling behorende bij 20 jaar premie betalen. Hij voldoet immers aan de eisen van beide vrijstellingen. Een keuze voor de vrijstelling behorende bij 15 jaar zou niet verstandig zijn. Die vrijstelling is immers veel lager. Zou het rentebestanddeel in zijn KEW-uitkering verwaarloosbaar klein zijn geweest en zou Krooswijk nog andere KEW’s hebben gehad of nog gaan krijgen, dan is een dergelijke keuze meer voor de hand liggend. Het belaste rentebestanddeel uit zijn KEW zou weliswaar groter zijn geweest, maar hij houdt een hogere vrijstelling achter de hand voor andere KEW’s met – wellicht – omvangrijkere rentebestanddelen.  

De belastingplichtige met een KEW kan zijn levenvrijstelling niet verhogen door de overname van de vrijstelling van zijn fiscale partner (zie par. 7.6.1). De vrijstelling van de fiscale partner van de verzekeringnemer kan worden benut door ook die partner als begunstigde van de KEW aan te merken. De uitkering wordt dan toegerekend aan beide partners. Dit is ook het geval als de bank als eerste begunstigde optreedt.

De belastingplichtige die verhuist naar een huurwoning voldoet niet meer aan de voorwaarden van een KEW. Hij heeft immers geen eigen woning meer. De KEW komt fictief tot uitkering. De wet brengt in deze situatie een versoepeling aan in de vrijstellingsvoorwaarden. De belastingplichtige hoeft niet te voldoen aan de jareneis en de aflossingseis. Hij moet wél voldoen aan de bandbreedte-eis. De belastingplichtige moet er ook op letten of de waarde van de verzekering op het moment van (fictief) uitkeren niet uitgaat boven het bedrag van de KEW-vrijstelling. Het rentebestanddeel in het meerdere is anders belast. Laat de belastingplichtige de verzekering na zijn verhuizing doorlopen, dan verhuist de verzekering naar box 3. De belastingplichtige die verhuist naar een andere eigen woning hoeft niet te vrezen voor belastingheffing. De KEW komt niet tot uitkering. Hij kan de verzekering meenemen naar zijn nieuwe eigen woning. De verzekering blijft in box 1.

par 5.5.4

In de praktijk wordt te weinig stilgestaan bij de gevolgen van de wijze van financiering van een aan- of verbouw. Bij echtscheiding zijn de rapen op dit gebied nogal eens gaar.
Als het huis tot een huwelijksgemeenschap behoort en ook het voor de verbouwing bestemde geld komt ten laste van de huwelijksgemeenschap, loopt alles glad. Maar als het er niet zo evenwichtig aan toegaat, is het oppassen geblazen.
Maar als geen huwelijksgemeenschap bestaat, liggen de (dreigende) problemen voor het oprapen.

par 9.2

Joop en Toos zijn niet getrouwd en evenmin als partners geregistreerd. Het door hen bewoonde huis is door hen samen verkregen. Ieder is voor de helft eigenaar. Aangezien een derde kind op komst is, bestaat behoefte aan een extra slaapkamer. Daarvoor komt de zolder in aanmerking maar dan wel nadat een dakkapel en de aanleg van sanitaire voorzieningen de leefbaarheid van die ruimte positief hebben beïnvloed. De aannemer en de sanitaire vakman rekenen voor hun werkzaamheden in totaal € 50.000. Voordat aan de klus wordt begonnen, is het huis € 200.000 waard.
Toos heeft enige tijd geleden van haar vader een mooi bedrag geërfd en op aandringen van Joop bestemt zij dat ter dekking van de kosten verbonden aan het zolderproject. Het huis is na voltooiing van de arbeid € 250.000 waard.
Vijftien jaar later gaan Toos en Joop, nog steeds ongehuwd, uit elkaar. Het huis is dan € 500.000 waard. Omdat het huis aan ieder voor de helft toebehoort, is ieder gerechtigd tot de helft van die waarde. Zou het huis aan Joop worden toegedeeld, dan krijgt Toos dus € 250.000. Een eventuele hypothecaire schuld komt voor rekening van beiden, ieder voor de helft.
Als op deze basis wordt afgerekend, wringt er iets. Toos heeft in ieder geval ook nog een vordering op Joop ten bedrage van € 25.000. Immers de door Toos geïnvesteerde € 50.000 zijn voor de helft aan Joop ten goede gekomen. En in zo’n geval pleegt een schenking niet te worden aangenomen en krijgt Toos een vergoedingsrecht ad € 25.000. Bevredigend is dat voor Toos niet, aangezien de investering met het huis in waarde is verdubbeld, zodat zij in redelijkheid aanspraak zou willen maken op € 50.000. Juridisch heeft Toos echter geen been om op te staan. Zij moet genoegen nemen met € 25.000, zonder rentevergoeding.
Toos zou er dus verstandig aan hebben gedaan ter gelegenheid van de investering bevredigende afspraken te maken omtrent de afrekening bij scheiding en/of overlijden. Ze had aan Joop € 25.000 kunnen lenen tegen vergoeding van een redelijke rente. Maar ook hadden zij kunnen afspreken dat de investering een economisch belang oplevert in de woning, in die zin dat de waarde van de investering de waardeontwikkeling van het pand volgt. Per saldo levert de investering door Toos van € 25.000 in het huis dat voor de helft van Joop is, dan een rendement op van 100 % (in 15 jaar).

In dit geval betrof het ongehuwd en niet-geregistreerd samenlevenden. Ook in het kader van een huwelijk kunnen zich problemen aandienen als zojuist behandeld.
Herhaald zij dat het zeer gewenst is de gevolgen van de wijze van financiering van zowel de koopprijs als de verbouwingen e.d. met zorg te omringen.

par 9.2

Een belastingplichtige krijgt voor een lening geen renteaftrek als die lening niet in causaal verband staat met een eigen woning. (3.119a IB) Voor dat causale verband is vereist dat de belastingplichtige voldoet aan het oogmerk- en het uitgavenvereiste.

In situaties waarin in aanbouw zijnde woningen worden gefinancierd met geleend geld staat de lening niet direct volledig in causaal verband met de woning. Dit komt omdat de belastingplichtige een deel van de bouwtermijnen pas voldoet nadat hij de lening voor de woning is aangegaan. Hetzelfde is te zeggen voor de situatie waarin de belastingplichtige zijn woning verbouwt: hij leent bij aanvang van de verbouwingsperiode en de verbouwingsuitgaven worden pas daarna gespreid in de tijd gedaan. De lening komt mitsdien pas in de loop van de tijd volledig in causaal verband te staan met de eigen woning. Dit heeft voor de belastingplichtige het nadeel dat hij niet meteen alle rente in aftrek kan brengen. En nog veel erger: het uitgavenvereiste verplicht hem bij te houden op welk moment hij de uitgaven heeft gedaan. Pas dan krijgt hij immers (extra) renteaftrek. Hij moet als een ware boekhouder gaan opereren.

Het ministerie van financiën vindt het niet wenselijk dat een belastingplichtige wordt opgezadeld met deze administratieve rompslomp als hij geld leent met het oogmerk de financiering van een nieuwbouwwoning of verbouwingsuitgaven. Die belastingplichtige mag daarom voor een periode van twee jaren na het afsluiten van de lening alle rente in aftrek brengen, ook al is in die periode een deel van de lening nog niet besteed aan de eigen woning. Het ministerie brengt hiermee een versoepeling aan in het uitgavenvereiste. Het geleende geld moet dan wel op een zogenoemd nieuwbouw- of verbouwingsdepot zijn gezet bij de geldverstrekker. Omdat dat depot rente oplevert (depotrente), moet de betaalde rente in de aangifte inkomstenbelasting worden gesaldeerd met de ontvangen depotrente. Het saldo komt in aftrek in box 1. Die saldering heeft tot gevolg dat het depotsaldo niet hoeft te worden verantwoord in box 3. De geldverstrekker, veelal een bankinstelling, verstrekt de jaaropgave voor wat betreft de in een kalenderjaar in rekening gebrachte rente en de vergoede depotrente. Voor een belastingplichtige zit de grootste administratieve last nu nog in het opsturen van de bouw- en onderhoudsfacturen aan de geldverstrekker. Zelf betalen van de facturen hoeft namelijk niet. Dat doet de geldverstrekker.

De belastingplichtige die bouwrente meefinanciert creëert een gemengde lening. Voor zover de lening betrekking heeft op de bouwrente zit zij in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. Als de geleende gelden in depot worden gezet, ziet de depotrente deels op de voor de bouwrente bestemde gelden en deels op de gelden bestemd voor de eigen woning. Indien 10% van de lening is bestemd voor de bouwrente en 90% voor de eigen woning, hoeft telkens ook maar 90% van de depotrente te worden gesaldeerd met de rente van de eigenwoningschuld. Eenzelfde benadering naar evenredigheid wordt gevolgd als op het depot ook eigen geld is geplaatst.   

Een belastingplichtige krijgt van het ministerie dus twee jaar de tijd om de geleende gelden in de eigen woning te stoppen. Hij heeft dus twee jaar om ervoor te zorgen dat de nieuwbouwwoning gereed is of de verbouwing tot stand is gebracht. De bouw van de woning kan vertraging oplopen waardoor de woning niet binnen de twee jaar wordt opgeleverd. De belastingplichtige heeft dan pech gehad. Voor zover de lening na twee jaren (nog) niet is besteed aan de eigen woning, gaat de lening inclusief het depot naar box 3. De renteaftrek over de eerste twee jaren blijft overigens gewoon gehandhaafd. Vinden na de tweejaarsperiode uitgaven ten behoeve van de eigen woning plaats, dan kwalificeert een corresponderend deel van de lening weer voor renteaftrek.

De bezorgde lezer zal zich wellicht afvragen of die vertraging in de bouw nog gevolgen kan hebben voor de eigen woning als zodanig. Het adagium luidt immers: geen eigen woning, geen renteaftrek. Niet getreurd. Een in aanbouw zijnde woning een eigen woning in fictieve zin is, indien aannemelijk is dat zij in het kalenderjaar of in één van de daarop volgende twee kalenderjaren als hoofdverblijf in gebruik wordt genomen. (3.111 IB) Indien het in 2007 aannemelijk is dat een woning in aanbouw in 2009 als hoofdverblijf wordt betrokken, is de woning in 2007 een eigen woning. Daaraan verandert niets indien de oplevering door onvoorziene omstandigheden feitelijk pas geschiedt in 2010 en de woning pas in dat jaar wordt betrokken.

Voor de klussende belastingplichtige is meer goed nieuws te melden. Bij verbouwingen van relatief geringe omvang zal het geleende geld bij aanvang van een verbouwingsperiode niet op depot worden gezet, maar worden gestort op een lopende- of een spaarrekening. Ook in deze situatie zou de lening zonder nadere regels pas in de loop van de tijd volledig in causaal verband komen te staan met de eigen woning. Het ministerie heeft ook voor deze situatie oog gehad. Indien de belastingplichtige een lening aangaat met het oogmerk de verbouwing van de eigen woning, krijgt hij zes maanden de tijd om de verbouwing te realiseren. Hij krijgt dus vanaf het moment van het aangaan van de lening een volledige renteaftrek, ook al zit nog geen cent van de lening in de eigen woning. Sterker nog: indien ook ná zes maanden nog geen uitgaven zijn gedaan, gaat de lening op dat moment weliswaar naar box 3, maar behoudt de belastingplichtige voor díe zes maanden zijn renteaftrek. Laat de verbouwing erg lang op zich wachten, dan dreigt het gevaar dat die renteaftrek door de belastingdienst (alsnog) wordt betwist wegens het niet voldoen aan het oogmerkvereiste. De geleende gelden worden overigens als zodanig, zolang zij nog niet zijn aangewend voor de eigen woning, belast in box 3.   

Het kan ook zo zijn dat iemand een verbouwing voorfinanciert uit eigen middelen om vervolgens een lening aan te gaan (postfinanciering). Ook die lening kan in causaal verband komen te staan met de eigen woning. Belangrijk is dat de belastingplichtige voldoet aan het oogmerkvereiste. Het ministerie heeft een versoepeling aangebracht in dit oogmerkvereiste, teneinde discussies hierover tussen de belastingdienst en belastingplichtigen te voorkomen. De belastingplichtige die binnen zes maanden na aanvang van de verbouwingsperiode een lening aangaat wordt geacht aan het oogmerkvereiste te voldoen tot het bedrag van de in die periode gedane verbouwingskosten. De belastingplichtige bijvoorbeeld die op 1 april 2007 start met een verbouwing en die op 1 juli 2007 € 30.000 leent, kan de rente van die lening volledig aftrekken als hij in de periode 1 april 2007 - 1 oktober 2007 voor € 30.000 verbouwingsuitgaven heeft gedaan. Doet hij in die periode maar voor € 20.000 uitgaven, dan zal hij voor het leningdeel van € 10.000 daadwerkelijk moeten voldoen aan het oogmerkvereiste. Ook als de belastingplichtige pas ná 1 oktober 2007 geld leent, zal hij aannemelijk moeten maken dat hij de lening is aangegaan met als oogmerk de verbouwing van zijn eigen woning. Voor de uitgaven die deze belastingplichtige doet nadat hij de lening is aangegaan, kan hij tevens een beroep doen op de hiervoor opgenomen versoepeling van het uitgavenvereiste.

Ten slotte nog het volgende. De verbouwende belastingplichtige moet zijn kosten voor verbetering en onderhoud met schriftelijke bescheiden kunnen aantonen. (3.123 IB) Kan hij dit niet of slechts ten dele, dan komt het causaal verband tussen de lening en de woning (deels) niet tot stand. Dat kan hem (deels) zijn renteaftrek kosten in box 1. Bonnen, kwitanties, facturen, rekeningen etc. dienen derhalve met zorg te worden gearchiveerd.

par 9.3.2

De belastingplichtige die geld heeft geleend ter financiering van verbouwingskosten van de eigen woning kan niettemin tegen renteaftrekbeperkingen aanlopen. Indien hij bij aanvang van de verbouwing beschikt over een eigenwoningreserve kan hij de kosten niet volledig financieren met renteaftrek. (3.119a IB)

par 9.3.3

Doevendans laat een nieuwe serre aanbouwen. Hij geeft de gehele woning verder een grondige onderhoudsbeurt. De geraamde kosten bedragen € 50.000. Hij leent dit bedrag bij de bank. Doevendans heeft nog een eigenwoningreserve van € 30.000. Welk bedrag kan hij lenen met renteaftrek?

Doevendans wordt € 30.000 eigen geld toegedicht waarmee hij de verbouwingskosten kan betalen. Het staat hem niettemin vrij zijn verbouwingskosten volledig te financieren met een lening. Consequentie daarvan is echter dat hij € 30.000 meer heeft geleend dan fiscaal is toegestaan. Hij kan daarom slechts € 20.000 (€ 50.000 -/- € 30.000) lenen met renteaftrek. Van de totale lening zit € 30.000 in box 3 en € 20.000 in box 1. Zijn eigenwoningreserve neemt af met de gemaakte kosten (€ 50.000), maar niet verder dan tot nihil.

Wat nu als Doevendans wél eigen middelen ter grootte van zijn eigenwoningreserve in woning stopt, en de rest (€ 20.000) leent bij de bank? Dan zou de lening volledig moeten kwalificeren voor renteaftrek, ware het niet dat de tekst van de wet enige verwarring zaait. In de wet staat dat pas aftrek wordt verkregen voor zover de schuld (€ 20.000) uitgaat boven het bedrag van de eigenwoningreserve (€ 30.000). Geen renteaftrek dan dus, zou je zeggen. Dat kan niet de bedoeling zijn. Dit is al met al niet duidelijk. Het woord is aan de rechter.   

De aandachtige lezer vraagt zich wellicht af hoe het zo kan dat de zittende huiseigenaar bij de aanvang van de verbouwing nog een eigenwoningreserve heeft. Hij heeft die eigenwoningreserve toch al moeten inzetten bij de eerdere verwerving van de eigen woning? De belastingplichtige kan in een recent verleden goedkoper zijn gaan wonen (zie nrs. 4.4.4 en 10.3.5). De eigenwoningreserve hoeft in dat geval niet volledig te worden ingezet. Resteert na de verwerving van een goedkopere woning een eigenwoningreserve en vindt de verbouwing plaats binnen vijf jaar na het ontstaan van de eigenwoningreserve, dan kan de belastingplichtige tegen aftrekbeperkingen aanlopen.  


par 9.3.3

De bijleenregeling laat zich ook voelen in situaties van immigratie naar Nederland en emigratie uit Nederland. Migratie kan immers gepaard gaan met de (fictieve) verwerving en de (fictieve) vervreemding van een eigen woning. (3.119a IB) De belastingplichtige die immigreert kan een in Nederland gelegen eigen woning verwerven. Dit kan samenlopen met de vervreemding van een niet in Nederland gelegen eigen woning. De belastingplichtige die emigreert kan een niet in Nederland gelegen eigen woning verwerven. Dit kan gepaard gaan met de vervreemding van een in Nederland gelegen eigen woning.
De buitenlands belastingplichtige kan een in Nederland gelegen woning hebben die valt in de aankoop- respectievelijk de verkoopfictie. Hij kan voorafgaande aan zijn immigratie reeds een woning hebben gekocht die bestemd is om zijn hoofdverblijf te worden. Het kan ook zo zijn dat hij ná zijn emigratie nog een woning in Nederland heeft die bestemd is voor verkoop. De binnenlands belastingplichtige kan op zijn beurt een niet in Nederland gelegen woning hebben die valt in de aankoop- respectievelijk de verkoopfictie. Hij kan na zijn immigratie zijn buitenlandse woning in de verkoop hebben staan. Het is ook mogelijk dat hij voorafgaande aan zijn emigratie reeds een woning in het buitenland heeft gekocht die bestemd is om zijn hoofdverblijf te worden.

Dit emigrerende belastingplichtige die zijn in Nederland gelegen eigen woning vervreemdt, dient een vervreemdingssaldo eigen woning te becijferen. Dat vervreemdingssaldo moet hij toevoegen aan zijn eigenwoningreserve. (3.119a IB) Het vervreemdingssaldo moet hij in beginsel inzetten ter berekening van de eigenwoningschuld van zijn niet in Nederland gelegen eigen woning. Hier treden enige complicaties op. Er is slechts sprake van een verwerving van deze laatste woning als zij ook daadwerkelijk wordt belast in Nederland. Of te wel: als de woning in Nederland binnen het eigenwoningregime in aanmerking wordt genomen. Dat is zonder meer het geval als de woning wordt gekocht en geleverd vóór het moment van emigratie. De binnenlands belastingplichtige wordt immers belast voor zijn wereldinkomen. De inkomsten uit een niet in Nederland gelegen eigen woning maken daar deel van uit. Vindt de levering evenwel plaats op of ná het moment van emigratie, dan is niet zonder meer sprake van een verwerving. Daarvoor is aanvullend vereist dat de (inmiddels) buitenlands belastingplichtige kiest voor een inwonerbehandeling. (2.5 IB) Pas dan wordt de buiten Nederland gelegen woning in Nederland belast. Blijft die keuze uit, dan blijft ook de verwerving uit. Zijn eigenwoningreserve blijft in dat geval intact tot uiterlijk vijf jaar na de vervreemding van zijn in Nederland gelegen eigen woning. (3.119a IB)

Iets vreemds treffen we aan als de emigrerende belastingplichtige zijn niet in Nederland gelegen eigen woning verwerft vóór het moment van emigratie en hij als (inmiddels) buitenlands belastingplichtige niet kiest voor een inwonerbehandeling. Die woning wordt dan verworven op het tijdstip van de levering en vervolgens weer vervreemd op het tijdstip van de emigratie. De eigen woning levert dan weliswaar tijdelijk renteaftrek op, maar op het moment van de emigratie ook een vervreemdingsaldo dat moet worden toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Dit kan tot gevolg hebben dat de renteaftrek van zijn (inmiddels) te koop staande Nederlandse eigen woning wordt beperkt.  

par 24.5.3

Wie met schulden overladen is en er naar verlangt met een schone lei opnieuw te beginnen, kan zich onderwerpen aan een in de Faillissementswet opgenomen procedure tot ‘sanering van schulden van natuurlijke personen’. De schuldenaar zal maximaal drie op iets meer dan water en brood moeten. Maar als de periode van soberheid tot een goed einde wordt gebracht, voorkomt hij dat zijn schuldeisers hem tot in lengte van jaren achtervolgen. Ook wordt voorkomen dat het faillissement wordt uitgesproken. Uiteraard is de procedure met nogal wat waarborgen omringd.
De rechter zal zich in een vonnis moeten uitspreken of de saneringsregeling al dan niet kan worden toegepast. Tevoren dient hem onder meer inzicht te worden verstrekt omtrent de vermogenspositie van de aanvrager. En als daaruit blijkt dat de schuldenaar moet worden geacht te kunnen voortgaan met het betalen van zijn schuldeisers, wordt het verzoek afgewezen. Het zal duidelijk zijn dat iemand die een fraaie overwaarde in zijn huis heeft, deze niet kan veilig stellen over de rug van zijn schuldeisers.
Voor echtgenoten en geregistreerde partners die in gemeenschap van goederen zijn gehuwd of geregistreerd, geldt een individuele beoordeling.

par 23.3

Sinds 1 januari 1998 kennen we in Nederland het ‘geregistreerd partnerschap’. Het is evenals het huwelijk opengesteld voor twee personen, ongeacht hun geslachtelijke kenmerken. Voor wat het relatievermogensrecht en het erfrecht betreft, maakt het niet uit of u gehuwd of geregistreerd bent. (1:80b BW) Omdat het gemak de mens dient, bedien ik mij in dit boek in het algemeen van de termen huwelijk en echtgenoten maar u weet dan dat hetgeen over huwelijk en echtgenoten wordt geschreven van overeenkomstige toepassing is op personen die hun partnerschap bij de gemeente hebben laten registreren. En als het een en ander over huwelijkse voorwaarden wordt opgemerkt, geldt hetzelfde voor partnerschapsvoorwaarden.

Het geregistreerd partnerschap mag van mij overigens wegens vergaande overbodigheid worden afgeschaft. Maar dat terzijde.

Wie aan het aanvullend door de wet aangeboden pakket geen behoefte heeft, kan in de vorm van huwelijkse voorwaarden (partnerschapsvoorwaarden) iets anders regelen. De wet biedt bepaalde alternatieven aan.

De belangrijkste:

a. koude uitsluiting.
Bij deze figuur wordt in beginsel niets gemeenschappelijk. Alles blijft zoals het vóór het huwelijk was. Een huis kan echter wel op naam van beiden gezet worden, maar dat is dan eenzelfde mede-eigendom (‘eenvoudige gemeenschap’) als kan bestaan bij personen die samenwonen zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap. De wet regelt dit stelsel als zodanig niet.

b. verrekenstelsel.
Dit stelsel is sinds 2001 in de wet geregeld. Ook hierbij bestaat geen gemeenschap van goederen maar aan deze uitsluiting zijn een of meer verrekenbedingen toegevoegd. Dat beding kan betreffen een jaarlijkse verrekening van de tijdens het huwelijk verworven inkomsten (periodiek verrekenbeding) en/of een beding dat alleen aan het eind van de rit (echtscheiding of dood) op een bepaalde manier afrekent (finaal verrekenbeding). In beide gevallen ontstaan geldvorderingen van de een op de ander.

Door het aangaan van huwelijkse voorwaarden kan dus het automatische ontstaan van een huwelijksgemeenschap geheel of gedeeltelijk worden voorkomen. Niettemin wordt ook in dat geval vaak gewenst dat het huis dat aan één van beiden toebehoort na de huwelijkssluiting aan beiden gemeenschappelijk toekomt. Het is immers geen prettig idee om als een soort gezelschapsdame of butler bij de ander in te wonen. Ook wordt het evenwicht binnen de relatie op de proef gesteld als slechts een van beiden profiteert van de waardestijging van het pand en de ander ook nog de kans loopt na echtscheiding met het vuilnis op straat te worden gezet.

Het door een van beiden aangebrachte huis zou op verschillende manieren gemeenschappelijk eigendom kunnen worden. Echtgenoot A kan de helft van het huis in eigendom overdragen aan echtgenoot B, maar dat leidt ertoe dat 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald over de helft van de waarde van het huis. Dat is geld weggooien en daar voelt een normaal mens niets voor. De andere mogelijkheid is te trouwen in een beperkte gemeenschap van goederen, die alleen het huis en de hypothecaire schuld omvat. Als tevoren bij een notaris de juiste huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt, ontstaat door de huwelijkssluiting een dergelijke ‘gemeenschap van huis’. Daartoe behoort, zoals gezegd, dan ook de hypothecaire schuld. Overdrachtsbelasting is niet verschuldigd. Er wordt niets overgedragen. Het gemeenschappelijk worden van het huis is enkel het gevolg van de huwelijkssluiting (‘boedelmenging’) en dat wordt niet als een belaste verkrijging aangemerkt. (3 WBR)

Soms wordt eerst tijdens het huwelijk de echtelijke woning voorwerp van pittige discussie. Dat hangt dan meestal samen met feit dat het huis op grond van eerder gemaakte huwelijkse voorwaarden enkel toebehoort aan één van beiden. Wellicht is het huis ten huwelijk aangebracht door de betrokken persoon maar ook is het niet uitgesloten dat degene die het huis kocht er niet voor voelde de eigendom te delen met de echtgenoot. Deze toestand kan de echtelijke relatie onder spanning zetten. Wijziging van de huwelijkse voorwaarden door de creatie van een ‘gemeenschap van huis’ zou nu de echtelijke vrede ten goede kunnen komen. Ook dan kan gebruik worden gemaakt van de zojuist reeds besproken ‘boedelmenging’, zodat geen overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Uiteraard dient ook de hypothecaire schuld gemeenschappelijk te worden.

Het alsnog invoeren van een gemeenschap van huis en het gemeenschappelijk maken van de hypothecaire schuld, zijn voor de geldverstrekker (veelal een bank dus) niet interessant. Het recht van hypotheek blijft onverminderd rusten op het huis en ook de aansprakelijkheid wijzigt niet. Slechts voor de onderlinge verhouding van de echtelieden, is de schuld gemeenschappelijk geworden.)

Ook al hebt u een zodanige afkeer van formalisering van de relatie dat huwelijk en geregistreerd partnerschap aan u niet besteed zijn, dan nog kan het overweging verdienen een samenlevingscontract aan te gaan, vastgelegd in een notariële akte. De burgerlijke stand kunt u dan links of rechts laten liggen. U bezoekt enkel de notaris.

Het sluiten van een notarieel samenlevingscontract is een puur private aangelegenheid. In een dergelijk contract hoeft niet veel te staan. Toereikend is dat de samenwonende levensgezellen zich enigermate de zorg voor elkaar aantrekken. Dat blijkt doorgaans reeds uit de regeling van de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Als een van beiden geen inkomsten heeft, zal de ander die voor zijn rekening nemen. Daarnaast treft men in de praktijk regelingen aan betreffende de eigendom van roerende goederen, zoals inboedel en wordt overeengekomen dat een aan te schaffen woning op naam van beiden zal worden gesteld. Ook pleegt te worden afgesproken dat men elkaar, zo mogelijk, over en weer bij het pensioenfonds aanmeldt als gerechtigde tot het partnerpensioen.

Voor het geval van scheiding en overlijden kan in een samenlevingscontract een beding worden opgenomen dat tot gevolg heeft dat gemeenschappelijke goederen, zoals huis en inboedel, bij voorbaat worden toegedeeld aan deze of gene gewezen levensgezel. Een dergelijk beding noemt de notaris verblijvingsbeding.

Door middel van een notarieel samenlevingscontract kan geen gemeenschap van goederen worden gecreëerd, zoals bij een huwelijk. Het ‘wonder’ van de boedelmenging is niet binnen bereik. Fiscaal kan dat jammer zijn. Immers, als een huis dat aan een van beide samenlevers toebehoort, gemeenschappelijk eigendom dient te worden, zit er niets anders op dan de helft over te dragen aan de ander. Over de waarde van die verkrijging (de helft) wordt dan echter 6% overdrachtsbelasting geheven. Als het huis tijdens het bestaan van de relatie wordt gekocht, kan worden afgesproken dat de levering aan beiden zal geschieden. Van belang is dan wel dat de een voor ten minste 40% de eigendom verwerft en de andere voor ten hoogste 60%. In dat geval wordt bij een toekomstige verdeling, bijvoorbeeld na scheiding of na overlijden, geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkrijging door de een van het aandeel van de ander. (15 WBR)

Het belang van het notarieel samenlevingscontract manifesteert zich ook op het gebied van het erfrecht, het pensioenrecht en het fiscaal recht, waaronder de successiewet. Als zo’n contract bestaat, kan de levensgezel bij testament in een even sterke positie worden gebracht als een echtgenoot of geregistreerd partner volgens de wet heeft. (4:82 BW)

De algehele gemeenschap van goederen is een rechtsfiguur in het Nederlandse huwelijksvermogensrecht. Met het begrip, dat tegenwoordig neergelegd is in art. 1:93 van het Burgerlijk Wetboek, wordt de wettelijke gemeenschap van goederen bedoeld die van rechtswege tussen echtgenoten bestaat vanaf het ogenblik van voltrekking van het huwelijk, voor zover zij daarvan niet bij huwelijkse voorwaarden zijn afgeweken.

Ongeveer 70% van de Nederlanders is gehuwd in de wettelijke gemeenschap van goederen. Ook bij het geregistreerd partnerschap overheerst dat stelsel. De kans dat de (voormalige) gezamenlijk bewoonde woning tot die gemeenschap behoort, is dus groot. Dat hoeft echter niet per se zo te zijn, aangezien een woning die krachtens schenking of erfrecht is verkregen, meestal buiten de gemeenschap valt. Ook het huis dat voor meer dan de helft is betaald met geld dat verkregen werd door schenking of uit een erfenis zal meestal buiten de gemeenschap blijven.

De echtscheiding leidt tot ontbinding van deze gemeenschap van goederen. Het gevolg daarvan is dat het huis in het vervolg onder gezamenlijk bestuur staat, voor zover dat tevoren al niet zo was. Alleen samen kunnen de eigenaren over het huis beschikken. De ontbonden gemeenschap is vatbaar voor verdeling: de echtgenoten zijn geworden tot deelgenoten.

Die verdeling zou door allerlei geharrewar op zich kunnen laten wachten. De deelgenoten staan nogal eens minder vriendschappelijk tegenover elkaar, hetgeen de verdelingstempo vaak niet ten goede komt. Met het oog daarop bepaalt de wet dat op verzoek bij de echtscheidingsbeschikking kan worden bepaald dat degene die op het ogenblik van de echtscheiding in het huis woont, nog gedurende zes maanden het huis en de bijbehorende inboedel mag gebruiken. (1:165 BW)

Meestal wordt reeds vóórdat het echtscheidingsverzoek bij de rechtbank wordt ingediend, getracht alle kwesties te regelen en zo mogelijk de afspraken vast te leggen in een echtscheidingsconvenant. ‘Convenant’ is een deftige variant van ‘overeenkomst’. Over de vraag aan wie het huis zal worden toegedeeld, pleegt in de praktijk minder te worden gestreden dan over de waarde welke bij die gelegenheid aan het huis moet worden toegekend. Vaak heeft een van beiden het huis reeds verlaten en heeft deze niet het voornemen daarin terug te keren. Ook blijkt nogal eens dat slechts een van beiden in staat zal zijn de bewoning voort te zetten, gegeven de daarmede verband houdende lasten. Als beiden aanspraak maken op toedeling bepalen de eisen van redelijkheid en billijkheid aan wie het huis wordt toegedeeld. (3:166 BW) Dat houdt niets anders in dan dat de omstandigheden van het geval de doorslag zullen geven. Als de vrouw met de minderjarige kinderen in de vertrouwde leefomgeving wenst te blijven, zal de man meestal zijn biezen moeten pakken. Dat spreekt te meer als voor de man het bedje gespreid is op de flat van zijn (nog) alleen wonende vriendin.

Soms zit een echtscheidingsconvenant er niet in. In dat geval zal degene die na de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking het gebruik van woning en inboedel ontbeert, hoewel deze zaken hem geheel (of gedeeltelijk) toebehoren, aanspraak kunnen maken op een gebruiksvergoeding. In het kader van een voorlopige voorziening ligt dat anders omdat in dat geval het huwelijk nog bestaat. Zo werkt dan nog altijd de regeling betreffende de kosten van de huishouding. Door de echtscheiding is een andere toestand ingetreden. Als het huis en de inboedel aan beiden toebehoren en slechts een van beiden heeft de zaken in gebruik, dan is een redelijke vergoeding verschuldigd. Hetzelfde geldt als de woning en de inboedel volledig in eigendom toebehoren aan degene het gebruik moet ontberen. Ook dan is een billijke vergoeding op haar plaats.

U hebt de mogelijkheid een ‘tweetrapsmaking’ in uw testament vast te leggen. U kunt het huis legateren (‘vermaken’) aan Klaas en bepalen dat het bij diens overlijden of op diens zeventigste verjaardag toekomt aan diens zoon Wesley. En voor het geval Wesley het leven laat, zou u kunnen bepalen dat het huis automatisch wordt verkregen door diens thans nog niet geboren erfgenamen. Dat noem ik nog eens doorregeren! Legaten met twee (of meer) trappen kunnen dus ook strekken ten voordele van nog niet geboren afstammelingen.

Voor wie geen afstammelingen heeft maar niettemin een huis voor de familie wenst te behouden, deel ik nog mede dat tweetrapslegaten ook kunnen worden gemaakt ten voordele van broers en zusters en hun afstammelingen.

De persoon die de eerste trap ‘vormt’ en er rekening mee moet houden dat reeds vaststaat wie zijn huis bij zijn overlijden verkrijgt, heet ‘bezwaarde’. Degene die in de wachtkamer zit, wordt in de wet treffend aangeduid met ‘verwachter’. De bezwaarde heeft niet de mogelijkheid bij testament een afwijkende regeling te treffen.

De tweetrapsmaking wordt vaak ingezet ten aanzien van verkrijgingen door een stiefouder of een andere levensgezel die niet de ouder van het kind is. Iemand vermaakt zijn huis graag aan die levensgezel, maar bedenkt daarbij dat het overlijden of de verhuizing van die levensgezel niet tot gevolg mag hebben dat de woning naar anderen verhuist dan de eigen (stief)kinderen. De stiefouder e.d. mag het huis (als bezwaarde) in eigendom hebben maar moet accepteren dat de (stief)kinderen als verwachters optreden.

Ook kinderen kunnen met een tweede trap worden geconfronteerd. Bepaald kan worden dat als een kind geen afstammelingen heeft het huis automatisch toevalt aan de broers en zusters van dit kind.

Een tweetrapsmaking kan resulteren in een verbod om vrijelijk over een huis te beschikken. De bezwaarde heeft in feite een bewaarplicht en moet aanvaarden dat bij overlijden of op een eerder tijdstip het huis toevalt aan de verwachter. Dit feitelijk verbod is opmerkelijk omdat een eigenaar normaliter kan handelen zoals hem goeddunkt. De aard van de onderhavige tweetrapsmaking staat deze vrijheidsbeperking toe.

par 19.2

Als de woning gemeenschappelijk eigendom is, zal bij scheiding door middel van een verdeling moeten worden uitgemaakt wie in het vervolg alleen eigenaar is. In de praktijk pleegt men in het samenlevingscontract of daarbuiten bij voorbaat een bepaalde verdeling overeen te komen. Een dergelijke verdeling bij voorbaat duidt de notaris aan met de term ‘verblijvingsbeding’. Een dergelijk beding kan alleen gemaakt worden ten aanzien van goederen die partijen gemeenschappelijk toebehoren, zoals met de inboedel vaak het geval is. Het verblijvingsbeding voorkomt dat nog moet worden geruzied over de verdeling.
De ‘verblijving’ kan geschieden zonder dat enige tegenprestatie verschuldigd is (‘om niet’) maar ook tegen een vastgestelde of nader vast te stellen prijs. Daarbij wordt er uiteraard rekening mee gehouden dat degene aan wie het huis bij voorbaat is toegedeeld, reeds een aandeel in het huis bezit. Ter voorkoming van de heffing van overdrachtsbelasting dient de een ten minste voor 40% gerechtigd te zijn en de ander voor ten hoogste 60%.

Een verblijvingsbeding wordt overigens vaker gemaakt voor het geval van overlijden dan voor de situatie van scheiding. Veelal is dan ook geen tegenprestatie verschuldigd. Het verblijvingsbeding heeft een erfrechtelijke functie. Doordat het een overeenkomst is, kan het niet eenzijdig ongedaan worden gemaakt. Daarin is een groot voordeel gelegen, vergeleken met een beschikking bij testament. Die is steeds herroepelijk.

par 14.2

In het kader van een (echt)scheiding zal vaak de waarde van de voormalige echtelijke woning moeten worden vastgesteld. Dat kan in goed onderling overleg geschieden of door een of meer deskundigen, doorgaans aangeduid met de kwalificatie ‘taxateur’. Zo’n deskundige bepaalt niet wat de waarde is maar wat deze zou kunnen zijn. In het algemeen wordt de waarde gesteld op de prijs die volgens de taxateur op de markt, in geval van verkoop, zou kunnen worden gerealiseerd. In de wandeling heet dit de ‘waarde in het economisch verkeer, vrij van bewoning.’
Maar in de praktijk van de echtscheiding is de verkoop lang niet altijd voor de hand liggend. Integendeel, een van beiden blijft nogal eens met de kinderen in het huis achter. Het hoeft dan ook niet altijd redelijk te zijn uit te gaan van een ‘waarde in het economisch verkeer’, vrij van bewoning. In de gegeven omstandigheden kan als waarde wellicht een wat lager bedrag worden aangehouden. Om ongewenste bevoordeling te voorkomen kan afgesproken worden dat bij verkoop binnen een bepaalde tijd, de behaalde winst wordt gedeeld. Een dergelijke afspraak heet ‘meerwaardeclausule’.


par 13.8

Vele koppels hebben (vooralsnog) geen behoefte aan het huwelijk en het geregistreerd partnerschap. De betrokken personen gaan ‘gewoon’, in het wild, samenwonen. De relatie als zodanig is wettelijk niet geregeld. Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding vormt voor het ene stel een soort trainingskamp, als voorbereiding op de grote wedstrijd, voor het andere is het een meer permanente leefvorm. Het huwelijk en het geregistreerd partnerschap dwingen tot een mate van lotsverbondenheid en daaraan heeft niet iedere moderne mens een boodschap. Vrijheid blijheid! Van de vrijbuiters wordt dan wel verwacht dat zij begrip opbrengen voor het feit dat de wet geen recht op alimentatie toekent, het automatisch ontstaan van een gemeenschap van goederen uitsluit en voor het treffen van erfrechtelijke voorzieningen verwijst naar het testament. Terecht, want het moet wel ordelijk blijven in de juridische knollentuin. Het verschil tussen een kostganger en een levensgezel is vanaf de openbare weg niet gemakkelijk waar te nemen.

Als u inwoont bij de eigenaar van de woning, mag u zich ook niet beklagen dat deze de woning verkoopt of met een recht van hypotheek bezwaart. Zelfs staat u machteloos als u te horen krijgt dat u het pand binnen een redelijke termijn (dertig dagen bijvoorbeeld) dient te verlaten. De waardestijging komt alleen dan de eigenaar ten goede. Wie als inwonende persoon zijn of haar gat brandt, moet ook op de blaren zitten die daardoor worden veroorzaakt. Kortom, de wetgever schiet u in geen enkel opzicht te hulp.

par 8.1

Hiervoor werd er reeds op gewezen dat het huwelijk tot gevolg heeft dat de ene echtgenoot bepaalde handelingen alleen mag verrichten met toestemming van de andere echtgenoot. (1:88 BW) Niet van belang is hierbij of al dan niet huwelijkse voorwaarden zijn gemaakt en wat daarin is bepaald. Het gaat hier om handelingen die een bedreiging kunnen inhouden voor die andere echtgenoot of voor het gezin. Denk aan het doen van bovenmatige schenkingen en het zich borg stellen voor iemand. Maar ook het woonmilieu mag zich verheugen in de beschermende hand van de wetgever. Toestemming is vereist voor de verkoop van de echtelijke woning of de inboedel daarvan, het bezwaren van de woning met hypotheek of een erfdienstbaarheid, het verhuren van een kamer en het in gebruik geven van de garage of een stuk van de tuin.

Het feit dat toestemming vereist is voor de verkoop van de echtelijke woning betekent een inbreuk op de algemene regel dat iedereen alles vrijelijk kan verkopen. Als u daar zin in hebt kunt u vandaag nog het Concertgebouw in Amsterdam of de diergaarde Blijdorp verkopen aan een gegadigde. Het zal echter nog niet meevallen het gebouw in eigendom over te dragen aan de koper. Immers, daarvoor is nodig dat u beschikkingsbevoegd bent en daarvoor dient u eigenaar te zijn.

Het begrip woning moet hier ruim worden genomen, zodat daaronder ook valt de tuin, het kippenhok, de volière en het fietsenschuurtje. Het gaat om het woonmilieu. Daartoe kan ook een (sta)caravan behoren waarin het echtpaar vele weekenden vertoeft om de drukte van de stad en de benauwdheid van de flat te ontvluchten. Zelfs een vakantiehuis in het buitenland kan tot het woonmilieu behoren, bijvoorbeeld als men daarin maandelijks een week verblijft.

Aan de eis van toestemming kan de gehuwde persoon zich niet onttrekken door de echtelijke woning te verlaten en ergens anders zijn intrek te nemen. Als de andere echtgenoot in de woning achterblijft, is nog altijd sprake van een echtelijke woning.

De handeling die wordt verricht zonder de vereiste toestemming is wel geldig maar kan door degene wiens toestemming nodig was, worden vernietigd. (1:89 BW)


par 7.5

De inkomstenbelasting verbindt aan het huwelijk het fiscale partnerschap. Niet duurzaam gescheiden levende echtgenoten zijn automatisch fiscaal partner van elkaar. (1.2 IB) Het fiscaal partnerschap staat niet toe dat echtgenoten duurzaam gescheiden leven. Zij mogen wel duurzaam gescheiden wonen. De gehuwden A en B kunnen ieder hun eigen hoofdverblijf hebben en niettemin elkaars fiscale partner zijn. Pas als de situatie is ingetreden dat ieder afzonderlijk zijn eigen leven leidt als ware hij niet met de ander gehuwd en deze toestand door (één van) beide echtgenoten als bestendig is bedoeld, is van duurzaam gescheiden leven sprake. Indien A en B elkaar min of meer regelmatig en voor kortere of langere tijd ontmoeten, zij samen op vakantie gaan, samen het theater bezoeken of gezamenlijk een bezoek brengen aan het concert van Dries Roelvink of de Sjonnies, is sprake van duurzaam gescheiden wonen en niet van duurzaam gescheiden leven. A en B zijn elkaars fiscale partner. Duurzaam gescheiden levende echtgenoten treffen we meestal aan in het zicht van echtscheiding.

Geregistreerde partners worden ook in het belastingrecht gelijkgesteld met gehuwden. (2 AWR) Dat betekent dat niet duurzaam gescheiden levende geregistreerde partners automatisch ook fiscale partners van elkaar zijn.

In de inkomstenbelasting kunnen ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden dezelfde behandeling krijgen als gehuwden. Zij krijgen echter niet automatisch de status die gehuwden hebben. Ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden dienen in de aangifte inkomstenbelasting te kiezen voor het fiscaal partnerschap. De keuze staat open voor ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden die beiden meerderjarig zijn, op hetzelfde woonadres staan ingeschreven in de GBA en die gedurende het kalenderjaar meer dan zes maanden onafgebroken een gezamenlijke huishouding hebben gevoerd. (1.2 IB) Een notarieel verleden samenlevingsovereenkomst is niet vereist. De keuze voor het fiscaal partnerschap geldt voor alle regelingen in de inkomstenbelasting en kan jaarlijks opnieuw worden gemaakt. Het fiscaal partnerschap staat ook open voor twee samenwonende broers of zussen en een ouder en een kind. Dat kind moet dan wel bij de aanvang van het kalenderjaar de leeftijd van 27 hebben bereikt. (1.2 IB) Iemand kan op enig moment in het kalenderjaar maar één fiscale partner kan hebben. Het huwelijk van C en D bombardeert hen van rechtswege tot fiscaal partner van elkaar. C kan dan niet ook nog eens kiezen voor het fiscaal partnerschap met zijn thuiswonende dochter van 28.

par 7.6.1

Indien een eigen woning en een eventuele eigenwoningschuld komen te vallen in een (beperkte) huwelijksgemeenschap, heeft dat voor de bijleenregeling geen gevolgen. Boedelmenging door huwelijk of geregistreerd partnerschap geldt voor de bijleenregeling niet als een verwerving respectievelijk een vervreemding. (3.119a IB) Dit past in het beeld dat het belastingrecht in zijn algemeen geen gevolgen verbindt aan het ontstaan van een huwelijksvermogensrechtelijke gemeenschap. Zo is bijvoorbeeld geen overdrachts- en schenkingsbelasting verschuldigd als een onroerende zaak in een huwelijksgemeenschap komt te vallen.

Het gegeven dat de bijleenregeling geen consequenties verbindt aan een boedelmenging, betekent onder meer dat de echtgenoot van wiens zijde de eigen woning in de huwelijksgemeenschap valt geen vervreemdingssaldo eigen woning hoeft te becijferen. Hij hoeft niets toe te voegen aan zijn eigenwoningreserve. Zijn echtgenoot verwerft geen eigen woning en hoeft dientengevolge niet te vrezen voor aftrekbeperkingen, mocht hij in het bezit zijn van een eigenwoningreserve. De eigen woning kan fiscaal geruisloos in een huwelijksgemeenschap vallen.

Anders wordt het als echtelieden huwen buiten gemeenschap van goederen en zij hun bestaande eigen woning op beider naam laten zetten. In die situatie ontstaat mede-eigendom (eenvoudige gemeenschap) en niet een huwelijksvermogensrechtelijke gemeenschap. De ene echtgenoot verkoopt in wezen de helft van zijn woning aan de ander. Aan deze figuur verbindt de eigenwoningregeling dezelfde gevolgen als aan een ‘normale’ verkoop tussen derden. Voor de bijleenregeling is sprake van een vervreemding door de verkopende echtgenoot. Hij moet een vervreemdingssaldo berekenen. De kopende echtgenoot verwerft een eigen woning en hij moet zijn eventuele eigenwoningreserve gaan inzetten met mogelijk renteaftrekbeperkingen tot gevolg. Hetzelfde geldt als tijdens het huwelijk de huwelijksvermogensrechtelijke gemeenschap wordt ontbonden door het maken van huwelijkse voorwaarden. Als de woning wordt toegedeeld aan één van beiden, vervreemdt de ene echtgenoot en verwerft de ander.

Hetgeen is geschreven in de voorgaande alinea is evenzeer van toepassing op ongehuwd en niet-geregistreerd samenwonenden die de eigen woning van één van beiden op beider naam laten zetten, al dan niet ter gelegenheid van de start van de samenwoonperiode.

par 7.6.4

In het zicht van echtscheiding is het niet steeds aangenaam om samen te wonen. Wat eens voor de eeuwigheid bestemd leek, is nog een kwestie van maanden. De gezelligheid kan in deze periode zeer te wensen overlaten. De spanningen gieren mogelijk door de slaapkamer en de keuken. Berusting in het onvermijdelijke is vaak ver te zoeken. Als geen van beiden zijn koffers wenst te pakken, zit er weinig anders op dan aan de rechter te verzoeken een ordemaatregel te treffen. Dat noemt de wetgever een voorlopige voorziening. De rechter is bevoegd te bepalen wie tot de echtscheiding bij uitsluiting gerechtigd zal zijn tot het gebruik van de echtelijke woning. Een dergelijk verzoek kan al worden ingediend voordat de echtscheidingsprocedure is gestart. Maar die start moet dan wel gelegen zijn binnen vier weken na de datum van de voorlopige voorziening. Als zo’n voorlopige voorziening is getroffen ten gunste van de ene echtgenoot mag de andere de woning niet meer betreden. Degene aan wie het uitsluitend gebruik van de woning wordt toegewezen, verkrijgt daarmede ook het recht op het uitsluitend gebruik van de inboedel.
De rechter hoeft er bij de beoordeling van het verzoek om een voorlopige voorziening niet op te letten aan wie het huis en de inboedel toebehoren. Dat is even niet interessant. (822 Rv.)

par 13.2

Als ingevolge het overlijden van de verzekerde op basis van een sommenverzekering een som geld wordt uitgekeerd, wordt het geld niet krachtens erfrecht verkregen. De aanspraak op de som wordt verkregen van de verzekeraar op grond van een met deze gesloten overeenkomst. In beginsel zou over de verkrijging dus geen successierecht verschuldigd zijn. Maar die vlieger gaat niet altijd op. Als in verband met die verkrijging ‘iets’ aan het vermogen van de erflater is onttrokken, zoals bijvoorbeeld premies, wordt de verkrijging fictief als een verkrijging krachtens erfrecht aangemerkt en wordt in beginsel successierecht (successiebelasting) geheven. (13 SW) Dat is jammer, maar het is niet anders.

Als de polis inhoudt dat de verzekerde som tot uitkering komt bij in leven zijn van de verzekerde op een bepaald tijdstip (bijvoorbeeld 60 jarige leeftijd) of bij het overlijden van de verzekerde vóór dat tijdstip, is het zaak de premie te splitsen zodat kan worden vastgesteld welk deel betrekking heeft op de uitkering bij overlijden. En vervolgens kan dan bezien worden of ten aanzien van die premie iets aan het vermogen van de erflater is onttrokken.

Doorslaggevend is in dit verband de verschuldigdheid van de premie. Als de langstlevende partner de premie verschuldigd was en deze op grond van huwelijksvermogensrecht in geen enkel opzicht ten laste kwam van de overleden persoon, is niets aan het vermogen van de erflater onttrokken. Dat wellicht de overledene de premie aan de schuldenaar heeft vergoed, doet aan die conclusie niet af. Maar dat kan dan wel een schenking inhouden.

Als de premies ten laste komen van een huwelijksgemeenschap, is er iets (de helft) aan het vermogen van de erflater onttrokken. De uitkering is dan belast.

Enkel voor de toepassing van deze regeling worden de premies niet beschouwd als kosten van de huishouding. De afspraken daaromtrent leiden dus niet tot de conclusie dat iets aan het vermogen van de erflater is onttrokken.

Bij overlijden van een echtgenoot of een geregistreerde partner kan de omvang van de erfdelen, en dus de hoogte van de successiebelasting, afhankelijk zijn van de wijze waarop wordt omgesprongen met het tot uitkering komende bedrag.

Als dat buiten de nalatenschap om door de begunstigde partner wordt verkregen van de verzekeringsmaatschappij, behoort de hypothecaire schuld volledig tot de nalatenschap. En dat beïnvloedt dan het saldo van de nalatenschap en daarmede hoogte van de verschuldigde successiebelasting. Wat niet wegneemt dat de begunstigde langstlevende zich jegens de hypothecaire schuldeiser zal hebben verplicht het bedrag aan te wenden voor de aflossing (de zogenoemde ‘weduwenverklaring’).

Als echter de polis tot gevolg heeft dat de uitkering aan de nalatenschap van de erflater ten goede komt doordat door het overlijden de schuld verdwijnt, heeft dan een positief effect op de omvang van de erfporties, hetgeen in beginsel leidt tot een hogere aanslag successierecht.

Mede gelet op het hoge vrijgestelde bedrag dat een echtgenoot en een geregistreerde partner genieten, hangt het van de omstandigheden van het geval af wat uiteindelijk voor de successiebelasting het meest voordelig uitpakt.

De wet heeft het met de langstlevende echtgenoot (of geregistreerd partner) goed voor. Als het aan de wetgever ligt, verhuist op het moment van overlijden automatisch het gehele vermogen naar de overlevende. Daartoe behoort, naar gelang de concrete situatie, het hele huis of de helft daarvan. De langstlevende heeft nu dus het huis in zijn geheel in eigendom. Daar kan niemand aan tornen, ook de kinderen niet. Die moeten, als erfgenamen, tevreden zijn met een niet-opeisbare geldvordering op de langstlevende. Deze regeling wordt aangeduid met ‘de wettelijke verdeling’. (4:13 e.v. BW)

De regel dat de langstlevende echtgenoot alle goederen krijgt die tot de nalatenschap van de eerststervende behoren ( wettelijke verdeling), is ook van toepassing ten gunste van een tweede echtgenoot. Ook die krijgt door het overlijden automatisch het huis, tenzij bij testament iets anders bepaald is. Maar wie er zeker van wil zijn dat de eigen kinderen – de stiefkinderen van de tweede echtgenoot – geen aanspraak maken op het vererfde huis, moet op zijn hoede zijn. Immers, hier speelt het reeds in nr.15.3 geëtaleerde stieffamiliegevaar. Ter beteugeling daarvan hebben de kinderen zogenaamde ‘wilsrechten’ jegens hun stiefouder. Zij kunnen als erfgenamen overdracht verlangen van hetgeen vererfd is, ter (gedeeltelijke) betaling van hun jegens de stiefouder verkregen geldvorderingen. De stiefouder houdt dan wel het vruchtgebruik van hetgeen is overgedragen aan de kinderen. Aldus kunnen de kinderen ervan verzekerd zijn dat het huis in de familie blijft. Immers, de stiefouder zal het huis niet kunnen overdragen zonder medewerking van de kinderen. Door het overlijden van de stiefouder vervalt het vruchtgebruik.

In het zojuist beschreven geval maakt het niet uit dat het huis behoort tot een door het overlijden ontbonden indien het huis daarin is beland via een verkrijging door de erflater. De wilsrechten gelden ten aanzien van het hele huis. Behoort echter het huis tot de ontbonden huwelijksgemeenschap op grond van een formele verkrijging (levering bijvoorbeeld) door beiden, dan kunnen de wilsrechten slechts worden uitgeoefend ten aanzien van de helft van het huis. (4:24 BW)

En hoe liggen de kaarten als het huis voor de helft behoort tot het eigen vermogen van de stiefouder? Zoals al vaker bleek, zal die situatie (‘eenvoudige gemeenschap’) veelal bestaan bij koude uitsluiting en bij een verrekenstelsel. In dat geval hebben de kinderen ten aanzien van die eigen helft van de woning geen wilsrechten.

In het algemeen mag worden betwijfeld of kinderen in redelijkheid aanspraak kunnen maken op overdracht van de aan de stiefouder toebehorende helft van een huis. De kantonrechter moet daarover zo nodig beslissen. (4:25 BW). Verstandiger is het om zo ver niet te laten komen.

Wie niet wenst dat de kinderen hun stiefouder lastig vallen met wilsrechten, kan hen deze rechten bij testament ontnemen. Men vertrouwt er dan zo nodig op dat de stiefouder oud en wijs genoeg is om ook zelf de juiste testamentaire maatregelen te nemen teneinde bij zijn of haar overlijden aan gerechtvaardigde verlangens van die kinderen tegemoet te komen. De stiefouder is echter vrij met het huis te doen en te laten wat hij of zij wenst. De kinderen moeten er het beste van hopen en zullen geneigd zijn de stiefouder af en toe met een bloemetje of een fles wijn te verrassen.

Een testament is een meestal door een notaris opgestelde akte, waarin iemand regelt wat er na zijn/haar dood met de nalatenschap gebeurt. Met name geld, waardepapieren, onroerend goed en zeer waardevolle voorwerpen kunnen door middel van een testament door de erflater aan de erfgenamen worden toebedeeld. Ook kunnen erfstellingen worden gedaan, waarbij personen of instellingen benoemd worden tot erfgenamen.

De hier bedoelde levensgezel kan ook via een testament in een sterke positie ten aanzien van het huis worden gebracht. Een benoeming tot enig erfgenaam levert automatisch de gehele nalatenschap op en derhalve ook de volledige eigendom van het huis. Is het niet de bedoeling dat de levensgezel meer dan het huis verkrijgt of het ontbrekende aandeel daarin, dan is het legaat het geëigende instrument om dat te realiseren. De levensgezel treedt dan op als legataris. Een legataris heeft een vorderingsrecht jegens de erfgenamen, bijvoorbeeld de kinderen. Als aan de levensgezel de helft van het huis is gelegateerd, kan deze van de erfgenamen (de kinderen) vorderen dat die helft aan hem of haar wordt geleverd. Als de legataris niets hoeft te betalen, is het een legaat om niet.

Testament en verblijvingsbeding
Wie het laat aankomen op het erfrecht, al dan niet verfijnd of aangevuld met testamentaire maatregelen, verschaft daarmede voor de toekomstige nabestaanden geen zekerheid. Uiterste wilsbeschikkingen zijn per definitie herroepelijk en wie een testament maakt of beschikkingen herroept, kan dan stiekem doen. Ook een partner hoeft dat niet te weten. Verrassingen zijn dan ook niet van de lucht. Vandaar dat echtgenoten en andersoortige levensgezellen die ieder voor de helft een huis in eigendom hebben, kan worden aanbevolen een verblijvingsbeding overeen te komen. Vastgelegd wordt dan dat het huis bij overlijden van een van beiden, bij voorbaat wordt toegedeeld aan (‘verblijft aan’) de langstlevende van beiden. Een verblijvingsbeding voorkomt iedere onzekerheid omtrent de vraag wat de gevolgen zijn van het overlijden van een van beiden. Bij voorbaat is de verdeling van de gemeenschappelijke zaak tot stand gebracht ten gunste van de langstlevende. Die verdeling is een overeenkomst en die kan niet eenzijdig worden ongedaan gemaakt. Een verblijvingsbeding verschaft zekerheid. Het beding kan tevens inhouden dat de langstlevende geen vergoeding ten behoeve van de nalatenschap verschuldigd wordt. In bepaalde opzichten, wordt de verkrijging op grond van een dergelijk verblijvingsbeding dan behandeld als ware het een verkrijging krachtens legaat. Men noemt dat ook wel een quasi-legaat. (4:126 BW)

Een echtgenoot kan, evenals een kind, worden onterfd. Dat is een prettig idee voor degene die, om wat voor reden dan ook, niet wenst dat zijn huwelijkspartner een cent uit zijn nalatenschap verkrijgt. Dat komt regelmatig voor. Soms ‘liggen’ de partners al in scheiding, soms zijn ze feitelijk reeds gescheiden maar laten ze de huwelijksband enkel om praktische of juridische redenen in stand.

Onterven geschiedt bij notariële akte, meestal op maandag na een turbulent weekend, na de gezamenlijke vakantie van drie weken op een morsige camping, of op derde kerstdag, na een stormachtig verlopen diner.

De onterving heeft tot gevolg dat de onterfde persoon niets erft van degene die de desbetreffende beschikking maakte. Kinderen kunnen ondanks de onterving aanspraak maken op een geldvordering (legitieme portie). Een langstlevende echtgenoot kan aanspraak maken op een vruchtgebruik van woning en inboedel voor zover de echtelijke woning behoort tot de nalatenschap van de gestorven persoon. Binnen zes maanden na het overlijden moet de desbetreffende brief de erfgenamen of de boedelnotaris dan bereikt hebben. De boedelnotaris is de notaris die door de executeur of de erfgenamen is ingeschakeld om de afwikkeling van de nalatenschap te begeleiden.

De erfgenamen die de woning of een deel daarvan erven, meestal de kinderen derhalve, moeten aan de vestiging van het vruchtgebruik meewerken. Vereist is dat de onterfde echtgenoot ten tijde van het overlijden nog in het huis woont. Zo’n vruchtgebruik kan levenslang duren. Slechts als aan het vruchtgebruik geen enkele behoefte bestaat, kan aan de kantonrechter worden verzocht het te beëindigen. (4:29 en 4:33 BW) Ook een geregistreerd partner kan aanspraak maken op zo’n vruchtgebruik. Andere levensgezellen niet.

Ingevolge de wettelijke verdeling verkrijgt de langstlevende echtgenoot als erfgenaam automatisch alle goederen van de nalatenschap en komt de voldoening van de schulden ervan voor zijn rekening. Een kind krijgt als erfgenaam een niet-opeisbare vordering op die langstlevende echtgenoot, overeenkomend met de waarde van zijn erfdeel. Een eigen woning die krachtens de wettelijke verdeling is overgegaan, is voor de langstlevende een eigen woning als hij de bewoning voortzet. Was hij reeds voor de helft eigenaar van die woning, bijvoorbeeld omdat de woning viel in de huwelijksgemeenschap, dan verwerft hij de andere helft van de woning. Strikt genomen is van een verwerving geen sprake, omdat de woning door de werking van de meetrekregeling reeds een eigen woning was van de langstlevende. Die langstlevende gaat nu echter zelf alle voordelen uit de eigen woning genieten en de waardeontwikkeling gaat hem nu volledig zelf aan. (3.111 IB)

De wettelijke verdeling zorgt ervoor dat de langstlevende een overbedelingsschuld krijgt op de kinderen van de erflater ter grootte van hun erfdeel. Niet zelden wordt de omvang van de overbedelingsschuld hoofdzakelijk bepaald door de erfrechtelijke verkrijging van de eigen woning. De eigen woning is voor velen immers in meerdere opzichten het belangrijkste vermogensbestanddeel. De overbedelingsschuld is door de langstlevende aangegaan ter verwerving van de eigen woning en staat derhalve in causaal verband met de eigen woning. Toch krijgt de langstlevende voor die schuld geen renteaftrek. De wet bepaalt dat (overbedelings)schulden die ontstaan ingevolge de wettelijke verdeling niet in aanmerking worden genomen. Die schulden zijn gedefiscaliseerd. Zij kwalificeren niet voor renteaftrek in box 1 (3.120 IB) en zijn als zodanig ook niet aftrekbaar in box 3. (5.4 IB) Daartegenover staat dat de kinderen de (onderbedelings)vordering(en) op de langstlevende niet hoeven op te geven in box 3. (5.4 IB) Ook die vorderingen zijn gedefiscaliseerd.

Deze ‘defiscalisering’ gaat niet zo ver dat ook het vermogen dat vererft buiten de belastingheffing blijft. Dat is in de sfeer van de eigen woning niet erg. De langstlevende kan daardoor renteaftrek (blijven) claimen voor de schuld die reeds voorafgaand aan het overlijden was verbonden met de eigen woning.

Kiekenbeld overlijdt. Zijn nalatenschap bestaat uit een eigen woning, een auto en een spaarrekening. De woning heeft op de overlijdensdatum een waarde van € 350.000, de auto een waarde van € 45.000 en op zijn spaarrekening staat een bedrag van € 75.000. De woning heeft Kiekenbeld indertijd volledig gefinancierd met een banklening van € 200.000. Kiekenbeld laat als erfgenamen achter zijn echtgenote Haemhouts en hun twee uitwonende meerderjarige kinderen, Irma en Sophie. Kiekenbeld heeft niet bij uiterste wil over zijn vermogen beschikt. De wettelijke verdeling werkt.

De woning, de schuld, de auto en het spaarsaldo gaan automatisch over naar Haemhouts. De kinderen krijgen een vordering op Haemhouts ter grootte van hun erfdeel. De omvang van de vordering bedraagt voor ieder kind € 90.000 ((€ 470.000 -/- € 200.000)/3). Deze vordering hoeven zij niet op te geven in box 3.

Haemhouts moet de bankschuld van € 200.000 voor haar rekening nemen en zij krijgt een overbedelingsschuld van € 90.000 aan ieder kind. De bankschuld blijft ook na het overlijden causaal verbonden met de eigen woning. Haemhouts kan (ook) na het overlijden van Kiekenbeld de rente van die schuld in aftrek brengen. De totale overbedelingschuld van Haemhouts (€ 180.000) dient naar evenredigheid te worden toegerekend aan de nettowaarde van de woning van € 150.000 (€ 350.000 -/- € 200.000), de auto (€ 45.000) en de spaarrekening (€ 75.000). Dit betekent dat de overbedelingsschuld voor een bedrag van € 100.000 (€ 150.000/ € 270.000 x € 180.000) is toe te rekenen aan de eigen woning. Mocht Haemhouts over de overbedelingsschuld rente betalen aan haar kinderen, dan is die rente niet aftrekbaar in box 1. Ook niet voor zover de schuld is toe te rekenen aan de eigen woning. De totale overbedelingsschuld is gedefiscaliseerd.

Uit dit voorbeeld blijkt dat de ‘defiscalisering’ van de overbedelingsschuld helemaal niet gunstig hoeft te zijn, al doet het woord anders vermoeden. Zonder defiscalisering zou Haemhouts in aanmerking komen voor renteaftrek voor dat deel van de overbedelingsschuld dat is toe te rekenen aan de eigen woning. Het andere deel van haar overbedelingsschuld zou aftrekbaar zijn geweest in box 3. De vordering van Irma en Sophie zou dan weliswaar tot ieders bezittingen in box 3 hebben behoord, maar de kans is zeer groot dat een deel van de vordering wegvalt in ieders heffingvrije vermogen en aldus deels niet wordt belast (zie par. 1.7.6).

Overigens mag ook nu de bijleenregeling (par. 4.4.4) niet uit het oog worden verloren. Haemhouts verwerft immers een eigen woning. (3.119a IB) Zou zij op het verwervingstijdstip een eigenwoningreserve hebben gehad (stel: € 40.000), dan moet zij die inzetten. Ook dat lijkt erger dan het is. Haar verwervingskosten bedragen € 350.000 en het totaal aan eigenwoningschulden € 300.000 (€ 200.000 + € 100.000). Haemhouts heeft de woning in feite met € 50.000 eigen middelen gefinancierd. Zij heeft haar eigenwoningreserve dus ingezet. De bijleenregeling beperkt niet verder.

Dat is evenmin het geval als de eigenwoningreserve van Haemhouts € 75.000 zou zijn geweest. Alsdan komt haar maximale eigenwoningschuld uit op € 275.000 (€ 350.000 -/- € 75.000), er gemakshalve van uitgaande dat ‘de goedkoperwonenregeling’ (par. 10.3.5) haar geen soelaas biedt. (3.119a IB) Een extra aftrekbeperking voor een schuld van € 25.000 (€ 300.000 -/- € 275.000) dreigt. De overbedelingsschuld van € 100.000 leidt immers reeds niet tot renteaftrek. (3.120 IB) Er ontstaat een samenloop van aftrekbeperkingen. De minst nadelige aftrekbeperking trekt zich in dat geval terug en dat is in deze situatie de bijleenregeling. Aftrekbeperkingen hoeven van het ministerie niet te cumuleren. De aftrekbeperking in box 1 ziet derhalve niet op een schuld van € 125.000, maar slechts op een schuld van € 100.000. Ondanks dat de bijleenregeling de renteaftrek feitelijk niet beperkt, neemt de eigenwoningreserve van Haemhouts wél af. Haemhouts zal de belastingdienst moeten verzoeken haar eigenwoningreserve te verminderen tot nihil (par. 10.3.3).

Nog even iets over erflater Kiekenbeld. Door zijn overlijden houdt de woning op een eigen woning voor hem te zijn. Hij vervreemdt een eigen woning. Die vervreemding heeft echter niet tot gevolg tot Kiekenbeld een vervreemdingssaldo eigen woning verkrijgt. Hij krijgt dus niet postuum een eigenwoningreserve. Dit zou ook zinloos zijn: Kiekenbeld kan immers zelf (op aarde) geen eigen woning meer verwerven.

De verkrijging door de langstlevende echtgenoot krachtens de wettelijke verdeling mag niet verward worden met zijn verkrijging als enig erfgenaam. Ook dan krijgt de langstlevende automatisch alles, maar heeft hij niets te maken met andere erfgenamen. Die zijn er immers niet. Gedefiscaliseerde schulden treffen we bij die figuur dan ook niet aan. Hetgeen in het kader van de wettelijke verdeling is gemeld over de verwerving en de vervreemding van de eigen woning is evenzeer van toepassing als de langstlevende de eigen woning verkrijgt als enig erfgenaam. Haemhouts uit het voorbeeld zou enig erfgenaam zijn geweest als zij en Kiekenbeld geen kinderen zouden hebben gehad. Zij is dan voor de wet de enig erfgenaam van Kiekenbeld. Zouden Haemhouts en Kiekenbeld niet gehuwd zijn geweest, dan zou Haemhouts slechts dan enig erfgenaam zijn geweest als Kiekenbeld dit bij testament had bepaald.

Soms vindt de wettelijke verdeling geen toepassing en dienen de erfgenamen de nalatenschap zelf te verdelen. Bijvoorbeeld als de erflater geen langstlevende echtgenoot achterlaat of omdat die is onterfd. In die gevallen zijn het veelal de kinderen van de erflater die samen moeten gaan uitmaken wie wat krijgt. Als de langstlevende echtgenoot de wettelijke verdeling ongedaan heeft gemaakt, zullen de kinderen samen met de echtgenoot moeten verdelen. Dit laatste is ook het geval als de langstlevende echtgenoot is onterfd en hij met de erflater was gehuwd in gemeenschap van goederen. De langstlevende is in dat geval niet als erfgenaam, maar krachtens huwelijksvermogensrecht gerechtigd tot (de helft van) de ontbonden huwelijksgemeenschap.

Wat nu als tot de nalatenschap een woning behoort die een eigen woning was van de erflater? De erflater vervreemdt zijn eigen woning bij zijn overlijden. De woning houdt op een eigen woning voor hem te zijn. Verwerven de erfgenamen een eigen woning? In geen geval als de erflater (het recht vruchtgebruik van) de woning heeft gelegateerd aan zijn gewezen echtgenoot of levensgezel, en de woning binnen twee jaar aan die echtgenoot of levensgezel is ‘afgegeven’. In dat geval verwerft de legataris op het overlijdenstijdstip rechtstreeks van de erflater. De erfgenamen (de kinderen) blijven buiten beeld. Maar stel nu dat de langstlevende ouder overlijdt en de woning valt in een gemeenschap met de kinderen als deelgenoten? Verwerven de kinderen een eigen woning op het overlijdenstijdstip?

Het antwoord luidt bevestigend voor het kind voor wie de woning op het overlijdenstijdstip fungeerde als hoofdverblijf. Dat is niet ondenkbaar als het gaat om minderjarige kinderen. Ook kan het zo zijn dat één van de kinderen de erflater in de laatste fase van zijn leven thuis bijstond. Stel dat twee kinderen voor gelijke delen optreden als erfgenaam en één van de twee woonde op het overlijdenstijdstip thuis, dan blijft de woning voor de helft een eigen woning. Het thuiswonende kind is door het overlijden immers voor de helft eigenaar geworden van een woning die zijn hoofdverblijf is (3.111 IB). Het deel van het niet-thuiswonende kind (de andere helft) gaat naar box 3. Zat er nog een schuld op de woning, dan is na het overlijden nog maar de helft van de rente aftrekbaar in box 1. De schuld gaat voor de andere helft naar box 3. Indien het thuiswonende kind op het overlijdenstijdstip een eigenwoningreserve heeft, moet hij die inzetten. (3.119a IB) Dit kan zijn renteaftrek beperken. Het thuiswonende kind moet de helft van het eigenwoningforfait van de woning verantwoorden in zijn aangifte. (3.112 IB)

Stel dat het overlijden tot gevolg heeft dat ook het thuiswonende kind de woning verlaat en men besluit om de woning te verkopen. De woning valt dan voor de helft in de verkoopfictie. De verkoopfictie staat slechts open voor de belastingplichtige voor wie de woning direct daaraan voorafgaand een eigenlijke eigen woning is geweest. (3.111 IB) Dat is dus bij één van beide kinderen het geval. De helft van de rente blijft daardoor in beginsel aftrekbaar tot de datum van levering van de woning. Op het moment dat de woning wordt verkocht en geleverd, vervreemdt dat kind een eigen woning en realiseert hij een vervreemdingssaldo eigen woning. (3.119a IB) Dit kan de renteaftrek van zijn eventuele nieuwe eigen woning beperken. Dat kan zuur zijn, zeker als de verkochte woning slechts zijn hoofdverblijf is geweest om een ouder in zijn laatste dagen bij te staan. Snel nog verhuizen voordat pa of ma de laatste adem uitblaast lijkt in deze situatie geboden. De hardheidsclausule biedt wellicht uitkomst.

Eén van de kinderen kan het overlijden van pa of ma aangrijpen om in de gezamenlijk geërfde woning te gaan wonen. Dat zal dan tevens betekenen dat hij de woning en de daaraan toe te rekenen schuld krijgt toegedeeld. Hij verwerft een eigen woning. De vraag kan worden opgeworpen van wie het kind het deel van de woning van de overige erfgenamen verwerft: van de erflater of van de overige erfgenamen? In het eerste geval kan een volledige renteaftrek nog vóór het moment van de levering van de woning aan de orde komen. Beslissend is of het kind in deze situatie gebruik kan maken van de tegemoetkoming van het ministerie inzake het legaat (van een recht van vruchtgebruik) van de eigen woning (nr.16.5.2). Kan hij dat, en vindt de levering van het deel van de woning aan hem daadwerkelijk plaats binnen twee jaar na de overlijdensdatum, dan verwerft hij van de erflater. Hij is in dat geval in fiscale zin reeds volledig eigenaar van de woning vanaf de datum van overlijden.

Ik denk echter niet dat de tegemoetkoming het mede heeft voorzien op de onderhavige situatie waarin de woning krachtens verdeling wordt verkregen. Zij zou dan teveel worden opgerekt. Het kind dat in de woning gaat wonen verwerft van de andere erfgena(a)m(en). Stel dat die andere erfgenamen zijn een broer en een zus en dat zij voor gelijke delen tot de woning zijn gerechtigd (ieder is voor een derde onverdeeld eigenaar van de woning). Het kind verwerft tweederde van de woning in beginsel op het tijdstip waarop de woning aan hem wordt geleverd, mits die woning op dat tijdstip voldoet aan de overige eisen van een (fictieve) eigen woning. Zijn eigen deel van de woning (eenderde) verwerft hij op het tijdstip waarop de woning voldoet aan die overige eisen. Dat tijdstip kan zeer wel zijn gelegen vóór het moment van de levering door zijn broer en zus. Het kind kan reeds voor die tijd de woning betrokken hebben als zijn hoofdverblijf. Ongeacht wat het verwervingsmoment is, de bijleenregeling moet altijd in ogenschouw worden genomen. Een op een verwervingstijdstip aanwezige eigenwoningreserve kan de renteaftrek beperken.

De woning van de langstlevende ouder zou na zijn overlijden ook kunnen worden verkocht zonder dat één van de erfgenamen daar ooit heeft gewoond. Dit heeft voor de eigenwoningregeling geen gevolgen. Een verwerving noch een vervreemding is bij één van de erfgenamen aan de orde. De woning en de bijbehorende schuld zitten vanaf het overlijdenstijdstip in box 3. Eventuele rente is vanaf het overlijdenstijdstip niet meer aftrekbaar in box 1. Geen van de erfgenamen kan een beroep doen op de verkoopfictie. De woning is immers voor geen van allen een eigenlijke eigen woning geweest. De levering van de woning betekent voorts niet dat de erfgenamen een vervreemdingssaldo eigen woning moeten becijferen.

Het onderwerp ‘bijstand’ is voor ons onderwerp interessant omdat regelmatig de vraag wordt gesteld in hoeverre de gemeente kan verlangen ‘dat eerst maar eens het eigen huis moet worden opgegeten’. Daar hebben de meeste personen die een tekort aan ‘middelen’ hebben om de dagelijkse boodschappen te kunnen doen, geen trek in.

De wetgever heeft daarvoor enig begrip. Wie eigenaar is van een door hemzelf of zijn gezin bewoonde woning met bijbehorend erf, heeft recht op bijstand voor zover in redelijkheid niet van hem kan worden verlangd dat hij het vermogen gebonden in de woning en het erf, te gelde maakt of (verder) met hypotheek bezwaart. (50 Wwb)

Bij de beoordeling van het vermogen van de bijstandsaanvrager wordt van het in woning en erf gebonden vermogen een bedrag van € 44.300 (2007) buiten beschouwing gelaten. (34 Wwb) Het bedrag wordt jaarlijks herzien met de procentuele stijging van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. (39 Wwb)

Als het in zo’n geval tot verlening van bijstand komt, wordt deze verstrekt in de vorm van een geldlening als het in de woning gebonden vermogen meer bedraagt dan laatstvermeld bedrag, alsmede indien naar verwachting over de periode van een jaar de bijstand meer zal bedragen dan het wettelijk minimumloon. De gemeente kan verlangen dat de geldlening wordt veilig gesteld door middel van een recht van hypotheek. Over rente bepaalt de wet in dit verband niets. (50 Wwb)

Prettig is dat de regeling geldt ook geldt woonwagens en voor woonschepen.

par 23.2

Het Nederlandse erfrecht is paradijselijk voor de langstlevende echtgenoot en zelfs voor de langstlevende levensgezel als men de moeite neemt bij testament maatregelen te treffen. Kinderen kunnen worden onterfd en als dat is geschied kunnen ze hoog of laag springen: het helpt niets. Onterfde kinderen kunnen aanspraak maken op hun legitieme portie maar die bestaat slechts uit een beperkte geldvordering. Duitsland kent eenzelfde regeling.

Geheel anders staan de zaken er voor in bijvoorbeeld Frankrijk, Spanje, Zwitserland en België. Aldaar heeft een kind een legitieme portie (‘réserve’ of ‘voorbehouden erfdeel’) welke correspondeert met een breukdeel in de nalatenschap. Het onterfde kind dat aanspraak maakt op zijn legitieme portie wordt dus medegerechtigd tot alle tot de nalatenschap behorende goederen, en dus ook tot de daartoe behorende woning. Met als ellendig gevolg dat testamentaire beschikkingen ten gunste van de langstlevende echtgenoot of een bepaald kind gemakkelijk tot problemen kunnen leiden als een van de (andere) kinderen zijn rechten als legitimaris inroept. Nou ja, zult u denken, daar heb ik als Nederlander niks mee te maken. Maar dan vergist u zich.

Het ongeluk wil namelijk dat Frankrijk en België op dit punt (onroerend goed) het Nederlandse erfrecht weigeren te volgen, ook al kiezen de Nederlanders in een testament voor toepassing van het Nederlandse erfrecht (rechtskeuze). Wat dat betreft zijn Spanje en Zwitserland sympathieker. Die respecteren dat de Nederlanders hebben gekozen voor het Nederlandse recht. Wat nu te doen als u in België of Frankrijk een huis of geitenstal bezit? Wel, er is een uitweg als u wenst dat uw echtgenoot na uw overlijden de volledige eigendom van het huis ten deel valt. Als het huis gemeenschappelijk eigendom is, kunt u bij huwelijkse voorwaarden regelen dat bij overlijden de langstlevende enig eigenaar wordt van het huis. Bij huwelijkse voorwaarden dient daartoe een verblijvingsbeding te worden overeengekomen ten aanzien van het huis. Voor die huwelijkse voorwaarden hoeft u niet naar een Franse of Belgische notaris. Ook door tussenkomst van een Nederlandse notaris kan het gewenste resultaat worden bereikt.

Een andere uitweg bestaat daarin dat u het huis op naam van een vennootschap met rechtspersoonlijkheid zet. Zo’n rechtspersoon sterft immers niet. Maar ja, het is vaak wel een heel gedoe.

par 24.4

Hertrouwen roept het zogenaamde stieffamiliegevaar in het leven. Dat bestaat uit het feit dat bij overlijden van de persoon die hertrouwd is, diens nalatenschap volgens de wet wordt verkregen door de overlevende echtgenoot, de stiefouder van de kinderen. Tot die nalatenschap kan een huis behoren dat mogelijk reeds lang in de familie is. Om die reden is het wellicht door de hertrouwende persoon bij huwelijkse voorwaarden als eigen vermogen veilig gesteld. Het zou hem lief zijn als te zijner tijd een van zijn afstammelingen de familiaire bewoning zou voortzetten. Het wettelijk erfrecht gooit dan roet in het eten. Immers de wettelijke verdeling bezorgt de langstlevende echtgenoot, ook als dat een stiefouder is, de eigendom van alle tot de nalatenschap behorende goederen. De kinderen krijgen hun erfdeel in de vorm van een niet opeisbare geldvordering op de langstlevende echtgenoot. (4:13 BW)

Het na de echtscheiding optredende stieffamiliegevaar kan worden beteugeld door bij testament maatregelen te treffen. Door het maken van een uiterste wilsbeschikking kan voorkomen worden dat bij overlijden het huis in eigendom wordt verkregen door de tweede echtgenoot. Als dat om wat voor reden dan ook niet is gebeurd, schiet echter de wetgever nog te hulp. Bij overlijden van de ouder die hertrouwd is, hebben diens kinderen bepaalde rechten jegens de stiefouder. Ze kunnen daar naar believen gebruik van maken. Vandaar de benaming ‘wilsrechten’. (4:19 e.v. BW)
Het onderhavige wilsrecht geeft de kinderen, of een of meer van hen, de bevoegdheid na overlijden van hun ouder, van de stiefouder overdracht te verlangen van de door deze ingevolge de wettelijke verdeling verkregen woning. De waarde daarvan komt dan in mindering op de geldvordering van de desbetreffende kinderen. Maar omdat die vorderingen tijdens het leven van de langstlevende echtgenoot niet opeisbaar waren, kan de stiefouder het vruchtgebruik ten aanzien van de woning voorbehouden. Bijgevolg wordt het huis wel eigendom van de betrokken kinderen maar mag de stiefouder er levenslang in blijven wonen.
Wie er niet voor voelt dat een kind jegens de tweede echtgenoot, tevens stiefouder, gebruik kan maken van een wilsrecht, kan de kinderen dit recht ontnemen. Maar dat moet dan wel bij testament gebeuren!

par 15.3

Als de persoon die in het buitenland een tweede woning bezit, op het moment dat hij het leven laat in Nederland woont, is zijn gehele nalatenschap interessant voor de Nederlandse belastingdienst. In beginsel belast hij het ‘wereldvermogen’ en dus ook het buitenlandse vakantiehuis. Dat leidt tot dubbele belasting als het betrokken buitenland in beginsel ook heft. Om het dreigende onheil te beteugelen bestaat tussen Nederland en sommige landen (niet België!) een verdrag. Ontbreekt een verdrag dan bestaan veelal toch regelingen die bewerkstelligen dat het met die dubbele heffing wel losloopt.

Wie emigreert kan, zodra hij de grens overschrijdt, niet opgelucht ademhalen. Als hij binnen tien jaar na zijn vertrek overlijdt, is zijn nalatenschap nog altijd interessant voor de Nederlandse fiscus. Hetgeen van de emigrant wordt verkregen, geldt als een verkrijging in de zin van de Nederlandse successiewet. Deze tienjaarstermijn is niet in strijd met het Europese recht.

Maar ook na tien jaar is het oppassen geblazen. Ik wees er reeds op in par. 21.6. Als u een huis in Nederland hebt aangehouden, alwaar u af en toe een soort vakantie doorbrengt of vertoeft om wat zaken te regelen, wordt de erfrechtelijke verkrijging van dat huis aangemerkt als een verkrijging in de zin van de successiewet. In dat geval is het prettig als er nog een flinke hypothecaire schuld op het huis zit, want die schuld mag in mindering worden gebracht op de verkrijging. (5 SW) Deze belasting heet merkwaardigerwijs geen ‘successierecht’ maar ‘recht van overgang’. Recht van overgang wordt ook geheven ter zake van (o.a.) de verkrijging van aandelen in een in Nederland opererende BV. Het tarief is hetzelfde als het successierecht. Maar de vrijstellingen moet u missen.

par 24.6

Het aantal landgoederen is in Nederland sterk stijgend. Dat hangt samen met het feit dat bij verkrijging van een landgoed dat is ‘gerangschikt’ in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) de invordering van het schenkings- of successierecht (alsmede van het recht van overgang geheel of gedeeltelijk wordt opgeschort. Dan moet wel aan een aantal voorwaarden zijn voldaan.
Om voor rangschikking als landgoed in de zin van de NSW in aanmerking te komen, dient het landgoed in beginsel ten minste vijf hectaren groot te zijn en min of meer een aaneengesloten gebied te vormen. Dat mag bijvoorbeeld geen motorcrossterrein, kampeerterrein of vuilnisbelt zijn. De gebouwen moeten passen bij het karakter van het landgoed. Een deel van ten minste 30% moet bestaan uit houtopstanden (bos). Een uitzondering geldt voor rijksmonumenten, zoals historische buitenplaatsen.

Als het gerangschikte landgoed geheel voor het publiek is opengesteld wordt de waarde van het landgoed op nihil gesteld. Anders geldt de opschorting van belastingheffing voor 50% van de waarde in het economisch verkeer. Bij de berekening van die waarde wordt rekening gehouden met de bestemming.
Het landgoed moet als zodanig ten minste 25 jaar na het overlijden van de erflater blijven bestaan en ook 25 jaar in bezit blijven. In geval van overlijden van een bezitter loopt de termijn door ten gunste van de erfrechtelijke verkrijgers die de positie van hun erflater voortzetten. (7 NSW)

Het voorgaande is ook van toepassing op een zogenaamd landgoed-BV of landgoed-NV. De bezittingen van die vennootschap worden dan voor de toepassing van de Successiewet beschouwd als bezittingen van de aandeelhouders. Dat mogen er in beginsel niet meer dan 20 zijn (7a NSW).

Voor de vermogensrendementsheffing (box 3) geldt dat de gronden en waterpartijen die deel uitmaken van een NSW-landgoed niet tot de bezittingen worden gerekend. De gebouwen daarentegen wel. (5.7 IB)

par 21.8

De Nederlander die het in Europa gelegen deel van het Koninkrijk der Nederlanden ‘metterwoon’ heeft verlaten, wordt nog tien jaar achtervolgd door de Nederlandse schenkings- en successiebelasting. De emigratie naar België of Zwitserland kan dus niet verhinderen dat hetgeen binnen die tien jaar van de emigrant wordt verkregen krachtens schenking of erfrecht bij de verkrijger wordt belast. (3 SW). Het moment waarop de tienjaarstermijn verstrijkt, is voor velen dan ook voldoende reden om een mooie fles te ontkurken. Soms is het psychisch effect zo groot dat het elfde jaar niet meer wordt volgemaakt. Toch is nog enige waakzaamheid geboden.

In de Successiewet 1956 wordt immers ook het ‘recht van overgang’ geregeld. De tienjaarstermijn geldt niet voor bepaalde vermogensbestanddelen die een geëmigreerde persoon ten tijde van zijn overlijden in Nederland bezit. Tot deze ‘binnenlandse’ bezittingen behoren onder meer aandelen in een BV en onroerende zaken. De erfgenamen van iemand die tien jaar na zijn vertrek naar België aldaar overlijdt, maar in Nederland nog een huis in eigendom bezit, vallen voor wat die verkrijging betreft onder het Nederlandse successierecht. Schulden ‘aangegaan ter financiering van de verwerving, de verbetering of het onderhoud’ van het huis mogen in aftrek worden gebracht. Een eventueel recht van vruchtgebruik op een in Nederland gelegen woning vervalt door het overlijden, zodat belastingheffing dan niet aan de orde komt. (5 SW).

par 21.6

Als de wettelijke verdeling van toepassing is, verkrijgt de echtgenoot (het ontbrekende deel van) de woning. De kinderen moeten genoegen nemen met een vordering op de langstlevende echtgenoot. Die vordering is in beginsel niet opeisbaar. De wet kent de schuldeiser een rente toe gelijk aan de wettelijke rente voor zover deze hoger is dan zes procent. Bij een wettelijke rente van 6% draagt de vordering dus geen rente. Maar dat kan in de toekomst anders worden.
Voor de waarde van een vordering is het relevant of de vordering al dan niet rente draagt. Voor de toepassing van de Successiewet echter doet de rente die in het kader van de wettelijke verdeling wordt toegekend echter niet terzake zo lang de wettelijke renteregeling wordt gevolgd. De vorderingen worden dan, ook als per saldo 1% zou bedragen, als renteloos aangemerkt.
Voor de berekening van renteloze vorderingen wordt gewerkt met dezelfde factor-regeling als bij vruchtgebruik geldt. De schuldenaar wordt dus geacht het vruchtgebruik te hebben van de verschuldigde bedragen (18 SW). Daarover wordt in beginsel belasting betaald. Maar omdat de vrijstelling van de langstlevende echtgenoot groot is, valt het leed doorgaans mee. Zodra omtrent de rente iets ends wordt geregeld of overeengekomen dat afwijkt van de wet, heeft dat wel gevolgen voor de waardering van de vorderingen.
Voor de goede orde: de vorderingen van de kinderen blijven buiten beschouwing voor de vermogensrendementsheffing (box 3). (5.4 Wet IB) De echtgenoot mag de schulden niet aftrekken.

Zou het huis zijn gelegateerd aan de echtgenoot onder de verplichting bedragen schuldig te erkennen aan de kinderen onder toekenning van rente, dan worden de vorderingen gewaardeerd met inachtneming van het rentepercentage. Voor box 3 moeten de vorderingen dan door de kinderen worden opgegeven. Voor de echtgenoot zijn de daarmede corresponderende schulden dan in box 3 aftrekbaar.

par 21.5

Verkrijgingen van onroerende zaken ‘krachtens erfrecht’, worden niet behandeld als een verkrijging in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Wie een huis als erfgenaam of krachtens legaat verkrijgt, blijft buiten het bereik van die wet. Ook verdeling van een tot een nalatenschap of ontbonden huwelijksgemeenschap behorend huis leidt niet tot de heffing van overdrachtsbelasting. (3 WBR) Van een ‘vrijstelling’ mag niet worden gesproken omdat er geen belastbaar feit is. Als echter een huis of een stuk grond gedurende vele jaren onverdeeld is gehouden, bijvoorbeeld door enkele van de erfgenamen, bestaat de kans dat de onverdeeldheid niet meer als nalatenschap kan worden gekwalificeerd. Verdeling leidt dan tot de heffing van 6% procent overdrachtsbelasting over de waarde van hetgeen iemand door de verdeling erbij krijgt. Degenen die de zaak onverdeeld hielden, worden dan niet meer als erfgenamen aangemerkt maar als gewone beleggers.

Afstand van een vruchtgebruik of daarmee vergelijkbaar recht van gebruik en bewoning is relevant voor de overdrachtsbelasting. De afstand bevrijdt de eigenaren van een last. Hun eigendom wordt ‘vol’, zoals dat heet. Welnu, de verkrijging die het gevolg is van de afstand wordt getroffen door 6% overdrachtsbelasting. Dat is niet het geval als het vruchtgebruik eindigt door de dood van de vruchtgebruiker en ook niet als het, zoals overeengekomen, eindigt doordat het huis ‘metterwoon’ wordt verlaten, bijvoorbeeld door te verhuizen naar een seniorenflat, een verzorgings- of verpleegtehuis (6 WBR). Ook zou de samenloop met het schenkingsrecht kunnen spelen.

De belasting die verschuldigd wordt over een verkrijging krachtens erfrecht heet ‘successierecht’. Ik bezig ook wel de minder verwarrende term ‘successiebelasting’.

par 20.11

Als tot de nalatenschap een huis behoort, staan de erfgenamen (de kinderen) voor de keuze hetzij het huis te verkopen hetzij het toe te delen aan een van hen. Voorstelbaar is echter dat onmiddellijke verdeling niet in het belang van alle of enkele deelgenoten is. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een projectontwikkelaar of de gemeente binnenkort belangstelling zou kunnen hebben, teneinde na sloop op het vrijgekomen terrein een fraai appartementencomplex te stichten voor senioren (‘Résidence Adieu’). De erfgenamen kunnen dan afspreken het huis onverdeeld te laten maar een dergelijke overeenkomst kan slechts voor een periode van vijf jaar worden gesloten. Maar op ieder moment kan weer een nieuwe overeenkomst voor vijf jaar worden aangegaan. (3:178 BW)
Als hoofdregel geldt echter dat als een van de kinderen wil verdelen, de verdeling niet kan worden tegengehouden. En verlangd kan dan worden dat alles ineens wordt verdeeld. Als een deelgenoot weigert mee te werken kan aan de rechter worden verzocht een bevel tot verdeling uit te vaardigen. En wie zich ook daar niks van aantrekt, zal beleven dat een door de rechter aangewezen onzijdig persoon namens de weigerachtige optreedt bij de verdeling. Vaak is dat een advocaat. (3:178 en 3:181 BW).
Soms gaat het niet om weigering maar om een verschil van mening over de wijze van verdeling. Zoveel mensen, zoveel zinnen. In zo’n geval kan de rechter de wijze van verdeling of de verdeling zelf vaststellen. (3:185 BW)

Voor de verdeling als zodanig gelden in beginsel geen vorm- of taxatievereistenvereisten. (3:183 BW) Aan de keukentafel kan een geldige verdeling tot stand komen. Afgesproken wordt wie wat krijgt en welke waarde daaraan wordt toegekend. Wie in waarde wordt overbedeeld, zal het verschil moeten uitkeren aan degene(n) aan wie in waarde te weinig is toegedeeld. Als het een gezellige verdeling is, wordt zo nauw niet gekeken. Veel spullen zijn het niet waard er een taxateur op af te sturen.

Voor een huis ligt dat anders. Meestal wordt een taxatiedeskundige ingeschakeld. Om de objectiviteit te bevorderen wordt deze aangewezen in onderling overleg of bijvoorbeeld door een notaris. In het rapport van de deskundige is dan te vinden wat de waarde van het pand in het economisch verkeer, vrij van bewoning, volgens hem is. De taxatiekosten komen voor rekening van de gezamenlijke deelgenoten, ook als slechts een van hen die taxatie wenste. Als taxatie in de gegeven omstandigheden volstrekt onzinnig is, dient degene die de taxatie niettemin laat uitvoeren zelf voor de kosten op te draaien.

Over de bij een verdeling aangehouden waarde ontstaat achteraf nogal eens trammelant. Er wordt dan een beroep gedaan op ‘dwaling’. (6:228 BW) De herrie wordt dan geschopt door degene die de zaak niet kreeg toegedeeld en met lede ogen aanziet dat het toegedeelde voor een veel hogere prijs is verkocht. De notaris is daarop bedacht en verhindert bij voorbaat dit soort geschillen. Als een notariële akte van de verdeling en/of levering wordt opgemaakt, zal de notaris daarin namelijk opnemen dat iedere deelgenoot de toedeling ‘te zijnen bate of schade’ aanvaardt. Het gevolg van deze clausule is dat geen van de deelgenoten achteraf nog de verdeling kan aantasten op grond van dwaling in de waarde. (4:196 BW) ‘Augen auf, Kauf ist Kauf’.

Als tot de deelgenoten minderjarigen behoren of personen die onder curatele zijn gesteld, dient de verdeling te worden neergelegd in een notariële akte en behoeft zij de goedkeuring van de kantonrechter. De waarde van onroerende zaken pleegt dan officieel getaxeerd te worden. Zou het vermogen van een deelgenoot onder bewind staan, dan treedt de bewindvoerder voor hem op. De vermelde vormvereisten gelden dan niet. (3:183 BW)

Soms is de executeur door de erflater bij testament bekleed met de bevoegdheid de verdeling tot stand te brengen.

De overeenkomst van verdeling bepaalt wie wat krijgt. Maar om het daadwerkelijk te krijgen is nog een levering nodig. De afspraken die samen de verdeling vormen, verplichten de gezamenlijke deelgenoten tot levering van de in de verdeling betrokken goederen aan degene aan wie deze zijn toegedeeld. Een Friese staartklok kan worden geleverd door toe te staan dat degene aan wie het meubel is toegedeeld, het voorwerp op de schouder neemt en in de boedelbak schuift. De levering van een huis vereist echter een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (‘het kadaster’).

Voor de fijnproevers onder u: een levering ter effectuering van de verdeling, mag juridisch niet als een eigendomsoverdracht worden gezien. Er wordt niks overgedragen. De verdeling wijst aan wie van de gezamenlijke erfgenamen het huis toekomt. De levering realiseert dat.

par 20.10

Als een recht van vruchtgebruik is gelegateerd, heeft de legataris het recht van de erfgenamen medewerking te verlangen aan de vestiging van dat vruchtgebruik. De vestiging van het vruchtgebruik geschiedt door middel van een notariële akte.
De verhouding tussen de vruchtgebruiker en de eigenaren verdient bijzondere aandacht. De belangen lopen meestal niet parallel. In het testament wordt hieromtrent vaak te weinig geregeld. Soms bepaalt de erflater dat de vruchtgebruiker en de erfgenamen in de akte van vestiging hun relatie nader moeten regelen. Als niets afwijkends is overeengekomen of door de erflater in zijn testament is bepaald, geldt het volgende:

1. Een vruchtgebruik kan voor een bepaalde periode worden gevestigd maar het eindigt uiterlijk door het overlijden van de vruchtgebruiker.
2. De vruchtgebruiker is verplicht de woning te verzekeren tegen gevaren waartegen een woning gebruikelijk wordt verzekerd, zoals brand, blikseminslag en ontploffing.
3. In de praktijk wordt de vruchtgebruiker steeds vrijgesteld van de wettelijke verplichting om zekerheid te stellen voor de nakoming van zijn verplichtingen jegens de eigenaren. De vruchtgebruiker heeft immers vaak geen mogelijkheid om hypotheek- of pandrecht te verlenen tot zekerheid. Zekerheid verlangen, schiet hier ook het doel voorbij.
4. De vruchtgebruiker mag de woning niet verhuren, tenzij met toestemming van de eigenaren.
5. De vruchtgebruiker is bevoegd zijn recht van vruchtgebruik te vervreemden (over te dragen). Als men dat niet wil, dient men geen recht van vruchtgebruik te legateren maar een ‘recht van gebruik en bewoning’. In de praktijk denkt men hier te weinig aan.
6. Gewone lasten en herstellingen komen voor rekening van de vruchtgebruiker. Onder ‘gewone’ lasten mogen worden begrepen de onroerende zaakbelasting en allerlei andere gemeentelijke heffingen, zoals de rioolbelasting en andere milieuheffingen.
7. De eigenaren hoeven buitengewone lasten (nieuw dak, nieuwe goten en zo) niet voor hun rekening te nemen. De vruchtgebruiker mag ze wel voor eigen rekening doen verrichten.
8. Als de woning is bezwaard met een recht van hypotheek en de desbetreffende lening loopt door, dient de vruchtgebruiker de rentelast voor zijn rekening te nemen. Dat staat niet in de wet maar zal doorgaans kunnen worden gebaseerd op de redelijkheid en de billijkheid. (3:201 e.v. BW)

Wellicht dat de eigenaren zo af en toe wel eens een kijkje willen nemen in het huis, teneinde te bezien of er het ordelijk aan toe gaat. Ik zou menen dat een dergelijke inspectie incidenteel moet worden toegelaten, mits de inspecteur zijn bezoek tijdig aankondigt en het tijdstip in goed overleg wordt vastgesteld.

par 20.8

Voordat tot verdeling kan worden overgegaan dienen de schulden van de nalatenschap te worden voldaan. Dat zijn niet alleen schulden aan de belastingdienst en aan handelaren in telecommunicatieproducten maar ook legaten. Als de erflater in zijn testament aan u een huis heeft ‘gelegateerd’, hebt u door het overlijden een vordering verkregen op de erfgenamen tot overdracht van het huis. (4:117 BW) Dat u wellicht ook zelf tot de erfgenamen behoort, doet er niet toe. Verwerping van een legaat kan vormloos geschieden. De erfgenaam die een legaat verwerpt, brengt zijn erfgenaamschap daarmede niet in gevaar.

Het legaat kan zijn vermaakt ‘tegen inbreng van de waarde’ (of een deel daarvan). Dat betekent dat u ‘de waarde’, wat dat ook moge zijn, aan de nalatenschap (de erfgenamen) moet vergoeden. De kenner noemt dit een ‘sublegaat’.

De legataris kan de overdracht meteen na het overlijden vorderen. Die overdracht geschiedt door middel van een notariële akte van levering. Als in dat geval de erfgenamen het bedrag wensen te ontvangen dat de legataris moet vergoeden, heeft deze wellicht een probleem. De legataris die tevens erfgenaam is, wordt door de wetgever tegemoet gekomen door de bepaling dat hij die betaling kan opschorten tot de verdeling. (4:125). Maar ook overigens dienen de erfgenamen zich jegens de legataris te gedragen overeenkomstig de beginselen van redelijkheid en billijkheid. (6:2 BW)

par 20.7

Een verstandige erflater benoemt bij testament een executeur, vroeger executeur-testamentair genaamd. Zelfs als de wettelijke verdeling van toepassing is en de langstlevende echtgenoot dus automatisch alle goederen verkrijgt, kan de benoeming van een executeur zinvol zijn. Hij hoeft dan niet te wachten op de verklaring van erfrecht. Hij treedt in functie na aanvaarding van zijn benoeming en de (andere) erfgenamen hebben daar geen enkele zeggenschap over. (4:142 e.v. BW)

Een executeur speelt een hoofdrol bij de afwikkeling van een nalatenschap. Hij is in feite een ‘vereffenaar’. Hij maakt de boedel rijp voor verdeling. Hij is bevoegd een boedelnotaris te benoemen. Deze staat de executeur dan met raad en daad terzijde.
Nadat hij zijn functie aanvaard heeft, is de executeur belast met het beheer van de nalatenschap en het betalen van de schulden van de nalatenschap. Tot die schulden behoren ook legaten. Dat zijn door de erflater bij testament toegekende vorderingen. Als € 1.000 euro is gelegateerd aan de plaatselijke harmonie O.B.K. (Oefening Baart Kunst) is het de taak van de executeur dat bedrag over te maken op de rekening van het muziekvereniging. Als een vitrinekastje is gelegateerd aan dochter Imke, is de executeur degene die het kastje aan Imke meegeeft.
De executeur is ook belast met het doen van de successie-aangifte en kan in verband daarmee opdracht geven tot het verrichten van taxaties van bijvoorbeeld inboedelgoederen.

De executeur die zijn benoeming aanvaardt, behoeft voor zijn legitimatie een verklaring van executele. Daar is een notaris gauw klaar mee. Wie de erfgenamen zijn, doet er vooralsnog niet toe. Nog vóór de uitvaartplechtigheid kan de executeur in het zadel zitten. Dat kan prettig zijn omdat de executeur vaak ook de last krijgt opgelegd de uitvaart in goede banen te leiden. Met zijn eigenlijke taak als executeur heeft dat niet veel te maken.

De executeur als zodanig is een beheerder. De erfgenamen zijn de rechthebbenden op de onder zijn beheer vallende goederen. Zo lang de executeur in functie is, kunnen de erfgenamen echter niet over de goederen van de nalatenschap beschikken. Zij kunnen de executeur ook niet naar huis sturen. De executeur treedt immers ook namens de erflater op. Hij kreeg diens vertrouwen en mag dat niet beschamen door de erfgenamen de vrije hand te geven. Slechts als daarvoor ‘gewichtige redenen’ bestaan kan de kantonrechter worden verzocht de executeur te ontslaan. (4:149 BW) Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de executeur halsstarrig weigert een erfgenaam de door hem gevraagde inlichtingen betreffende de boedel te verschaffen.

Zodra een huis in onbewoonde staat verkeert als gevolg van het overlijden van de bewoner, hebben anderen nogal eens belangstelling voor de inboedel. Dat kunnen kinderen van de overledene zijn maar ook ordinaire dieven. Tijdens een boedelafwikkeling blijkt maar al te vaak dat allerlei spullen niet meer te vinden zijn, hoewel een erfgenaam ‘met zekerheid’ weet dat het voorwerp nog tijdens zijn laatste bezoek aan de stervende op de schouw prijkte. De executeur heeft hier een taak, uiteraard voor zover het de periode na het overlijden betreft. Eerst dan is hij bevoegd de nodige maatregelen te nemen teneinde ongewenst bezoek in de woning te voorkomen. Zelfs kinderen zullen moeten accepteren dat zij niet zonder de instemming van de executeur het sterfhuis in kunnen.

De executeur mag slechts over tot de nalatenschap behorende goederen beschikken voor zover dat past binnen zijn beheerstaak. Hij is dus niet zo vrij als een vogel. Als hij het beheer heeft over een groentewinkel is hij zelfs verplicht de tomaten, en vooral de pruimen, zo snel mogelijk te verkopen. Ook perziken zijn niet lang voor consumptie geschikt. De aard van de goederen noopt tot gezwind handelen. Voorts mag hij door hem beheerde goederen te gelde maken voor zover dit nodig is voor de voldoening van schulden van de nalatenschap. Als een huis tot een nalatenschap behoort, loopt de rente van de hypothecaire geldlening door. Ook de onroerende zaakbelasting moet worden afgedragen. Ook kan het gebeuren dat de leegstand ras door vandalen wordt opgemerkt met glasschade als gevolg. Voorstelbaar is ook dat de hypothecaire geldlening waarvoor het huis als onderpand dient, door de dood van de eigenaar van het onderpand opeisbaar is geworden.
De executeur dient zich een en ander aan te trekken en maatregelen te nemen maar hoeft het benodigde geld niet van zijn eigen bankrekening te halen.

In sommige gevallen zal de executeur er niet aan kunnen ontkomen om het huis te verkopen. De schulden van de erflater moeten immers worden voldaan. Alvorens tot ‘tegeldemaking’ over te gaan, is de executeur echter verplicht in overleg te treden met de erfgenamen, onder meer over de wijze waarop het zal worden verkocht. Degene die bezwaar maakt tegen tegeldemaking kan de beslissing van de kantonrechter inroepen. De erflater kan bepalen dat de executeur niet tot overleg met de erfgenamen is gehouden. (4:147 BW)

Als de verkoop met inachtneming van het voorgaande tot stand is gekomen, kan de executeur zelfstandig overgaan tot de eigendomsoverdracht van de woning. Hij handelt daarbij als vertegenwoordiger van de erfgenamen, ongeacht of die daar prijs op stellen. De notaris die voor de levering wordt ingeschakeld, zal overigens zijn uiterste best doen om alle erfgenamen (de eigenaars) te bewegen een volmacht te tekenen waarin zij de executeur ‘voor zover nodig’ machtigen namens hen de eigendom over te dragen. De notaris ontvangt van de koper de koopprijs en van de bank een ‘aflossingsnota’. Daaruit blijkt wat aan de bank betaald moet worden om de hypothecaire inschrijving te kunnen laten doorhalen (‘royeren’).
Na de levering van het huis wordt het geld niet uitgekeerd aan de erfgenamen, maar door de notaris gestort op een door de executeur beheerde ‘ervenrekening’. Alvorens deze kan worden verdeeld onder de erfgenamen, zullen eerst de nog resterende opeisbare schulden moeten worden betaald.

Een executeur mag in beginsel niet verdelen. Hij mag ook geen voorschotten geven op de verdeling. Dat is een aangelegenheid van de gezamenlijke erfgenamen. De erflater kan echter bij testament bepalen dat de executeur ook de verdeling tot stand mag brengen. Hij heeft dan in dit opzicht de bevoegdheid van een bewindvoerder. (4:171 BW) In dat geval zou de executeur op eigen houtje het saldo van de ervenrekening kunnen overmaken aan de gerechtigden. Een executeur met deze machtspositie noemt een goede vriend van mij ook wel ‘driesterren-executeur’.

par 20.6

De droefheid van het overlijden is vaak van beperkte duur. De erflater was wellicht oud en versleten of stond niet bekend om zijn sympathieke gedragingen. De vreugde van de erfenis krijgt dan al gauw de overhand. De erfgenamen, of zij die dat menen te zijn, zullen echter hun ongeduld nog even moeten bedwingen. Ik zou nog maar even wachten met de aanschaf van een nieuwe auto.
 
Door het overlijden wordt het vermogen van de gestorvene geblokkeerd. Van bankrekeningen ten name van de erflater kan geen geld meer worden opgenomen en ook ten aanzien van zijn huis kunnen geen beschikkingsdaden meer worden gesteld. Volmachten om betalingen te doen, vervallen door de dood van de volmachtgever.
Die blokkade wordt opgeheven zodra een notaris een schriftelijke verklaring heeft afgegeven omtrent de identiteit van de erfgenamen. Dat is de befaamde ‘verklaring van erfrecht’. (4:188 BW) Afgifte daarvan vergt onderzoek. Er moet om te beginnen een bewijs van overlijden worden overgelegd. Wie aan een notaris vertelt dat die en die dood is, wordt niet op zijn woord geloofd. De wens is soms de vader van de gedachte. Vervolgens gaat de notaris in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) na hoe het met de familieverhoudingen is gesteld. Op grond daarvan kan hij vaststellen wie volgens de wet de erfgenamen zijn. In het Centraal Testamentenregister (CTR) te Den Haag zoekt hij vervolgens naar het bestaan van testamenten. Daarin kan van de wettelijke erfopvolging zijn afgeweken. Een kind of een echtgenoot kan zijn onterfd of een groter of kleiner erfdeel zijn toegedacht dan de wet in petto had.
En als dan eindelijk de erfgenamen geïdentificeerd zijn, stuurt de notaris naar de uitverkorenen een brief waarin hij hen uitnodigt hem ‘via bijgaande verklaring’ mede te delen of het erfgenaamschap ‘zuiver’ wordt aanvaard, wordt verworpen of wordt aanvaard onder het voorrecht van boedelbeschrijving. Een dergelijke verklaring wordt door een geroepen erfgenaam soms pas afgelegd als meer inzicht is verkregen in de samenstelling van de nalatenschap.

Als de verklaring van erfrecht het kantoor van de notaris heeft verlaten, zijn de erfgenamen gezamenlijk beschikkingsbevoegd. Geen van hen kan op eigen houtje geld van een bankrekening halen. Ook de eigendomsoverdracht van een tot de nalatenschap behorend huis behoeft de medewerking van allen. Iedere erfgenaam kan het huis wel rechtsgeldig verkopen, maar dat kan grote problemen met zich brengen als uiteindelijk een erfgenaam weigert in te stemmen met die verkoop en de eigendomsoverdracht (levering) tegenhoudt. Niet genoeg kan worden benadrukt dat iedereen alles kan verkopen maar dat voor de levering beschikkingsbevoegdheid (eigendom) noodzakelijk is. Wie heeft verkocht maar niet kan leveren, pleegt wanprestatie en is verplicht tot schadevergoeding.
Om dit probleem op te lossen, geven de erfgenamen vaak een boedelvolmacht aan een van hen. In die volmacht staat dan nauwkeurig omschreven wat de gevolmachtige zoal namens de anderen mag doen. Zo kan de gevolmachtigde de bevoegdheid worden verleend het tot de nalatenschap behorend huis te verkopen voor een prijs die niet lager ligt dan een bepaald bedrag.

Het geschetste probleem kan door de aspirant-erflater nog tijdens zijn leven worden opgelost door de benoeming bij testament van een executeur.  

par 20.5

De nalatenschap wordt gevormd door het geheel van goederen en schulden dat iemand bij zijn overlijden nalaat. De nalatenschap komt toe aan de gezamenlijke erfgenamen. De persoon van de overledene wordt als het ware voortgezet door diens erfgenamen. Zij zijn deelgenoten in een gemeenschap, genaamd nalatenschap. Een verdeling moet vervolgens uitmaken wie wat krijgt. Als slechts één erfgenaam aantreedt, valt er niets te verdelen. Zoals bleek (nr.20.2) geldt hetzelfde als de wettelijke verdeling van toepassing is ten gunste van de langstlevende echtgenoot. Hierna ga ik uit van de situatie waarin alleen kinderen als erfgenamen optreden.

Voor de goede orde: een legataris is geen erfgenaam. Hij heeft slechts een vorderingsrecht op de erfgenamen.

De erfgenamen erven de bezittingen en de schulden. (4:182 BW) Voor de erfgenaam die heeft aanvaard, valt er niets te shoppen. Het is alles of niets. Overtreffen de schulden de bezittingen dan kan een door de wet of bij testament geroepen erfgenaam bedanken voor de eer. Hij kan dan (via een notaris) verwerpen. Als onduidelijk is hoe de vlag er bij hangt, kan (via een notaris) worden ‘aanvaard onder het voorrecht van boedelbeschrijving’, ook wel ‘beneficiaire aanvaarding’ genoemd. (4:190 BW) ook in dat geval worden alle goederen en schulden geërfd maar als daarna uit de boedelbeschrijving blijkt dat de schulden de bezittingen overtreffen, hoeft men niet op te draaien voor het negatieve saldo.

De hypothecaire schuld kan hoger zijn dan de waarde van het huis. Dat kan zich voordoen als de waarde van het huis daalt onder het bedrag van de koopprijs die indertijd volledig werd met een geldlening werd gefinancierd. Voor de bank is dat jammer omdat de zekerheid die het hypotheekrecht biedt nu tekort schiet. Niettemin zijn de erfgenamen die zuiver hebben aanvaard aansprakelijk voor hetgeen de bank bij verkoop van de woning te weinig krijgt. De bank moet voor dit tekort wel concurreren met eventuele andere schuldeisers van de overledene.

par 20.4

Als de erflater (de overledene) in de wettelijke gemeenschap van goederen was gehuwd en het huis indertijd werd gekocht, behoort het huis tot die gemeenschap. Het is gezamenlijk eigendom, ook al staat het op het kadaster ten name van een van beiden. Zou het huis ooit zijn geërfd of door schenking zijn verkregen, dan is het huis waarschijnlijk niet in de huwelijksgemeenschap terecht gekomen. In dat geval zal bij de schenking of in het testament bepaald zijn dat het geërfde of geschonken huis niet kan vallen in een huwelijksgemeenschap. Zo’n bepaling heet uitsluitingsclausule (soms wordt de hinderlijke term ‘privéclausule’ gebruikt). Het huis is dan eigendom van degene die het heeft verkregen. Ook de waardestijging valt de gelukkige verkrijger dan in beginsel volledig ten deel

Het overlijden van een echtgenoot ‘ontbindt’ de huwelijksgemeenschap. Dat wil zeggen dat deze vatbaar wordt voor verdeling. De helft van de ontbonden huwelijksgemeenschap maakt deel uit van de nalatenschap van erflater. Maar wat tot die helft behoort, moet worden vastgesteld door een verdeling. Om tot een verdeling te kunnen komen, is dus de medewerking van de echtgenoot vereist, ook als deze geen erfgenaam is. Onterving van de echtgenoot betekent mitsdien niet dat de erfgenamen (bijvoorbeeld de kinderen) bij de boedelafwikkeling niets met de eerste of verdere echtgenoot te maken hebben.
Zo lang de verdeling niet heeft plaatsgehad, zijn de gezamenlijke gerechtigden (de ‘deelgenoten’) ook slechts gezamenlijk beschikkingsbevoegd. Het tot de gemeenschap behorende huis kan slechts door de deelgenoten gezamenlijk worden overgedragen (e.d.).
 
Iedere verdeling wordt beheerst door de beginselen van redelijkheid en billijkheid (3:166 BW). Dat houdt in dat de omstandigheden van het geval mede bepalen wie wat krijgt toegedeeld. Die omstandigheden worden afgewogen tegen de in Nederland heersende rechtsbeginselen en rechtsovertuigingen. Betreft de verdeling de (tot het overlijden) echtelijke woning dan zal het geen verbazing wekken dat de langstlevende echtgenoot aanspraak kan maken op toedeling van die woning. Deze zal daarbij het grootste belang hebben. Dat wordt nog versterkt door het feit dat de langstlevende reeds (ten minste) de helft in eigendom heeft.
Degene aan wie het huis wordt toegedeeld zal de schuld waarvoor het huis hypothecair is verbonden, voor zijn rekening moeten nemen. De bank zal daar doorgaans geen moeite mee hebben aangezien het hypotheekrecht op het huis blijft rusten, ongeacht wie de eigenaar is.
Als in verband met de toedeling bijgeleend moet worden om de andere deelgenoten te betalen, rijst de vraag of de bank bereid is het geld te verschaffen. Als de echtgenoot onvoldoende inkomsten heeft, kan de bank moeilijk doen. Het feit dat voldoende overwaarde in het huis zit en dus de hypothecaire inschrijving kan worden verhoogd, is niet steeds toereikend om de bank over de streep te trekken.

Als de nalatenschap wordt gevormd door de helft van een ontbonden huwelijksgemeenschap, wordt de verdeling van de huwelijksgemeenschap meestal gecombineerd met de verdeling van de nalatenschap. Dat gaat dan in één moeite door.

par 20.3

Onder de wettelijke verdeling wordt verstaan de wettelijke erfrechtelijke regeling dat bij overlijden van een gehuwd persoon diens echtgenoot automatisch alle tot de nalatenschap behorende goederen verkrijgt. Alle tot de nalatenschap behorende schulden dienen door de echtgenoot voor zijn rekening te worden genomen. Behoren de goederen en schulden tot een huwelijksgemeenschap dan leidt de wettelijke verdeling ertoe dat geen ontbonden huwelijksgemeenschap ontstaat. De helft die toekomt aan de erflater is door zijn overlijden automatisch bij de echtgenoot terecht gekomen. Het doet er niet toe of het een eerste of een verdere echtgenoot betreft. (4:13 e.v.)

De wettelijke verdeling houdt voorts in dat de kinderen een in beginsel niet opeisbare geldvordering krijgen, ten bedrage van de waarde van hun erfdeel, op de langstlevende echtgenoot. Betreft het een stiefouder dan gelden voor de kinderen in beginsel ‘wilsrechten’. Zij kunnen van de stiefouder overdracht van geld of goederen verlangen ten bedrage van de waarde van hun vorderingen. Daardoor wordt het stieffamiliegevaar beteugeld. De stiefouder kan van hetgeen werd overgedragen wel het vruchtgebruik voorbehouden. De erflater kan de kinderen bij testament de wilsrechten ontnemen.

De wettelijke verdeling werkt alleen als behalve de echtgenoot ten minste één kind als erfgenaam aantreedt. Is dat niet het geval, dan is de langstlevende volgens de wet de enige erfgenaam. Ook in dat geval ontstaat door het overlijden geen ontbonden huwelijksgemeenschap. Verdeling speelt niet, aangezien de langstlevende echtgenoot door het enkele overlijden automatisch de andere helft van de huwelijksgemeenschap (de nalatenschap) verkrijgt.

De wettelijke verdeling kan ertoe leiden dat iemand een huis in de maag krijgt gesplitst waaraan geen behoefte (meer) bestaat. Voorstelbaar is dat na het overlijden van de eerste ouder de weduwe of weduwnaar besluit andere woonruimte te huren of te kopen. Het huis is te groot of doet teveel herinneren aan de gestorven levensgezel. Ook de toekomstige verzorgingsbehoefte kan de besluitvorming in die richting sturen. Als in een dergelijk geval een van de kinderen het huis zou willen ‘overnemen’ is waakzaamheid geboden. Immers, als het huis door de langstlevende in eigendom aan het kind wordt verkocht en overgedragen, dient het kind 6% overdrachtsbelasting af te dragen aan de Staat der Nederlanden. Die heffing kan worden voorkomen doordat de langstlevende binnen drie maanden na het openvallen van de nalatenschap de wettelijke verdeling ongedaan maakt . Deze ongedaanmaking moet geschieden bij notariële akte. (4:18 BW)
Het gevolg van de ongedaanmaking is dat de woning mede in eigendom gaat toebehoren aan de kinderen. Langstlevende en kinderen ‘komen onverdeeld te zitten’, zoals dat heet. Deze onverdeeldheid (gemeenschap) kan vervolgens worden verdeeld, waarbij het huis wordt toegedeeld aan het kind dat het huis graag wilde hebben. Dat kan zonder overdrachtsbelasting geschieden. Uiteraard moet het kind dat het huis verkrijgt afrekenen met de andere deelgenoten. Goede afspraken kunnen verhinderen dat de ongedaanmaking verdere gevolgen heeft voor de langstlevende dan hetgeen ten aanzien van het huis werd beoogd.

par 20.2

Veel mensen hebben hun vermogen niet ‘liquide’, d.w.z. dat het niet beschikbaar is in geld of gemakkelijk te verkopen effecten. Anderen hebben wel een mooie bankrekening maar voelen er niets voor zich uit te kleden voordat ze naar bed gaan. Voor beide groepen is de ‘papieren schenking’ een uitkomst. De populariteit daarvan is groot. Hoe zit dat in elkaar?

Vader Dorus is 65 jaar en weduwnaar. Hij wenst aan elk van zijn drie kinderen het jaarlijks van schenkingsbelasting vrijgestelde bedrag te schenken. In 2007 bedraagt dat € 4.412. Dorus kan dus € 13.236 per jaar zonder problemen overhevelen naar de kinderen. Nou ja, zonder problemen? Dorus heeft het geld niet op een bankrekening staan. Het is veilig opgeslagen in zijn huis ter waarde van € 400.000, belast met een hypothecaire schuld van € 100.000. Zou Dorus morgen (in 2007) overlijden dan zou elk kind in ieder geval € 100.000 erven, waarover elk kind € 9.927 aan belasting betaalt. Daartegen wordt door Dorus, na overleg met de kinderen, ten strijde getrokken door belastingvrije schenkingen te doen ‘op papier’.
De ‘papieren’ schenking moet van de belastingdienst geschieden bij notariële akte. Normaliter kunnen schenkingen vormloos geschieden. In de akte verklaart vader een bepaald bedrag te schenken en verklaren de kinderen de schenking te hebben ontvangen. De schenking is dus uitgevoerd. Vader en de kinderen hebben echter tevens afgesproken dat vader het geschonken geld van de kinderen mag teruglenen. Daartoe worden overeenkomsten van geldlening in dezelfde akte opgenomen. Kortom, per saldo houdt Dorus de beschikking over zijn centen, maar heeft hij wel een schuld aan elk van zijn kinderen.

Bij een geldlening past rente. Als geen rente verschuldigd is, accepteert de fiscus niet dat de schulden aan de kinderen worden opgevoerd in vaders nalatenschap. De rente dient uiterlijk zes maanden vóór het overlijden te zijn betaald. Doorgaans wordt jaarlijks rente betaald omdat de overlijdensdatum nogal ongewis pleegt te zijn. Die rente is bij vader niet aftrekbaar en bij de kinderen niet belast. Het is dus een fiscaal neutrale vermogensoverheveling.
Over de hoogte van de rente bestaat verschil van mening. Sommigen vinden dat het 6% moet zijn op grond van een (onjuiste) fiscaal-technische redenering. Ik vind dat een ‘zakelijke rente’ toereikend is. Tegenwoordig kan het in deze opvatting 4 of 5% zijn. Als voor 6% wordt gekozen, gaat Dorus dus jaarlijks aan de kinderen 6% x € 13.236 = € 794,16 betalen. Maar als hij daar geen zin in heeft kan hij de rente laten oplopen. Op zijn 75e verjaardag bedraagt de totale rente dan € 7.940. Zou hij dan het huis verkopen dan kan hij alsnog de rente over de afgelopen tien jaar voldoen. Vervolgens moet hij nog zes maanden in leven blijven om de aftrek van de schuld ad € 13.236 veilig te stellen. Maar hij kan uiteraard ook de schuld aan de kinderen aflossen. Ook dat is fiscaal neutraal.

Een ‘papieren schenking’ is juridisch een gewone schenking gevolgd door een gewone geldlening. Bijzonder is slechts dat een notariële akte (‘papier’) vereist is en dat de rente zes maanden vóór het overlijden van de schuldenaar daadwerkelijk betaald moet zijn.
Wat Dorus in het ene jaar doet kan hij jaar in jaar uit herhalen. Dat noopt er wel toe ieder jaar een notariële akte te doen opmaken. De notaris rekent voor vervolg-akten een sympathiek tariefje. Als Dorus meent onvoldoende levenshorizon te hebben, kan hij het bedrag van de schenking ook hoger stellen dan het vrijgestelde bedrag. Zou hij in een bepaald jaar aan een kind € 10.000 ‘op papier’ schenken dan is door dat kind aan schenkingsbelasting verschuldigd € 279. Dat valt nogal mee, denk ik.

Wie schenkingen ontvangt, hoeft deze in beginsel niet te beschouwen als een voorschot op het erfdeel. De schenkingen worden dus niet verrekend met de erfenis. (4:229 BW) De schenker kan echter bepalen dat de schenking wel erfrechtelijk moet worden verrekend. In dat geval moeten de schenkingen worden ‘ingebracht’. Tot 1 januari 2003 moesten afstammelingen altijd inbrengen, tenzij de schenker ‘vrijstelling van inbreng’ had verleend. Dat is nu dus omgekeerd.

par 18.5

Een steeds weer terugkerende vraag luidt of het niet verstandig is het huis tijdig in eigendom over te dragen aan de kinderen. De waardestijging komt hen dan onbelast ten goede. En de ouders blijven rustig wonen tot ze er genoeg van hebben of totdat de dood hen roept. Aan een dergelijke overdracht kleven bezwaren die soms zwaar wegen. Ik noteer het volgende:

1. De woning is na de eigendomsoverdracht geen eigen woning meer in de zin van het belastingrecht, zodat de ‘hypotheekrente’ voor de ouders niet meer aftrekbaar is. Ook de kinderen missen de aftrekmogelijkheid als zij de schuld ‘overnemen’.
2. De waarde van zowel het woonrecht van de ouders als van de ‘blote eigendom van de kinderen komt in box 3 van de inkomstenbelasting terecht.
3. De overwaarde van het huis komt toe aan de kinderen. Als de ouders er ooit van willen genieten genieten, moeten zij de hand ophouden bij de kinderen.
4. De verkrijging door de kinderen leidt bij hen tot de heffing van 6% overdrachtsbelasting over de waarde van hun verkrijging. Die waarde is in dit geval gelijk aan de waarde in het economisch verkeer, na aftrek van de waarde van het door de ouders voorbehouden woonrecht (recht van vruchtgebruik of van gebruik en bewoning). De waarde van dat recht wordt via een tabel berekend. De waarde van het woonrecht wordt met 25% verminderd als het recht eindigt door het ‘metterwoon’ verlaten van de woning. Zie het hierna in 17.1 gegeven rekenvoorbeeld.
5. De aanslag onroerende zaakbelasting valt bij de kinderen op de mat.
6. Het groot-onderhoud van het huis komt voor rekening van de kinderen.
7. Als een kind in een echtscheiding verzeild raakt en het aandeel in het huis behoort tot de te verdelen huwelijksgemeenschap, worden ook de andere kinderen bij de verdeling van de huwelijksgemeenschap betrokken.
8. Gaat een kind failliet, dan valt het aandeel in het huis in de failliete boedel.
9. Zou het kind overlijden, dan valt het aandeel dat het kind in het huis heeft in diens nalatenschap zodat het kan vererven naar aangetrouwden of andere ‘vreemde’ erfgenamen.
10. De ouders wonen in het huis van een ander, hetgeen bedenkingen van psychologische aard oproept. De kinderen kijken de ouders na verloop van tijd mogelijk het huis uit.

Vroeger kon men de overdrachtsbelasting besparen door te kiezen voor ‘economische eigendomsoverdracht’. De eigendom in juridische zin bleef dan bij de ouders maar met de kinderen werd afgesproken dat de waarde en de waarde- ontwikkeling voor rekening van de kinderen kwam. Dit juridisch gedrocht is in de praktijk zo goed als verdwenen. Ook de overdracht van ‘economische eigendom’ wordt tegenwoordig immers getroffen door overdrachtsbelasting.
 
Al met al zou ik er nog maar eens een nachtje over slapen, als tijdens de borrel het idee opkomt de woning over te dragen aan de kinderen. Vermogensoverheveling kan ook op talrijke andere manieren.

par 18.4 schenking schenken

Iemand kan het niet wenselijk vinden dat al zijn spullen bij zijn overlijden overgaan naar de langstlevende echtgenoot of levensgezel. In dat geval biedt het legaat van één of enkele goederen uitkomst. Een erflater kan in zijn testament hebben bepaald dat zijn langstlevende echtgenoot of levensgezel de bewoning van de eigen woning kan voorzetten op grond van een recht van vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning. De langstlevende verkrijgt dat recht krachtens legaat. De rechten zijn dan gevestigd ‘krachtens erfrecht’. Dergelijke rechten verschaffen de gerechtigde een eigen woning. (3.111 IB) Het moet dan wel gaan om een woning die behoorde tot het vermogen van de erflater. Hieronder is begrepen het behoren tot een huwelijksgemeenschap. Behoorde de woning tot een eenvoudige gemeenschap (mede-eigendom), dan lijkt een recht van vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning ‘krachtens erfrecht’ slechts te kunnen worden gevestigd op het deel van de woning dat in eigendom was van de erflater. Als de langstlevende de bewoning van een volledig tot zijn vermogen behorende woning voortzet op grond van een recht van vruchtgebruik, is dat geen vruchtgebruik ‘krachtens erfrecht’. Dit recht kwalificeert niet voor de eigenwoningregeling, net zo min als dat andere rechten van vruchtgebruik gevestigd ‘bij leven’ dat doen.

De erfgenamen moeten het recht van vruchtgebruik en het recht van gebruik en bewoning ‘afgeven’ aan de legataris. De rechten moeten worden gevestigd door middel van een notariële akte. Dit werd in het verleden nogal eens vergeten. Niet vestigen betekent dus dat de langstlevende geen eigen woning heeft, met alle gevolgen voor de renteaftrek van dien. Nu is het wel zo dat het ministerie van financiën partijen enige tijd gunt om het geheel te regelen. Indien het recht van vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning is gevestigd binnen twee jaar na het overlijden, wordt net gedaan alsof de rechten zijn gevestigd vanaf het tijdstip van overlijden. De langstlevende verwerft dan op het tijdstip van overlijden een eigen woning, mits uiteraard aan de overige voorwaarden van de eigenlijke eigen woning is voldaan. Eén van die voorwaarden is overigens voor de gerechtigde ‘krachtens erfrecht’ terzijdegesteld. Hij hoeft geen belang te hebben bij de waardeontwikkeling van de woning. (3.111 IB) Dat is logisch: het recht van vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning geeft naar zijn aard geen belang bij de waardeontwikkeling.  

Het leuke aan het hebben van een eigen woning is uiteraard dat de rente aftrekbaar is. Indien de vruchtgebruiker/langstlevende de rente op de schuld waarmee de eigen woning indertijd is gefinancierd voor zijn rekening moet nemen, drukt de rente op hem. Hij kan die rente in aftrek brengen. De vruchtgebruiker of gerechtigde tot gebruik en bewoning moet het eigenwoningforfait van de woning aangeven in zijn aangifte. Dit forfait is gebaseerd op de volle waarde van de woning. Het maakt voor het eigenwoningforfait niet uit of de belastingplichtige de woning bewoont op grond van eigendom of op grond van een recht van vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning. (3.112 IB)  

Een recht van vruchtgebruik ‘krachtens erfrecht’ kan ook ontstaan als de erflater de langstlevende heeft onterfd en de langstlevende aanspraak maakt op een recht van vruchtgebruik op woning en inboedel op grond van de wet. Ook de vestiging van een dergelijk recht levert de langstlevende een eigen woning op. Dat is ook het geval als de kinderen van de erflater een beroep doen op hun wilsrecht, met als gevolg dat hun (stief)ouder het vruchtgebruik van de woning krijgt. Ook dit is een vruchtgebruik ‘krachtens erfrecht’. De (stief)ouder behoudt zijn eigen woning en daarmee de renteaftrek. Als erfgenamen onverdeeld eigenaar zijn van hun gezamenlijk geërfde woning en zij afspreken dat één van hen in de woning mag blijven wonen op grond van een recht van vruchtgebruik, ontstaat evenzeer een vruchtgebruik ‘krachtens erfrecht’.  

De aanwezigheid van een vruchtgebruiker duidt tevens op het bestaan van een blote eigenaar. De blote eigenaar dient de waarde van de blote eigendom van de woning aan te geven in box 3 en niet in de eigenwoningregeling. Dat is niet prettig, maar wel begrijpelijk. Immers, de vruchtgebruiker en niet de blote eigenaar staat de woning als hoofdverblijf ter beschikking. (3.111 IB) Indien de erflater aan de langstlevende het recht van vruchtgebruik van de voormalige echtelijke woning heeft gelegateerd en zijn twee kinderen heeft benoemd tot erfgenaam, zijn de kinderen de blote eigenaren van de woning. De kinderen dienen ieder de helft van de blote eigendomswaarde van de woning te verantwoorden in box 3. (5.3 IB) De kinderen moeten dan wel uitwonend zijn en meerderjarig. (2.15 IB) Wellicht kan worden afgesproken dat de langstlevende de belasting in box 3 van de kinderen voor zijn rekening neemt.

De langstlevende echtgenoot of levensgezel verkrijgt het recht van vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning als legataris. Van een legaat is evenzeer sprake als de erflater de volle eigendom van de woning aan de langstlevende echtgenoot of levensgezel heeft gelegateerd. Ook in deze situatie verwerft de langstlevende een (eigenlijke) eigen woning. Dat is niet vervelend, daar het legaat van de woning met zich brengt dat de legataris tevens de schuld waarmee de woning is gefinancierd voor zijn rekening moet nemen. Renteaftrek is gegarandeerd.

Dat geldt ook voor de schuld waarmee de legataris de verkrijging van het woninglegaat moet financieren. Als de erflater heeft bepaald dat het een woninglegaat betreft ‘tegen inbreng van de waarde’, moet de legataris voor de verkrijging van de woning betalen aan de erfgenamen. Indien de legataris de inbreng schuldig blijft aan de erfgenamen en hij hen periodiek rente betaalt, kan hij alle rente aftrekken, vooropgesteld dat de legataris niet een gezamenlijke huishouding voert met (één van) de erfgenamen. Zou dit laatste het geval zijn, dan leent de legataris ‘intern’ en is de rente (in zoverre) niet aftrekbaar. (3.120 IB) Renteaftrek is in ieder geval verzekerd als de langstlevende de erfgenamen direct betaalt uit een banklening. Ook die lening is aangegaan ter verwerving van de eigen woning, maar nu is de schuldeiser niet besmet.

Bij een woninglegaat tegen inbreng ligt de zaak derhalve iets anders dan bij de verkrijging van een eigen woning krachtens de wettelijke verdeling. De (overbedelings)schuld van de langstlevende echtgenoot aan de (overige) erfgenamen levert in geval van een wettelijke verdeling geen renteaftrek op, ook al leent de langstlevende van zijn uitwonende kinderen. Dat zou een reden kunnen zijn om de wettelijke verdeling (bij testament) buiten spel te zetten en om de woning aan de langstlevende te legateren. Overigens zou de langstlevende het eventuele nadeel van de defiscalisering van de overbedelinggschuld ook kunnen verhelpen door de overbedelingsschuld(en) aan de kinderen(en) af te lossen met een banklening.   

Let op: de bijleenregeling mag niet over het hoofd worden gezien. Er is immers ook bij een legaat sprake van een verwerving van een eigen woning. (3.119a IB) Indien de legataris op het verwervingstijdstip in het bezit is van een eigenwoningreserve moet hij die mogelijk inzetten. Dit kan leiden tot een beperking van de renteaftrek. Zeker als de eigen woning is gelegateerd tegen inbreng en die inbreng leidt tot een lening, ligt een beperking voor de hand.  
 
par 16.5.2